Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.
A proposito della possibilità di usufruire delle agevolazioni di cui all’art. 16, del D.L. 14/02/2016, n. 18, convertito, con modificazioni, con l 8 aprile 2016, n. 49, riteniamo quanto segue.
Com’è noto, l’art. 16 dispone al comma 1 che gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili emessi, a favore di soggetti che svolgono attività d'impresa, nell'ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare o fallimentare sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l'acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni.
Il comma 2 bis prevede invece che i trasferimenti in favore di soggetti che non svolgono attività d'impresa sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna sempre che in capo all'acquirente ricorrano le condizioni previste alla nota II-bis) all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, vale a dire le condizioni per usufruire dei benefici relativi all’acquisto della prima casa.
Infine, il terzo comma dispone che le agevolazioni appena descritte operano per gli atti emessi dalla data di entrata in vigore del decreto legge e fino al 30 giugno 2017.
Ciò premesso, siamo dell’avviso che la data da considerare ai fini che qui interessano sia quella della pronuncia del decreto di trasferimento, poiché è quello l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).
A proposito dell’IVA, osserviamo che in base al principio dell’alternatività IVA/ registro, ove l’immobile sia soggetto ad IVA, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, si applicheranno nella misura fissa di €. 200,00 ciascuna.
Viceversa, in caso di immobile non soggetto ad IVA, l’imposta di registro sarà calcolata nella misura del 2%, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute per un importo pari ad €. 50,00 ciascuna.
A proposito della base di calcolo sulla quale determinare il 2% essa andrà individuata (ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, come segue):
minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:
120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1)
140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
L’imposta di registro, comunque, ai sensi dell’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non può essere inferiore all’importo di €. 1.000,00 (detta previsione si applica per tutti i trasferimenti immobiliari, come si ricava dalla previsione appena richiamata).
In ordine al compenso spettante al professionista delegato (ed alla quota parte gravante sull’aggiudicatario), esso è determinato dall’art. 2 d.m. 15.10.2015, n. 227, come segue:
quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario, (comprensivo delle spese generali) è pari ad €. 550,00;
quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario (comprensivo delle spese generali) è pari ad €. 825,00;
quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario (comprensivo delle spese generali) è pari ad €. 1.100,00
In presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell’aggiudicatario o dell’assegnatario può essere determinato dal Giudice in misura diversa da quanto appena illustrato, e dunque è bene verificare se vi sia stata una eventuale diversa determinazione nell’ordinanza di vendita.
A questo importo andrà aggiunta l’IVA, (pari al 22%) ed il CAP (pari al 4 %).
Quanto alla cancellazione delle ipoteche, i relativi costi a nostro avviso, e salvo diverse disposizioni contenute nell’ordinanza di vendita, dovrebbero essere posti a carico della procedura e dunque non gravare sull’aggiudicatario.
Se dovessero essere a carico dell’aggiudicatario, per la determinazione dei costi va operata una distinzione:
- la cancellazione delle ipoteche volontarie se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo ai sensi dell'art. 15 d.P.R. n. 29.9.1973, n.601, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);
- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetto, oltre alla tassa ipotecaria ed all’imposta di bollo, all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).
Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile: se l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.
Se invece l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro".
