Le questioni poste dalla domanda sono diverse, ed implicano la disamina dei rapporti tra locazione e pignoramento.
In primo luogo occorre distinguere tra contratti stipulati dopo il pignoramento e contratti di locazione conclusi in data antecedente ad esso.
Con riferimento alle locazioni stipulate dopo il pignoramento, è facile osservare che le stesse saranno inopponibili alla procedura.
Con riferimento alle locazioni stipulate prima del pignoramento, occorre esaminare l’art. 2923 c.c., il quale nel disciplinare i rapporti tra locatore ed acquirente distingue quattro ipotesi:
1. Locazioni di durata fino a nove anni: sono opponibili alla procedura se hanno data certa anteriore al pignoramento, laddove la data certa si ricava prevalentemente dalla registrazione del contratto, ai sensi dell’articolo 2704 c.c.;
2. Locazioni di durata superiore nove anni: sono opponibili alla procedura se trascritte nei registri immobiliari prima del pignoramento. Ovviamente, ove la locazione ultranovennale non sia stata trascritta, essa sarà opponibile nei limiti del novennio, sempre che abbia comunque data certa.
3. Locazioni prive di data certa: sono opponibili alla procedura se la detenzione è anteriore al pignoramento (La prova della detenzione può essere fornita con qualsiasi mezzo, e anche per presunzioni. A questo fine possono rilevare il certificato di residenza storico, l'intestazione delle utenze ed i bollettini di pagamento delle medesime, le quietanze di pagamento dei canoni, ecc…) ed in questo caso l’acquirente è tenuto a rispettare la locazione per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Dunque, sulla scorta dei dati appena riferiti, una prima affermazione da compiere è quella per cui se il contratto di locazione ha durata ultranovennale e non è stato trascritto (dal tenore della domanda ci sembra di comprendere che sia stato solo registrato), esso sarà opponibile alla procedura (e quindi all’aggiudicatario) nei limiti del novennio.
Venendo ai canoni di locazione, è evidente che il pagamento anticipato degli stessi (i quali ai sensi dell’art. 820, comma terzo, c.c. costituiscono frutti civili per eccellenza) sottrae il loro pagamento alla procedura esecutiva (art. 2912 c.c.), nonché all’aggiudicatario il quale divenuto proprietario non potrà richiedere al conduttore un secondo adempimento.
È di palmare evidenza allora che il pagamento anticipato dei canoni di locazione costituisce un elemento che incide fortemente sulla appetibilità del bene sul mercato, atteso che priva il futuro aggiudicatario della disponibilità dello stesso per tutta la durata del contratto, senza consentirgli di fruire del corrispettivo del canone.
Si comprende dunque come il codice civile abbia avuto cura di disciplinare questa fattispecie, dedicandovi gli artt. 1605, 2812, 2918, 2924 c.c. (la prima dedicata la opponibilità delle cessioni di canoni o dei pagamenti anticipati all’acquirente, in caso di vendita dell’immobile). Dette disposizioni parlano, genericamente, di “liberazione” così ricomprendendo tutte le ipotesi di estinzione del debito relativo ai canoni per effetto di atto volontario del conduttore.
I pagamenti anticipati disciplinati da queste norme nei loro rapporti con il pignoramento (e prim’ancora con l’ipoteca) non solo quelli “giuridici” (cioè i pagamenti eseguiti prima della scadenza pattuita) ma anche quelli “economici”, cioè eseguiti prima del correlativo godimento in forza della previsione contrattuale (si pensi, ad esempio, ad un contratto di locazione in cui sia previsto che tutto il canone relativo all’intera durata del contratto sia versato dal conduttore al momento della stipula), salvo che siano eseguiti conformemente agli usi locali (si pensi al pagamento del anticipato del mese o del bimestre intero, o dell'intera annata agraria secondo gli usi invalsi negli affitti di fondo rustico).
Venendo alla regolazione del regime di opponibilità, il tessuto normativo di riferimento consente di ricostruirlo nei termini che seguono.
I pagamenti anticipati che coprono un periodo non eccedente i tre anni sono opponibili, ma nei limiti di un anno, se hanno data certa anteriore al pignoramento.
I pagamenti anticipati che coprono un periodo eccedente il triennio sono opponibili alla procedura se sono trascritti prima della trascrizione del pignoramento o dell’ipoteca, mentre se non sono trascritti saranno opponibili, nei limiti di un anno, solo se hanno data certa anteriore al pignoramento. Lo stesso vale per i pagamenti di durata non eccedente i tre anni che hanno data certa successiva all’ipoteca ma precedente al pignoramento.
Infine, i pagamenti trascritti dopo l’iscrizione ipotecaria sono opponibili nei limiti di un anno.
Con riferimento alla trascrizione del pagamento, osserviamo infine che non è sufficiente che di esso si faccia riferimento all’interno del contratto di locazione, occorrendo la trascrizione di un autonomo atto (che per essere trascritto dovrà necessariamente rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata); ciò in ossequio all’ormai consolidato orientamento della giurisprudenza, second il quale "Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo, che insieme con la nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari” (Cass. Sez. III, 31 agosto 2009, n. 188892).
Sulla scorta del quadro normativo appena riassunto, ci sembra evidente che prima di procedere a verificare la effettiva corresponsione anticipata dei canoni vada accertata:
1. l’opponibilità alla procedura del contratto di locaizone;
2. la opponibilità alla procedura del pagamento anticipato eseguito.
Solo ove ad entrambi i quesiti fosse data risposta affermativa si porrebbe il problema di indagare l’effettivo versamento dei canoni.
