acquisto asta, ma agibilità non si trova in Comune

A nostro avviso il comportamento posto in essere dall'esperto nominato per la stima è censurabile.

Preliminarmente, va detto che Nel rispondere alla domanda occorre muovere dalla premessa per cui ai sensi dell’art. 173 bis n. 6 disp. att. c.p.c., tra i compiti dello stimatore dell’immobile rientra “la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”.

Dunque, per espressa previsione normativa il perito deve verificare la sussistenza del certificato di agibilità dell’immobile in conformità alla sua destinazione di fatto o, ove non ancora rilasciato, la sussistenza delle condizioni per il suo rilascio.

Ciò detto, lo stimatore non poteva accontentarsi di quanto risultava dal titolo di provenienza.

Infatti, è vero che l'atto pubblico dal quale lo stimatore ha ricavato l'esistenza del certificato di abitabilità è assistito, in quanto tale, da fede privilegiata, ma la giurisprudenza è ormai consolidata nel ritenere che "La indicazione in un atto pubblico di dati desunti da altre risultanze documentali può fare fede fino a querela di falso relativamente al compimento dell'operazione eseguita, ma non in ordine alla veridicità del dato richiamato". (Fattispecie relativa a verbale di immissione in possesso che riportava il dato della superficie catastale dell'area ablata, senza dare atto delle verifiche effettuate per accertarne la corrispondenza alla realtà. Cass. sez. 1, 27/04/2011 n. 9380).

Similmente, cass Sez. 2, 27/04/2006, n. 9649, secondo cui L'atto pubblico redatto dal notaio fa fede fino a querela di falso relativamente alla provenienza del documento dal pubblico ufficiale che l'ha formato, alle dichiarazioni al medesimo rese ed agli altri fatti dal medesimo compiuti, ma tale efficacia probatoria non si estende anche ai giudizi valutativi che lo stesso abbia eventualmente svolto, tra i quali va compreso quello relativo al possesso, da parte di uno dei contraenti, della capacità di intendere e di volere.

Dunque, indipendentemente da quanto attestato dal notaio rogante, l'indagine sulla esistenza del certificato di agibilità andava compiuta.

Quanto alle conseguenze risarcitorie della omissione appena rilevata osserviamo come il fatto che il certificato di agibilità sussista o meno non rappresenta un distinguo rilevante.

Quello che piuttosto è determinante è la verifica della sussistenza per ottenere materialmente l’agibilità. Infatti, un conto è l’assenza del certificato di agibilità in riferimento ad un immobile che possiede i requisiti per ottenerlo, sicché si tratta semplicemente di procedere ad una regolarizzazione formale, altro è trovarsi dinanzi ad un immobile che quei requisiti non possiede, poiché in tal caso si tratterà di eseguire quegli interventi strutturali necessari a rendere l’immobile idoneo a conseguire l’agibilità.