La domanda formulata richiede una risposta articolata.
A norma dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c., nell’elaborato peritale l’esperto stimatore è tenuto a riportare (tra l’altro):
- “La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”;
- “In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma 6, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria”;
- “L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.
Una perizia completa evita possibili future contestazioni e incentiva all'acquisto, poiché un paniere informativo ampio soddisfa la fondamentale esigenza di qualunque potenziale offerente di conoscere nel modo più dettagliato possibile ciò che si accinge ad acquistare. Emblematica, sul punto, Cass. 2 aprile 2014, n. 7708, secondo la quale “il bando di vendita – e, prima di esso, l’ordinanza del giudice che pone in vendita il bene, a sua volta fondata sulla descrizione datane nel pignoramento prima e nella relazione dell’esperto poi – corrisponde a quella che, nella vendita volontaria, sarebbe una proposta contrattuale di compravendita”
L’aggiudicatario di un immobile il quale si avveda che il bene acquistato presenta vizi occulti, non conoscibili con l’ordinaria diligenza, non può agire per la risoluzione della vendita o ottenere la riduzione del prezzo, oppure ancora il risarcimento del danno nei confronti della procedura. Ad impedirlo è l’art. 2922 c.c., il quale esclude esplicitamente che nella vendita esecutiva trovi applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della venduta.
Questo tuttavia non vuol dire che egli sia sprovvisto in assoluto di rimedi.
Infatti, egli potrà eventualmente agire nei confronti del perito stimatore, il quale soggiace alle regole generali in tema di responsabilità civile, e dunque all’art. 2043 c.c., che impone l'obbligo del risarcimento del danno a colui che compie un fatto illecito con dolo o colpa.
Secondo la giurisprudenza “L'esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l'incarico, al consulente tecnico d'ufficio, sicché è soggetto al medesimo regime di responsabilità ex art. 64 c.p.c., senza che rilevi il carattere facoltativo della sua nomina da parte del giudice e l'inerenza dell'attività svolta ad una fase solo prodromica alla procedura esecutiva. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di condanna dell'ausiliare, che aveva proceduto a stima viziata, per difetto, nel computo della superficie dell'immobile, al risarcimento dei danni in favore di coloro cui era stata revocata, in conseguenza di tale errore, l'aggiudicazione in sede esecutiva)”. (Cass., 18.9.2015, n. 18313).
Nello stesso solco si è collocata, per altro recentemente, Cass., 23.6.2016, n. 13010, la quale ha affermato che “Il perito di stima nominato dal giudice dell'esecuzione risponde nei confronti dell'aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell'incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'acquirente. (Nella specie, la S.C. ha escluso la responsabilità del perito in relazione ai costi sostenuti dall'aggiudicatario per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile acquistato, maggiori rispetto a quelli indicati in perizia, evidenziando come gli stessi fossero ricollegabili ad una disattenzione dell'acquirente, che non aveva considerato la mancanza, pur rappresentata dall'ausiliario nel proprio elaborato, di alcuni documenti importanti ai fini della valutazione di tali oneri)”.
Recentemente, una pronuncia di merito ha ribadito che è applicabile allo stimatore la speciale limitazione di responsabilità di cui all’art. 64 c.p.c., per cui lo stesso, in caso di erronea esecuzione degli atti che gli sono richiesti, può essere ritenuto responsabile solo laddove la condotta sia connotata da “colpa grave”, e quindi esclusivamente nelle ipotesi in cui egli abbia espletato l’incarico con grave ed inescusabile negligenza oppure in modo imperito (trib. Torino, 11.9.2020, n. 2946. Negli stessi termini anche Trib. Verona, 19.3.2013).
Quella dello stimatore, è una obbligazione di mezzi, e dunque la diligenza dovuta è quella di cui all’art. 1176, comma secondo, c.p.c.; se poi nello svolgimento dell’incarico egli è stato chiamato a svolgere di prestazioni di particolare difficoltà, la sua diligenza dovrà essere valutata secondo i criteri di cui all’art. 2236 c.c.. In questi termini si è pronunciata Cass. 2.2.2010, n. 2359, con riferimento al caso in cui lo stimatore aveva erroneamente determinato la superficie di un immobile pignorato, la quale aveva determinato una alterata determinazione del prezzo base.
Il tema della responsabilità dello stimatore è ripreso, da ultimo, da Cass. Sez. III, 20.10.2020, n. 22854 riguardante il caso del proprietario di un bene acquistato in seno ad una procedura esecutiva immobiliare il quale conveniva in giudizio, tra gli altri, lo stimatore, per ottenere la restituzione di una parte del prezzo versato, sull'assunto che il bene acquistato aveva una superficie complessivamente inferiore a quella indicata nella relazione di stima, ed in base alla quale era stato determinato il prezzo base di vendita. La domanda, rigettata in primo e secondo grado, con decisione confermata in cassazione.
La Corte di legittimità ricorda in primo luogo che in sede di merito era stato accertato che l'aggiudicatario aveva avuto la possibilità di rendersi conto della effettiva dimensione del cespite erroneamene misurato (giardino pertinenziale dell’unità immobiliare) avendo visitato personalmente l'immobile prima della gara ed avendo preso visione della relazione di stima, cui era allegata una planimetria dalla quale emergeva ictu oculi che la sua superficie era all'incirca pari a quella dell'appartamento e non quattro volte superiore, come risultava invece dall'indicazione palesemente erronea espressa in metri quadrati nella relazione stessa.
Aggiunge poi che, sebbene il prezzo base dell'immobile fosse stato determinato anche in relazione alla superficie erroneamente quantificata, la gara aveva visto la partecipazione di una pluralità di offerenti, i cui rilanci avevano condotto ad un prezzo di aggiudicazione circa doppio rispetto a quello base, così disvelando che l'erronea determinazione del prezzo base da parte dell'esperto non aveva determinato, in concreto, l'aggiudicazione dell'immobile ad un prezzo superiore a quello per il quale esso sarebbe stato aggiudicato nel caso in cui il prezzo base fosse stato determinato nell'importo inferiore corrispondente a quello derivante dalla corretta indicazione della superficie.
Diverso è il caso in cui il bene sia assolutamente inidoneo all'uso descritto o appartenga ad un genere del tutto diverso.
Si versa, in questo caso, nella ipotesi di aliud pro alio, la quale, nel qual caso l'aggiudicatario può ottenere la risoluzione della vendita e la restituzione del prezzo.
A questo proposito va tuttavia osservato che il rimedio va esperito attraverso lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi, che deve essere azionato - nel limite temporale massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva dell’espropriazione forzata, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione - entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell’atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria (Cass., sez. III, 2 aprile 2014, n. 7708; Cass. Sez. III, 20.10.2020, n. 22854).
Fatte queste premesse di carattere generale, non è da escludersi che il caso prospettato rientri proprio in una ipotesi di aliud pro alio.
In proposito, occorre infatti osservare che secondo la più recente giurisprudenza di legittimità, sotto un profilo funzionale l’aliud pro alio va ravvisato “anche quando, successivamente al trasferimento, la cosa oggetto della vendita forzata risulti del tutto inidonea, nella considerazione economico-sociale, ad assolvere la funzione propria della cosa, quale risultante dagli atti del procedimento; così individuandosi il tratto distintivo dell'aliud pro alio, sub specie di mancanza delle particolari qualità della cosa necessaria ad assolvere la sua funzione economico-sociale rispetto al vizio redibitorio (che rientra, invece, nell'area dell'art. 2722 cod. civ.) in una situazione di radicale e definitiva compromissione della destinazione della cosa all'uso che, preso in considerazione nell'ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario” (così si è espressa Cass. Sez. III, 29 gennaio 2016, n. 1669 in una fattispecie in cui la situazione di inagibilità dell'immobile era temporanea).
Più in generale, poi, la giurisprudenza di legittimità, in materia di compravendita ha affermato che all’aliud pro alio, è ascrivibile il caso dell’alienazione di un immobile privo del certificato di abitabilità (Ex multis Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1701 del 23/01/2009).
Va ancora ricordato che ai sensi dell’art. 173 bis n. 6 disp. att. c.p.c., tra i compiti dello stimatore dell’immobile rientra “la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”.
Quindi, in definitiva, se l'immobile, posto in vendita come abitativo, è assolutamente inidoneo a questo scopo, né può esserlo destinato (per esempio attraverso una diminuzione dello spessore del pavimento che consenta di arrivare all'altezza minima prevista), può essere chiesta la risoluzione della vendita.
