Abuso edilizio su particella adiacente

Augurandoci che questa risposta non sia giunto troppo tardi, rispondiamo all'interrogativo posto osservando, dopo aver consultato la mappa allegata, che le perplessità espresse dal notaio cui lei si è riferito potrebbero essere fondate.

In effetti ci troviamo dinanzi alla situazione in cui oggetto di pignoramento, e del successivo trasferimento, è un bene (la particella pignorata) che potrebbe risultare gravato da una servitù di passaggio in favore di quella porzione del fondo escluso dal trasferimento, costituita per destinazione del padre di famiglia, come emerge chiaramente dal disposto del primo comma dell’art. 1062 c.c..

Si tratta di una fattispecie giuridica non negoziale, costituendosi ope legis a titolo originario per il solo fatto che all’atto della separazione dei fondi o del frazionamento dell’unico fondo, lo stato dei luoghi è stato lasciato, per opere o segni univocamente indicativi, in una situazione oggettiva di subordinazione e di servizio che integri, de facto, il contenuto proprio di una servitù, indipendentemente dalla indagine sulla volontà, tacita o presunta, dell’unico proprietario ne determinarla o nel mantenerla.

Lo si ricava agevolmente dalla lettura del secondo comma dell’art. 1062, laddove è previsto che se, quando due fondi originariamente appartenenti allo stesso proprietario vengono divisi e nulla si dice a proposito della servitù, questa si intende stabilita.

Applicando questi principi all’esecuzione forzata, dove al pater familias si sostituisce il Giudice dell’esecuzione, se egli nulla dica in ordine allo stato dei luoghi lasciando la situazione di obiettiva subordinazione o di servizio corrispondente al contenuto di una servitù prediale, si concreta la fattispecie di cui al primo comma dell’art. 1062 citato.

Quindi, la servitù si costituisce ex lege per effetto del decreto di trasferimento, né è necessario il pagamento della indennità, poiché l’art. 1054 lo esclude.

Tuttavia non è detto che questa sia l'unica soluzione prospettata, potendo venire in considerazione l'istituto dell'accessione, di cui all'art. 938 c.c..

Questa norma infatti dispone che se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione di fondo attiguo, e il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione, il giudice, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà dell'edificio e del suo occupato. In questo caso, prosegue la norma, il costruttore tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre all'eventuale risarcimento del danno.

Come si vede, si tratta di una disposizione che è chiamata a regolare le ipotesi di sconfinamento involontario ed in buona fede nell'altrui proprietà, e che attribuisce a colui che ha compiuto lo sconfinamento, la proprietà del suolo occupato ove il proprietario del fondo attiguo non si opponga entro tre mesi dall'occupazione.

Applicando questo istituto al caso sottoposto al nostro esame, l'acquirente aggiudicatario potrebbe chiedere ed ottenere, in un ordinario giudizio di cognizione, l'accertamento dei presupposti di operatività di questa norma e quindi ottenere una sentenza che trasferisca in suo favore l'area restante.