A nostro avviso, per rispondere all'interrogativo posto occorre muovere dalla lettura dell'ultimo comma dell'art. 560 c.p.c., laddove è previsto che "Il custode provvede in ogni caso, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, all'amministrazione e alla gestione dell'immobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità".
È molto discusso se negli oneri di amministrazione e gestione del compendio pignorato rientri anche il pagamento delle spese condominiali maturate durante la procedura.
La tesi affermativa, pure sostenuta in dottrina, non è condivisa dalla giurisprudenza di legittimità, secondo la quale In tema di condominio non è possibile sottrarsi all’obbligazione di pagare i contributi invocando l’eccezione di inadempimento ovvero di mancato godimento del bene comune, essendo da escludere un rapporto di sinallagmaticità fra prestazioni con riferimento al pagamento dei contributi che trae origine da un’obbligazione propter rem derivante dalla comproprietà (Cass. civ., 19.2. 2016, n. 3354). Ne consegue allora che in linea di principio il custode non ha alcun interesse a conoscere l'ammontare degli oneri condominiali dovuti dal debitore esecutato, poiché non è tenuto al loro pagamento.
Questa affermazione deve tuttavia fare i conti con quanto detto da Cass. sez. III, 22.6.2016, n. 12877, secondo la quale “Le spese necessarie alla conservazione dell'immobile pignorato, cioè indissolubilmente finalizzate al mantenimento dello stesso in fisica e giuridica esistenza e non meramente conservative della sua integrità (quali quelle per la manutenzione ordinaria o straordinaria ovvero per la gestione condominiale)”, in quanto tali spese “sono strumentali alla procedura di espropriazione forzata perché intese ad evitarne la chiusura anticipata, sicché restano incluse nelle spese "per gli atti necessari al processo", suscettibili, ai sensi dell'art. 8 del d.P.R. n. 115 del 2002, di essere poste in via di anticipazione a carico del creditore procedente e, quindi, rimborsabili come spese privilegiate ex art. 2770 c.c. a favore del creditore che le abbia anticipate”.
Ed allora, rispetto ad esse, deve a nostro avviso essere riconosciuto il diritto del custode ad averne contezza, poiché di esse deve farsi carico la procedura esecutiva.
Detto questo, riteniamo che quindi non esista un vero e proprio diritto del custode di ottenere l'informazione relativa alle spese condominiali, esistendo, piuttosto, il diritto di questi (in quanto organo della procedura) ad avere dal condominio la documentazione giustificativa delle spese di conservazione che ritenga gravino sulla procedura, e che questa potrà essere autorizzata a pagare dal giudice dell'esecuzione.
Per il resto, le informazioni relative agli oneri condominiali devono essere contenute nella perizia di stima, che se carente dovrebbe essere integrata.
