Un extracomunitario residente all'estero può partecipare all'asta

Capita con sempre maggiore frequenza nella prassi che l'offerta di acquisto provenga da un cittadino straniero, il che pone il problema dell'ammissibilità dell'offerta di acquisto, corollario della più ampa questione della capacità negoziale di questi soggetti.

A questo fine occorre operare una serie di distinzioni.

Va detto in primo luogo che non sono richiesti requisiti particolari per procedere all'acquisto per:

a) cittadini comunitari (AUSTRIA BELGIO BULGARIA CIPRO CROAZIA DANIMARCA ESTONIA FINLANDIA FRANCIA GERMANIA GRECIA IRLANDA LETTONIA LITUANIA LUSSEMBURGO MALTA PAESI BASSI POLONIA PORTOGALLO REGNO UNITO[per ora] REPUBBLICA CECA REPUBBLICA SLOVACCA ROMANIA SLOVENIA SPAGNA SVEZIA UNGHERIA);

b) cittadini di paesi membri del SSE (Spazio economico europeo -ISLANDA LIECHTENSTEIN NORVEGIA);

c) apolidi;

d) rifugiati politici residenti da più di tre anni.

Discorso diverso va svolto per gli stranieri regolarmente soggiornanti, familiari (in regola con il soggiorno) di uno straniero regolarmente soggiornante o apolide, in Italia da meno di tre anni. A questo proposito viene in rilievo l'art. 2, comma 2°, t.u.i. la quale così recita: "Lo straniero regolarmente soggiornante nel territorio dello Stato gode dei diritti in materia civile attribuiti al cittadino italiano, salvo che le convenzioni internazionali in vigore per l'Italia e il presente testo unico dispongano diversamente": In relazione a questa norma la dottrina sostiene che si deve "ritenere che il legislatore con tale espressione volesse riferirsi non a qualsiasi presenza autorizzata, magari brevissima, ma solo a coloro che soggiornano stabilmente in Italia e che, pur non dovendo a tal fine necessariamente risultare anagraficamente residenti, avrebbero comunque l'obbligo della dichiarazione anagrafica nel Comune italiano di residenza (o di domicilio se privi di una stabile dimora per ragioni di lavoro o di consuetudini di vita"): insomma, la norma sarebbe riferita ai titolari di permesso di soggiorno, con esclusione delle situazioni riconducibili al c.d. soggiorno breve.

Questi soggetti possono acquistare un immobile, senza procedere alla verifica dell'esistenza della condizione di reciprocità, se:

a) sono titolari di un permesso di soggiorno per motivi di lavoro subordinato o di lavoro autonomo, per l'esercizio di un'impresa individuale, per motivi di famiglia, per motivi umanitari, per motivi di studio; infatti, a norma dell'art. 1 D.P.R. 18/10/2004, n. 334 l'accertamento della condizione di reciprocità "non è richiesto per i cittadini stranieri titolari della carta di soggiorno di cui all'articolo 9 t.u.i., nonché per i cittadini stranieri titolari di un permesso di soggiorno per motivi di lavoro subordinato o di lavoro autonomo, per l'esercizio di un'impresa individuale, per motivi di famiglia, per motivi umanitari e per motivi di studio, e per i relativi familiari in regola con il soggiorno"

b) sono titolari di un permesso di soggiorno CE soggiornanti di lungo periodo (carta di soggiorno).

Infine, vanno considerati gli stranieri non regolarmente soggiornanti.

Essi possono acquistare un immobile nelle seguenti ipotesi:

1. se un trattato internazionale lo consente;

2. se in materia esiste una condizione di reciprocità tra l'Italia e il suo Stato di appartenenza, cioè se nel suo Paese d'origine è permesso ad un italiano comprare una casa. Infatti, come è noto, l'art. 16, comma 1°, disp. prel. dispone che "lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali". La condizione di reciprocità (necessaria quando non vi sia un accordo bilaterale di promozione e protezione degli investimenti, anche detti Bilateral Investment Treaties, o BITs) può essere accertata per il tramite del Ministero degli affari Esteri ai sensi dell’art. 1 del citato d.P.R. 334/2004, a mente del quale “1. Ai fini dell'accertamento della condizione di reciprocità, nei casi previsti dal testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell'immigrazione e norme sulla condizione dello straniero, di seguito denominato: «testo unico», il Ministero degli affari esteri, a richiesta, comunica ai notai ed ai responsabili dei procedimenti amministrativi che ammettono gli stranieri al godimento dei diritti in materia civile i dati relativi alle verifiche del godimento dei diritti in questione da parte dei cittadini italiani nei Paesi d'origine dei suddetti stranieri".