spese successive all'aggiudicazione

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  • Ultimo messaggio 07 novembre 2019
affarista pubblicato 08 ottobre 2019

Buonasera, voglio fare un'offerta di 8000 euro per un box all'asta e volevo avere un'idea dei costi aggiuntivi. 

Supponiamo che l'immobile non sia gravato da IVA (ancora non ne sono sicuro).

imposta di registro 200 € + imposta ipotecaria 8000 € x 0,03 = 240 € + imposta catastale 8000 € x 0,01=80€.....totale 520 €

Veniamo ora alle spese per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli (pignoramento e ipoteca). 

Sull'avviso di vendita c'è scritto: "l'aggiudicatario è del pari tenuto ad anticipare gli importi delle imposte di cancellazione delle formalità pregiudizievoli."

Tuttavia, alla fine dell'avviso, c'è scritto che "l'immobile viene venduto libero da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti che saranno cancellate a cura e spese della procedura".

Quindi significa che io devo solo anticipare questi soldi per cancellare le formalità e che poi mi saranno rimborsati?

Veniamo ora al compenso a carico dell'aggiudicatario. Nell'avviso di vendita si fa riferimento al decreto n. 227 del 2015. L'ho letto e c'è scritto che " Sono poste a carico dell'aggiudicatario o  dell'assegnatario  lameta'  del  compenso  relativo  alla  fase  di  trasferimento   della proprieta',  nonche'  le  relative  spese   generali   e   le   spese effettivamente  sostenute  per  l'esecuzione  delle   formalita'   di registrazione, trascrizione  e  voltura  catastale.  In  presenza  di giustificati motivi,  il  compenso  a  carico  dell'aggiudicatario  o dell'assegnatario puo' essere determinato in misura diversa da quella prevista dal periodo precedente."

il compenso per la fase di trasferimento è 1000 €, quindi la metà 500€, che il giudice può aumentare o diminuire in misura massima del 60% giusto?

"spese effettivamente  sostenute  per  l'esecuzione  delle   formalita'   di registrazione, trascrizione  e  voltura  catastale" sono le tasse per il passaggio che già ho calcolato sopra giusto?

Non mi è chiaro invece cosa si intende per "spese generali".

Conto sul vostro aiuto

 

 

 

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inexecutivis pubblicato 11 ottobre 2019

Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.

A proposito dell’imposta di registro, i calcoli ipotizzati non sono corretti.

Invero, quando non ricorrono i benefici prima casa, si applica nella misura del 9% ai sensi dell’art. 1, comma 1 della tariffa del TUR (Testo unico dell’imposta di registro) approvato con dpr 26.4.1986, n. 131.

La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.

L’imposta di registro, comunque, ai sensi dell’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non può essere inferiore all’importo di €. 1.000,00 (detta previsione si applica per tutti i trasferimenti immobiliari, come si ricava dalla previsione appena richiamata).

Infine, ai sensi del comma 3 del citato art. 10, l’atto di trasferimento è soggetto alle imposte ipotecarie e catastali nella misura di €. 50,00 ciascuno.

Queste imposte sono quelle che nell’avviso di vendita vengono indicate come relative alle “formalita' di registrazione, trascrizione e voltura catastale".

In ordine alle spese generali, esse sono indicate dall’art. 2, comma 4, del D.M. 15.10.2015, N. 227, a mente del quale “Al professionista delegato spetta un rimborso forfettario delle spese generali in misura pari al 10 per cento dell'importo del compenso determinato a norma del presente articolo, nonché il rimborso delle spese effettivamente sostenute e documentate”.

Il precedente comma tre prevede, inoltre, che il giudice può aumentare o ridurre l’ammontare del compenso liquidato in misura non superiore al 60%, tenuto conto della complessità delle attività svolte.

affarista pubblicato 21 ottobre 2019

Buonasera astalegale. 

Ricapitolando, l'art. 2 comma 7 del D.M. 227 afferma che "sono a carico dell'aggiudicatario le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale". Imposta di registro 1000 euro + imposta ipotecaria 50 euro + imposta  catastale 50 euro. Quindi le spese relative al trasferimento ammontano a 1100 euro.

Il comma 7 afferma anche che sono poste a carico dell'aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà. Il comma 1 afferma che, quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a 100000 euro, al professionista delegato spetta, per le attività svolte nel corso della fase di trasferimento della proprietà, un compenso pari ad 1000 euro. Quindi l'aggiudicatario deve pagare la metà di 1000 euro, cioè 500 euro.

 Sempre il comma 7 afferma che sono poste a carico dell'aggiudicatario le spese generali. Le spese generali vengono definite dal comma 4 come il 10% dell'importo del compenso del professionista delegato. I commi a1, a2, a3, a4 definiscono tali compensi che, per prezzi di aggiudicazione pari o inferiori a 100000 euro ammontano a un totale di 4000 euro, che il giudice può aumentare o ridurre del 60%.

Osserviamo però che il comma 5 afferma che "in ogni caso, l'ammontare complessivo del compenso e delle spese generali non può essere superiore al 40% del prezzo di aggiudicazione (P.A.)".

Dunque, traducendo il comma 5 in termini matematici, "compenso C + spese generali "S.G.<=40%P.A." Essendo "S.G.=10%C=0,1 x C", si ottiene che "C + (0,1 x C)<=0,4 x P.A.", cioè "C x (1 + 0,1)<=0,4 x P.A.", cioè "C x 1,1<=0,4 x P.A.", cioè "C<=(0,4/1.1) x P.A.", cioè "C<=0,36 x P.A.", cioè il compenso non può eccedere il prezzo di aggiudicazione moltiplicato 0,36. A seguire, le spese generali S.G., a carico dell'aggiudicatario, non possono eccedere il prezzo di aggiudicazione moltiplicato per 0,036. 

Mettiamoci ora nelle condizioni più brutte possibili e calcoliamo le spese generali massime che possono essere messe a carico.

Il comma 2 apre due possibilità. Detto n il numero di lotti, in presenza di giustificati motivi il giudice può liquidare il compenso per ogni lotto, altrimenti il compenso è distribuito su tutti i lotti n della procedura. 

Quindi, nel migliore dei casi il compenso relativo al nostro lotto non potrà eccedere C/n e le spese generali a nostro carico saranno divise per n, cioè S.G.<=(P.A. x 0,036) /n. Nel peggiore, S.G <=P.A. x 0,036. 

 

In definitiva, nella peggiore delle ipotesi, sono a carico dell'aggiudicatario le spese di trasferimento pari a 1100 euro + la metà del compenso spettante al delegato per la fase di trasferimento, pari a 500 euro + le spese generali che non possono eccedere P.A. x 0,036. Costo totale C.T.<=1100+500+P.A.x0,036. In caso di prezzo di aggiudicazione di 8000 euro, C.T<=1100+500+288, cioè non può eccedere 1888 euro.

Corretto?

 

Oltre a ciò, l'avviso di vendita afferma che "l'aggiudicatario è tenuto al pagamento delle imposte di cancellazione delle formalità pregiudizievoli. Egli è tenuto del pari ad anticipare gli importi delle imposte di cancellazione delle formalità pregiudizievoli"..........poi alla fine dell'avviso di vendita viene detto che "l'immobile viene venduto libero da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti e sequestri che saranno cancellati a cura e spese della procedura." Quindi significa che devo solo anticipare gli importi delle imposte di cancellazione delle formalità pregiudizievoli e che mi saranno rimborsati?

Confermo che quest'ultimo punto è indicato anche nell'ordinanza di vendita, che da quel che ho capito, essendo firmata dal giudice, è il foglio che conta.

inexecutivis pubblicato 27 ottobre 2019

Non siamo sicuri di aver compreso perfettamente la traduzione in termini matematici che ci ha rappresentato, comunque osserviamo che le spese generali (10%) che gravano sull'aggiudicatario sono solo quelle che si calcolano sulla quota parte di compenso che gli è posta a carico, per cui se per la fase d itrasferimento della proprietà sono dovute al delegato 1000 euro, di cui metà a carico dell'aggiudicatario, il 10% da questi dovuto è pari ad €. 50.

Infine, quanto alle spese di cancellazione, dal tenore dell'avviso di vendita sembrerebbe che gravi sull'aggiudicatario solo un onere di anticipazione, con diritto al successivo rimborso.

affarista pubblicato 29 ottobre 2019

 Grazie astalegale, ho capito. 

Mi spiego meglio. il comma 5 pone un limite massimo al compenso C. Infatti, il compenso C + le spese generali S.G. non possono eccedere il 40% del prezzo di aggiudicazione P.A. Matematicamente, C+S.G.<=0,4.x P.A., dove il termine <= significa "minore o uguale". Si noti anche che le percentuali sono state espresse in termini decimali. Essendo le spese generali il 10 percento del compenso, cioè S.G.=0,1 x C, sostituendo nell'espressione di sopra si ottiene C+(0,1 x C)<=0,4 x P.A., quindi risolvendo rispetto a C si ottiene che C<=0,36 x P.A. cioè il compenso non può eccedere il 36 percento del prezzo di aggiudicazione. Abbiamo trovato quindi il valore massimo del compenso in funzione del prezzo di aggiudicazione. 

A carico dell'aggiudicatario, vi è la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento. Poiché C è il compenso totale relativo alle 4 fasi, e poiché C/4 (C diviso 4) è il compenso relativo alla sola fase di trasferimento, la metà a carico dell'aggiudicatario sarà (C/4)/2=C/8. Inoltre, come chiarito sopra dal vostro post, a carico dell'aggiudicatario ci sono anche le spese generali relative a quest'ultima parte di compenso (C/8), cioè 0,1 x (C/8).

Quindi, concludendo, a carico dell'aggiudicatario ci sono le imposte per il trasferimento di proprietà T.P.+C/8+ 0,1xC/8, dunque le spese totali a carico sono S.T.=T.P.+C/8+0,1xC/8=T.P.+1,1xC/8. Siccome C non può eccedere 0,36xP.A., le spese totali a carico dell'aggiudicatario non possono eccedere T.P.+1,1x (0,36xP.A.)/8, cioè S.T.<=T.P.+0,049xP.A.   

Quindi quest'ultima formula mi è utile per sapere le spese totali massime che mi possono essere chieste in funzione del prezzo di aggiudicazione, a norma del d.m. 227. 

In altre parole, le spese totali a carico non possono eccedere T.P. più il 4,9% del prezzo di aggiudicazione.

Nel caso P.A.=8000 euro, S.T.<=1100+0,049 x 8000.

affarista pubblicato 29 ottobre 2019

La frase finale del comma 5 "in presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell'aggiudicatario può essere determinato in misura diversa da quella del periodo precedente" significa che può non essere applicato il dm 227 e che i compensi possono essere calcolati con criteri diversi"?

 

Se nell'ordinanza di vendita viene citato il d.m 227, allora quest'ultimo è omnicomprensivo di tutte le spese a carico dell'aggiudicatario? O è dovuto dell'altro non indicato nel dm 227?

affarista pubblicato 29 ottobre 2019

Considerando che le imposte per il trasferimento T.P. ammontano (in riferimento a casi come questo) a imposta catastale+ipotecaria=100 € e imposta di registro pari al 9% del prezzo di aggiudicazione (con valore minimo 1000 €), il termine T.P. si può sostituire con 100+0,09  x P.A. quindi S.T.<=100+0,09 x P.A.+0,049 x P.A., cioè S.T.<=100+0,139xP.A. L'ultima relazione ci dice che le spese totali a carico dell'aggiudicatario non possono eccedere 100 più il 14 percento del prezzo di aggiudicazione

inexecutivis pubblicato 30 ottobre 2019

Avvertiamo che il 40% di cui parla il decreto ministeriale va calcolato solo sul compenso e non anche sulle imposte di trasferimento (iva/registro, ipotecaria e catastale).

Inoltre, la previsione di cui al secondo capoverso del comma 5 sta a significare non che il giudice potrebbe applicare parametri diversi da quelli del d.m. 227, ma solo che la quota parte da porre a carico dell’aggiudicatario potrebbe essere superiore o inferiore al 50%di cui parlavamo nelle precedenti risposte.

affarista pubblicato 30 ottobre 2019

 

Inoltre, la previsione di cui al secondo capoverso del comma 5 sta a significare non che il giudice potrebbe applicare parametri diversi da quelli del d.m. 227, ma solo che la quota parte da porre a carico dell’aggiudicatario potrebbe essere superiore o inferiore al 50%di cui parlavamo nelle precedenti risposte.

Ok, quindi come previsto dal comma 3 e sempre tenendo conto del comma 5.

 

Quindi mi sembra di capire che l'applicazione del d.m. 227 è obbligatoria. Circa le esecuzioni in cui nell'ordinanza di vendita non è indicata l'applicazione del d.m. 227 e si rimanda, per il trasferimento, a un notaio esterno indicato dalla procedura, si applica comunque il d.m. 227 oppure no?

affarista pubblicato 31 ottobre 2019

Buongiorno, ho chiamato il delegato e mi ha detto che i 1100 euro (che voi avete indicato come relativi alle “formalita' di registrazione, trascrizione e voltura catastale") non comprendono la formalità di registrazione, il cui importo ammonta a circa 300 euro.....possibile?

 

Aggiorno. Ho controllato e l'imposta ipotecaria è dovuta per la trascrizione e quella catastale per la voltura. Quindi il delegato dice cose false. Ho l'impressione che gli addetti ai lavori facciano di tutto per scoraggiare gli acquisti all'asta. Delegati che danno informazioni sbagliate o che non spiegano in modo deciso, alla mia richiesta di avere il contatto dell'amministratore per sapere le spese condominiali esatte e aggiornate mi risponde con "è scritto nella perizia", quando la perizia è vecchia di tre anni e non ha valore legale, mi dà il numero dell'avvocato del condominio (il pignoramento è stato avviato dal condominio) e l'avvocato mi risponde che non sa se può darmi queste informazioni e nel dubbio gli lascio l'email. Ad ora ancora non ho ricevuto nessuna risposta. 

inexecutivis pubblicato 03 novembre 2019

Il comportamento del professionista delegato ci sembra poco professionale con riferimento alle spese condominiali ci sembra poco professionale.

Ai sensi dell'art. 1130, n. 9, c.c., l'amministratore deve fornire l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso al "condomino che ne faccia richiesta". Tale non è il custode giudiziario, o comunque non lo è il custode della cosa pignorata (in questi termini si è espresso Tribunale Roma Sez. V, 06/04/2009, con riferimento al diritto del custode dell'immobile pignorato a partecipare all'assemblea condominiale), a meno che non si voglia ritenere (come pure è stato detto in dottrina e come ritenuto in alcuni tribunali) che gli oneri condominiali rientrino nelle spese prededucibili (analogamente a quanto avviene in sede fallimentare in forza dell'art. 30, L. 11/12/2012, n. 220 se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, disp. att. c.c.), anche se la giurisprudenza di legittimità sembra essere di contrario avviso, (cfr Cass. civ. Sez. III, 22-06-2016, n. 12877 la quale ha ritenuto essere spese per atti necessari del processo solo quelle strumentali alla conservazione dell'integrità materiale dell'immobile pignorato).

Tanto meno, allora, la richiesta può provenire da un qualunque cittadino.

Aggiungasi tra l'altro che il legislatore ha individuato in capo ad uno specifico soggetto, l'esperto stimatore, il compito di accertare e verificare lo stato degli oneri condominiali, i cui esiti devono confluire all'interno dell'elaborato peritale, così come previsto dall'art. 173 bis, n. 9 disp. att. c.p.c., ai sensi del quale la perizia deve contenere “l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.

Va ancora aggiunto che le spese condominiali indicate in perizia potrebbero non essere quelle poi gravanti sull'acquirente, poiché alla data del decreto di trasferimento il biennio di riferimento potrebbe mutare.

Proprio quest'ultimo dato, tuttavia,costituisce il presupposto per accedere ad una diversa soluzione, la quale consiste nel dire che, poiché le spese condominiali gravanti sull'acquirente mutano nel corso della procedura in quanto cambia il biennio di riferimento, e poiché compito del custode è quello di conservare ed amministrare il bene in funzione della sua collocazione sul mercato, proprio questa funzione lo legittima a richiedere questo dato all'amministratore di condominio, poiché si tratta di elemento capace di incidere sulla determinazione del mercato ad offrire.

È chiaro, sulla scorta di quanto abbiamo detto, che tutto cambia in caso di fallimento, poiché il curatore in questo caso subentra integralmente nella posizione giuridica del fallito con riferimento a tutto il suo patrimonio, sicché ha nei confronti del condominio tutti i diritti del condomino fallito, e quindi può (e deve girare queste informazioni ai potenziali acquirenti).

Infine, per quanto attiene alle spese di registrazione, proprio non riusciamo a comprendere come sia stato calcolato l'importo di 300 euro per spese di registrazione.

affarista pubblicato 04 novembre 2019

Grazie mille astalegale. Nella perizia le spese condominiali sono indicate (ovviamente aggiornate alla data della perizia) e ne viene data anche una stima annua, tuttavia poiché nell'ordinanza c'è scritto che, in caso di difformità tra quanto indicato in perizia e quanto riscontrato nella realtà, non sono accettati reclami, mi viene da pensare che la perizia "è carta straccia", senza valore, e quindi è meglio indagare personalmente. Mettere in dubbio ciò che c'è scritto in perizia è ragionevole? 

affarista pubblicato 06 novembre 2019

Altro delegato, stessa risposta. Non può fornirmi il contatto dell'amministratore di condominio.

inexecutivis pubblicato 07 novembre 2019

L'affermazione contenuta nell'ordinanza di vendita per cui in caso di difformità non sono accettati reclami  ha un preciso addentellato normativo, che riposa nella previsione di cui all’art. 2922 c.c., a mente del quale nella vendita esecutiva non trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta.

Questa previsione, che per costante giurisprudenza si applica anche alle vendite fallimentari (crf., sul punto, cass. Ordinanza n. 14165 del 12/07/2016) riguarda le fattispecie prefigurate dagli artt. da 1490 a 1497 c.c. (vizi e mancanza di qualità della cosa), ma non l'ipotesi di consegna di "aliud pro alio", configurabile, invece, se il bene aggiudicato:

1. appartenga ad un genere affatto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita;

2. oppure manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico sociale;

3. oppure ancora quando ne sia del tutto compromessa la destinazione all'uso previsto e che abbia costituito elemento dominante per l'offerta di acquisto.

Tale speciale disciplina si giustifica in ragione delle peculiarità della vendita forzata (che, partecipando alla natura pubblicistica del procedimento, realizza congiuntamente l'interesse pubblico, connesso ad ogni processo giurisdizionale, e quello privato, dei creditori concorrenti e dell'aggiudicatario).

Se invece ricorre una ipotesi di aliud pro alio l'aggiudicatario può ottenere la risoluzione della vendita e la restituzione del prezzo.

A questo proposito va tuttavia osservato che il rimedio va esperito attraverso lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi, che deve essere azionato - nel limite temporale massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva dell’espropriazione forzata, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione - entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell’atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria (Cass., sez. III, 2 aprile 2014, n. 7708).

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