Spese di trasferimento - quantificazione forfettaria delle spese

Sarei interessato a presentare un offerta di acquisto per un immobile in asta però non mi è chiaro quanto sarò chiamato a versare in più oltre al prezzo di aggiudicazione.

Sull’avviso di vendita è indicato che "L’aggiudicatario, entro il termine stabilito per il versamento del saldo prezzo, dovrà altresì versare a mani della procedura un fondo a copertura oneri tributari e ogni altra spesa, compresa quella relativa all'attività del professionista di cui al DM 313/1999, posti a suo carico. Tale fondo spese è stabilito sin d’ora nella misura del 15% del prezzo di aggiudicazione, fermo restando il potere del delegato di richiedere all'aggiudicatario eventuali integrazioni se dovute".

Mi sono rivolto quindi al Custode incaricato che mi ha risposto che “in merito alle spese si comunica che nel 15% rientrano le imposte di trasferimento della proprietà ovvero imposta di registro, ipotecaria e catastale oltre alle spese di cancellazione dell’ipoteca ed eventuali marche da bollo per il decreto di trasferimento. In merito al compenso del delegato non sappiamo quale sia la quota posta a carico dell’aggiudicatario. Sicuramente, una volta effettuata la liquidazione delle imposte, l’eccedenza le viene restituita.”

Dalle ricerche in internet mi risulta che le imposte di registro, ipotecaria e catastale fino al 30 giugno 2017 (professionegiustizia.it) ammontino, complessivamente, a 600 € (e dopo tale data: imposta di registro del 2% + imposta ipotecaria fissa di 50 euro + imposta catastale fissa di 50 euro in regime di agevolazioni “prima casa”: Guida_Fisco_e_casa_Acquisto_e_vendita.pdf; a queste vanno aggiunte le spese di cancellazione dell’ipoteca ed eventuali marche da bollo per il decreto di trasferimento: non so quanto incidano sulla spesa complessiva ma non credo si tratti di un valore ingente.

In merito al compenso del delegato invece sono un po' preoccupato: mi pare di capire che non esista una regola fissa; Vi scrivo perché, a conferma di quanto indicato nel Vostro post, ho trovato sul web lo stesso tipo di indicazione [professionegiustizia.it]; però, visto che per un, ipotetico, prezzo di aggiudicazione di 300.000,00 € dovrei staccare un assegno di 45.000,00, mi pare incongrua l’indicazione del 15% se l’onere aggiuntivo (per il professionista delegato, al netto dell’IVA, pari al 22% e del CAP, pari al 4 %) da Voi indicato per la fascia 100/500.00,00 € è pari a soli 825,00 € (nel link sopra citato viene riportato il valore di € 1.676,24- visto che sono conteggiate anche le spese imp registro, ipotecaria, catastale e bolli...): mi sfugge qualcosa? Potrebbero rientrarvi forse delle spese condominiali arretrate (mi pare di aver letto che siano intorno ai 170 € mese, quindi se non erro, potrebbero essere addebitate all'aggiudicatario quelle degli ultimi 24 mesi, ovvero, ca. 4.000,00 €)?

Conoscere tale valore è, per me, fondamentale per capire fino a che livello posso rilanciare in fase di asta: ovvero ogni rilancio da 2.000 € in realtà corrisponderebbe a 2.300 € (compreso il 15%) di spesa? Se avessi certezza che le spese rimanessero, certamente, sotto un determinato livello (poniamo pure 5.000 €? 10.000 €?) avrei più chiaro il mio limite di rilancio.

Confidando in un Vostro cortese riscontro porgo distinti saluti.