Servitù di passaggio

Per inquadrare la situazione occorre necessariamente formulare delle premesse di carattere normativo. 

Ai sensi dell’art. 1027 c.c. la servitù “consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”, con la conseguenza che la stessa permane al mutare del proprietario del fondo dominante e del fondo servente, tanto che il trasferimento del fondo non costituisce causa di estinzione della servitù.

Essa può costituirsi anche per destinazione del padre di famiglia - che è fattispecie non negoziale - la quale ricorre quanto due fondi (o porzioni del medesimo fondo) appartengono ad un unico proprietario, il quale abbia posto gli stessi, l'uno rispetto all'altro, in una situazione di subordinazione idonea ad integrare il contenuto di una servitù prediale e che, all'atto della loro separazione, sia mancata una manifestazione di volontà contraria al perdurare della relazione di sottoposizione di un fondo nei confronti dell'altro (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16842 del 20/07/2009).

La servitù ricorre solo se esistano opere o segni univocamente indicativi di una situazione oggettiva di subordinazione e di servizio che integri, de facto, il contenuto proprio di una servitù, indipendentemente dalla indagine sulla volontà, tacita o presunta, dell’unico proprietario ne determinarla o nel mantenerla.

Il requisito dell’apparenza (necessario ai fini della esistenza della servitù) deve configurarsi come presenza di opere permanenti e visibili destinate al suo esercizio (Cass. Sez. 2 , Sentenza n. 14292 del 08/06/2017). Deve trattarsi, in particolare, di opere permanenti obiettivamente destinate al relativo esercizio ed attestanti in modo non equivoco l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, anche quando tali opere insistano sul fondo dominante o su quello appartenente a terzi. Ne consegue che, ove le opere visibili e permanenti consistano in un portone ed in un androne, siti nel preteso fondo servente e utilizzabili per l'accesso sia a quest'ultimo che al preteso fondo dominante, l'apparenza della servitù postula comunque il riscontro dell'univocità della loro funzione oggettiva rispetto all'uso della servitù stessa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24856 del 21/11/2014).

Applicando questi principi all’esecuzione forzata, dove al pater familias si sostituisce il Giudice dell’esecuzione, se egli nulla dica in ordine allo stato dei luoghi lasciando la situazione di obiettiva subordinazione o di servizio corrispondente al contenuto di una servitù prediale, si concreta la fattispecie di cui al primo comma dell’art. 1062 citato.

Applicando i concetti sin qui esposti al caso prospettato, possiamo dire che se la stanza appartiene allo stesso proprietario dell'appartamento, con il decreto di trasferimento si è costituita ex lege una servitù di passaggio ai sensi dell'art. 1062 c.c.

Resta a questo punto da chiedersi di quali strumenti di tutela l'aggiudicatario dispone.

In generale, a questo proposito possiamo dire che normalmente si ritiene che anche alle vendite forzate sia applicabile la norma di cui all’art. 1489 c.c., non impedita dall’art. 2922 c.c., che esclude la (sola) garanzia per i vizi della cosa.

Pertanto "qualora l’immobile risulti gravato da diritti reali non apparenti, né indicati negli atti della procedura, senza che l’aggiudicatario sia a conoscenza della situazione reale, deve riconoscersi a questi il diritto a far valere non la garanzia per evizione, limitata al solo diritto di proprietà, ma quelle di cui all’art. 1489 c.c., secondo le regole comuni, tenuto conto che tali regole incontrano una deroga nella vendita forzata solo con riguardo alla garanzia per vizi, esclusa dall’art. 2922 c.c. Altrettanto vale con riferimento al caso in cui l’immobile espropriato sia gravato da un diritto personale (nella specie locazione), sottoposto dall’art. 1489 c.c. allo stesso trattamento dei diritti reali" (così si è espressa Cass. civ., 4.11.05, n. 21384).

Tuttavia, affinché questo strumento possa essere utilizzato, è necessario che l'aggiudicatario dimostri che gli oneri gravanti sul bene non erano conoscibili usando l'ordinaria diligenza. Così nel caso esaminato dalla citata Cass. 21384/2005 la Corte ha escluso il diritto alla riduzione del prezzo, in quanto, pur non essendo stata la locazione rilevata dall’esperto stimatore nel proprio elaborato, nella perizia si dava però conto che il bene era occupato da terzi.

Venendo alla situazione prospettata, dal contenuto della domanda non ci sembra di poter dire che l'esistenza della servitù non fosse visibile e conoscibile. Infatti, se si tratta di una stanza dell'appartamento, è ovvio pensare al fatto che il proprietario non potrà che chiedere ed ottenere il riconoscimento della servitù.

Se dunque così fosse, non riteniamo esistano molti margini per chiedere quantomeno una riduzione del prezzo proporzionale alla diminuzione di valore che il bene subisce per effetto della servitù.

Comunque, riteniamo che la strada debba essere comunque tentata, e da questo fine le suggeriamo di farsi assistere da un legale.