Richiesta di declassamento di immobile acquistato all'asta

A nostro avviso il provvedimento del giudice dell’esecuzione è corretto.

Per chiarire la portata di questo nostro convincimento occorre svolgere una serie di considerazioni.

Ai sensi dell’art. 2740 c.c. il debitore risponde delle sue obbligazioni con tutti i suoi beni, presenti e futuri.

Questo si traduce nella possibilità, per il creditore rimasto insoddisfatto di “far espropriare i beni del debitore, secondo le regole stabilite dal codice di procedura civile” (art. 2910 c.c.).

Avvenuto il pignoramento e disposta la vendita del bene, l’art. 586 prescrive che il giudice pronuncia il decreto di trasferimento con il quale “trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie…”.

I corollari che si traggono, per unanime convincimento dottrinario, da queste disposizioni sono che il creditore può pignorare i beni del debitore, e che conseguentemente all’esito della vendita devono (possono) essere trasferiti all’aggiudicatari proprio quei beni, così come descritti nell’ordinanza di vendita, che a sua volta non può che riferirsi ai beni pignorati, così come sono.

Il codice non prescrive la possibilità che si proceda ad una variazione catastale, che attribuirebbe al bene venduto una consistenza diversa dal bene pignorato, e soprattutto i princìpi di trasparenza cui deve rigorosamente uniformarsi la vendita escludono che a tale variazione escludono che si possa procedere in un momento successivo all’aggiudicazione, poiché questo si tramuterebbe, nella sostanza, in un mutamento delle condizioni di vendita, consentendosi, ex post, il trasferimento di un bene diversamente classato da un punto di vista catastale, e dunque diversamente trattato dalla normativa fiscale.

Ricordiamo infatti che in giurisprudenza è stato affermata a più riprese la necessità di garantire la “immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l'intero sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte”. (Cass. n. 11171 del 29/05/2015; ; negli stessi termini sez. III, 10 dicembre 2019, n. 32136).