Sono proprietario della nuda proprietà del 50% indiviso di un autorimessa, il restante 50% è in capo del padre di chi mi ha venduto la mia quota. Il venditore, da cui ho acquisito questo bene, ha riservato per sé l’usufrutto fino alla morte del padre (la persona proprietaria dell’altro 50%). Il proprietario del restante 50% ha trasformato di fatto quest’autorimessa in un appartamento in cui dimora (per titolo sul suo 50% e per diritto rispetto all’atto di compravendita per la metà di mia spettanza). E’ accaduto che per debiti pregressi è intervenuta una procedura fallimentare che ha pignorato la metà intestata a questa persona. Il bene, ci tengo a sottolinearlo è indiviso e nello stato attuale (trasformato abusivamente in appartamento) indivisibile. Ho appreso del pignoramento dal CTU, che mi ha inviato tempo fa la relazione per il tribunale comprensiva della perizia del bene. Apprendo con mia sorpresa dalla perizia che, la CTU, autorizzata dal magistrato dell’esecuzione, ha effettuato anche delle regolarizzazioni catastali sul bene complessivo, e cioè anche sulla parte di mia spettanza, senza avermi in alcun modo consultato. Non mi è stato mai notificato un avviso contenente le informazioni previste ai sensi dell'articolo 599, comma secondo, CPC. Non sono, inoltre, mai stato invitato a comparire davanti al giudice dell'esecuzione per ascoltare i provvedimenti ex articolo 600 CPC (articolo 180, comma secondo, disp. att. C.p.c.). Apprendo che il bene sta per essere venduto nello stato in cui è, cioè nei termini del 50% pignorato, indiviso ed altresì occupato. Nella CTU tuttavia non si fa menzione alcuna al fatto che in virtù dell’atto di compravendita siglato dal figlio nei miei confronti l’attuale possessore ha il diritto ad occupare l’intero immobile indiviso nonostante la sua parte sia stata pignorata. Mi chiedo a questo punto quanto segue: è lecito che la CTU abbia eseguito regolarizzazioni anche della quota legittimamente di mia proprietà senza interpellarmi? Non essendo stato interpellato per lo scioglimento di fatto della comunione del bene, impedendomi pertanto di far valere il mio diritto di prelazione, qualora venisse venduto a terzi mi posso appellare e far invalidare la vendita? Ritrovate regolare seguire una procedura in questi termini, lasciando sostanzialmente grosse brighe all’eventuale acquirente?
Proprietà indivisa regolarizzazioni irregolari
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- Ultimo messaggio 30 ottobre 2019
L'art. 599, comma secondo, c.p. prevede che del pignoramento della quota è notificato avviso, a cura del creditore pignorante, anche agli altri comproprietari, ai quali è fatto divieto di lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza ordine del giudice. Questo avviso (sottoscritto dal creditore pignorante o dal creditore intervenuto se il primo dovesse rimanere inerte) deve contenere l’indicazione del creditore pignorante, del bene pignorato, della data dell’atto di pignoramento e della trascrizione di esso (art. 180, comma primo, disp. att. c.p.c.).
La finalità dell’avviso ai comproprietari è quella di evitare che costoro possano separare la loro parte, così pregiudicando le ragioni creditorie, con la conseguenza che i comproprietari non hanno interesse ad agire rispetto a questa omissione, non essendone pregiudicati (Cass. civ., sez. I, 25 febbraio 2000, n. 2145).
È evidente, sul punto, che analoga funzione svolge la nota di trascrizione del pignoramento, sicché il predetto avviso perde una porzione della sua importanza nel caso di pignoramento immobiliare, poiché la funzione di pubblicità è assicurata dalla trascrizione, che rende inefficace la divisione trascritta dopo la trascrizione del pignoramento, secondo quanto previsto dagli artt. 2913, 2914, n. 1), e 2915, comma secondo, c.c. (lo stesso vale per una domanda di divisione giudiziale trascritta dopo l’iscrizione di ipoteca).
Viceversa, la previa trascrizione della domanda di divisione rende opponibile il risultato divisionale ai creditori. Essi in tal caso sono tutelati dalla possibilità di partecipazione a tale divisione, prevista dall’art. 1113, comma primo, c.c..
Secondo una risalente pronuncia della Corte di cassazione l’avviso ai comproprietari non conosce equipollenti: "Nell’esecuzione forzata su beni indivisi l’avviso dell’avvenuto pignoramento agli altri comproprietari non può essere sostituito da equipollenti. Pertanto il creditore procedente deve necessariamente curare che esso venga notificato anche se i comproprietari abbiano conoscenza del pignoramento per essersi trovati presenti all’atto. Ed ove non vi abbia provveduto pur sapendo che i beni si appartenevano solo pro quota al debitore egli è da considerare in mala fede e, perciò, tenuto al risarcimento dei danni a norma dell’art. 2920, ultimo alinea, cod. civ." (Cass. civ., sez. III, 8 gennaio 1966, n. 170). Tuttavia, l'eventuale notifica del solo pignoramento anche ai comproprietari li renderebbe incapaci di indicare un pregiudizio reale e concreto in conseguenza dell'omessa notifica dell’avviso.
Diverso dall'avviso ai creditori è l'invito che ad essi deve essere rivolto ai sensi dell’art. 180, comma secondo, disp. att. c.p.c., il quale prevede che “gli interessati debbono essere invitati a comparire davanti al giudice dell’esecuzione per sentire dare i provvedimenti indicati nell’art. 600 del codice”. Normalmente l'invito a comparire è contenuto medesimo avviso ai comproprietari, il che può generare qualche confusione.
Il distinguo, tuttavia, deve essere chiaro: l’avviso ai comproprietari tutela i creditori; l’invito a comparire tutela il contraddittorio con gli altri interessati, primi fra tutti i comproprietari non esecutati, dal che si comprende la sua fondamentale importanza.
Nulla prevede il codice in ordine alla sottoscrizione dell'invito a comparire, dal che si ricava in dottrina che esso può essere firmato anche dal procuratore costituito del creditore procedente.
Destinatari dell'avviso sono i comproprietari, i creditori intervenuti, i creditori del comproprietario esecutato, i creditori dei comproprietari non esecutati, i creditori dei comproprietari non esecutati oppostisi alla divisione, gli aventi causa e coloro che hanno acquistato diritti, sia dal comproprietario esecutato che dai comproprietari non esecutati, per atto trascritto prima della trascrizione del pignoramento, i titolari dei diritti reali minori di cui all’art. 2812, comma primo., c.c.
Si tratta, in sostanza, di tutti coloro che possono essere vulnerati dalla procedura esecutiva.
Dalla diversità di scopo fra i due adempimenti (avviso ai comproprietari ed invito a comparire) conseguono differenti effetti in caso di omissione. Invero, se non viene notificato l'invito a comparire, la procedura esecutiva deve essere dichiarata improcedibile per mancata instaurazione del contraddittorio fra i vari interessati.
Nel caso in cui l’invito a comparire non fosse stato notificato a tutti gli interessati, il giudice dell’esecuzione dovrebbe preliminarmente rinviare l’udienza e invitare la parte che vi abbia interesse ad integrare il contraddittorio. Così si esprime la giurisprudenza, secondo la quale "In tema di espropriazione forzata immobiliare su bene indiviso, in forza di pignoramento limitato alla quota di spettanza del debitore, il potere dovere del giudice dell’esecuzione di adottare i provvedimenti contemplati dall’art. 600 cod. proc. civ., e configuranti atti esecutivi in senso proprio, resta soggetto, oltre che alla sussistenza dell’indicato presupposto del pignoramento di sola quota, alle modalità ed ai criteri fissati dalla norma medesima, che prevede, in via principale, la separazione di detta quota in natura, e, solo quando ciò sia impossibile, consente la scelta fra la vendita della quota stessa e la divisione della comunione, da disporsi con un ordine del medesimo giudice della esecuzione di trattazione ed istruzione della causa davanti a sé (quale giudice istruttore), ove la competenza spetti all’ufficio giudiziario al quale appartiene e siano presenti nel processo esecutivo tutti gli interessati, ovvero, in difetto di tali condizioni, con ordine di instaurazione di autonomo procedimento e fissazione all’uopo di termine perentorio. L’inosservanza di detti principi (ivi inclusa, pertanto, la inapplicabilità dell’art. 600 citato, perché l’esecuzione, sia pure a seguito di riunione di pignoramenti, venga a svolgersi in danno di tutti i comproprietari) si traduce in un vizio di legittimità del relativo atto esecutivo, e come tale è deducibile dagli interessati con l’opposizione contemplata dall’art. 617 cod. proc. civ."(Cass. civ., sez. III, 20 dicembre 1985, n. 6549).
