Salve ho intenzione di acquistare la mia prima casa e come opzione sto valutando l’acquisto della medesima attraverso un asta.. mi sono affidato ad una agenzia specializzata nelle aste..ci sono due case molto interessanti..in una c’è una situazione dove deve essere fatta una sanatoria e dei lavori per un costo di 5000 euro... un altra invece ha un inquilina abusiva al suo interno... cosa mi consigliate di fare? L’agenzia mi ha detto che l’inquilina verrebbe sfrattata entro poco tempo dall’aggiudizazione dell’asta... ho dei timori per l’acuqisto All’asta.. cosa mi consigliate? I lavori di sanatoria devono essere obbligatoriamente fatti? Mentre per quanto riguarda la casa con l’inquilino dentro mi consigliate di andarci a parlare privatamente prima di andare alla visita?
Prima casa all’asta
- 937 Viste
- Ultimo messaggio 15 febbraio 2019
Cerchiamo di fornire qualche indicazione utile.
Quanto alla sanatoria, ricordiamo che l’art. 46, comma quinto, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’edilizia) nel prevedere che “L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria” prevede, in suo favore, la riapertura dei termini per procedere alla sanatoria di immobili che siano abusivi è per i quali le condizioni di sanabilità sussistono.
La conseguenza della omessa presentazione della domanda in sanatoria nel termine previsto non è l'irrogazione di sanzioni, non essendo l'aggiudicatario autore dell'illecito edilizio, ma la definitiva decadenza dalla possibilità di sanare l'opera in un secondo momento.
Questo certamente potrebbe avere delle conseguenze in tema di futura circolazione del fabbricato, poiché gli atti di compravendita degli immobili abusivi sono nulli. Lo si ricava dal medesimo art. 46 citato, comma primo, a mente del quale “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.
A proposito dell'appartamento occupato, osserviamo preliminarmente che ai sensi dell'art. 560, comme terzo e quarto c.p.c., il giudice dell'esecuzione ordina la liberazione dell'immobile al più tardi nel momento in cui procede all'aggiudicazione dell'immobile.
L'ordine di liberazione viene attuato dal custode, a spese della procedura, il quale può essere autorizzato dal giudice dell'esecuzione anche ad avvalersi dell'utilizzo della forza pubblica (ai sensi dell'art. 68 c.p.c.) per vincere eventuali resistenze.
Il problema degli immobili occupati ci sembra, piuttosto, quello per cui a volte gli occupanti danneggiano l'immobile nel momento in cui lo lasciano. Per far fronte a questa inconveniente potrebbe valutarsi l'opportunità di stipulare una polizza assicurativa.
Che tipo di assicurazione potrei stipulare?
Suggeriamo di stipulare un'assicurazione contro i danni.
A questo fine il suggerimento è quello di garantirsi che siano assicurate non solo le strutture portanti ma anche gli ulteriori elementi costruttivi, ivi compresi gli accessori e gli impianti, e specificare altresì che sono coperti tutti gli eventi causali, e dunque non solo, ad esempio, le calamità naturali ma anche gli atti vandalici, specificandosi che sono risarcibili anche i danni dolosamente provocati da terzi.
Ancora, andrà verificato che la polizza non contenga la clausola per cui tali danni sono risarciti solo se custode del bene è il proprietario. In questo caso, infatti, nessun indennizzo le sarà corrisposto in caso di danni posti in essere dall'occupante.
Buongiorno , questa polizza assicurativa in quale momento andrebbe stipulata? Immagino prima del decreto di trasferimento attraverso la consegna delle chiavi.
Buon giorno. Mi sono aggiudicato provvisoriamente l’asta di un’immobile con l’offerta minima.A breve ci sarà l’udienza. Il giorno dell’asta c’erano altri offerenti i quali non sono stati ammessi all’asta poiché non avevano tutta la documentazione per poter partecipare e in seguito hanno fatto ricorso. Ci sono possibilità che il giudice accolga il loro ricorso rimettendo la casa all’asta?
Rispondiamo separatamente alle due domande.
A proposito del quesito posto da marboa rileviamo che il momento giusto per stipulare il contratto è quello dell'aggiudicazione.
È tuttavia opportuno prevedere in maniera adeguata le clausole contrattuali, avendo cura di garantirsi che siano coperte da assicurazione non solo le strutture portanti ma anche gli impianti e gli accessori, e che siano indennizzati non solo i danni che derivano da caso fortuito o forza maggiore, ma anche quelli che derivano da comportamento doloso o colposo dell'assicurato (cosa, evidentemente, improbabile) ma anche di terzi.
Quanto alla domanda di Stefano, è impossibile rispondere senza sapere quali sono i motivi di opposizione (verosimilmente, si tratterà di un reclamo al giudice dell'esecuzione promosso ex art. 591 ter avverso gli atti posti in essere dal professionista delegato) e come si è svolta la vendita.
Informazioni ulteriori ci consentirebbero maggiore precisione.
Rispondiamo separatamente alle due domande.
A proposito del quesito posto da marboa rileviamo che il momento giusto per stipulare il contratto è quello dell'aggiudicazione.
È tuttavia opportuno prevedere in maniera adeguata le clausole contrattuali, avendo cura di garantirsi che siano coperte da assicurazione non solo le strutture portanti ma anche gli impianti e gli accessori, e che siano indennizzati non solo i danni che derivano da caso fortuito o forza maggiore, ma anche quelli che derivano da comportamento doloso o colposo dell'assicurato (cosa, evidentemente, improbabile) ma anche di terzi.
Quanto alla domanda di Stefano, è impossibile rispondere senza sapere quali sono i motivi di opposizione (verosimilmente, si tratterà di un reclamo al giudice dell'esecuzione promosso ex art. 591 ter avverso gli atti posti in essere dal professionista delegato) e come si è svolta la vendita.
Informazioni ulteriori ci consentirebbero maggiore precisione.
