plusvalenza in caso di vendita/permuta

Per rispondere compiutamente alla domanda formulata riteniamo siano necessarie talune premesse di carattere sistematico.

In linea generale, la permuta di un bene presente con uno futuro è il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire, in tutto o in parte, sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario, e ciò tutte le volte in cui sia proprio il risultato traslativo, consistente nell'attribuzione di una determinata opera da realizzare, ad essere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio con la cosa presente.

Si tratta di un contratto produttivo dell’effetto reale del trasferimento in proprietà del terreno, e dell’effetto obbligatorio in forza del quale l’acquirente si obbliga alla realizzazione del fabbricato.

Il momento in cui si trasferisce la proprietà del terreno viene pacificamente individuato facendo applicazione della previsione di cui all’art. 1472 c.c., a mente del quale se la vendita ha ad oggetto una cosa futura, la proprietà di questa si trasferisce non appena la cosa viene ad esistenza.

Anche il contratto di permuta può determinare la generazione di una plusvalenza. Lo si ricava agevolmente dalla lettura dell’ultimo comma dell’art. 9 del d.P.R. 22.12.1986 (testo unico delle imposte sui redditi), a mente del quale “Ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento e per i conferimenti in società. La permuta deve avere ad oggetto: - Terreni lottizzati - Terreni agricoli acquistati da non più di cinque anni - Terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria - Fabbricati acquistati o costruiti da non più di cinque anni.

Sulla scorta di questi dal la Corte di Cassazione ha più volte affermato che “ai fini dell'applicazione dell'art. 76 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 597, il quale prevede altresì, al comma 2, che la plusvalenza sia costituita dalla differenza tra il prezzo di acquisto e quello conseguito con l'alienazione, nel caso di permuta di cosa esistente (un terreno) con cosa futura (la realizzazione di un fabbricato), la plusvalenza deve considerarsi conseguita nel momento in cui la proprietà della costruzione realizzata è entrata nel patrimonio del cedente. Tale momento, ai sensi dell'art. 1472 c.c., coincide con quello in cui la cosa futura viene appunto ad esistenza, dovendosi escludere che possa invece riguardare l'atto di identificazione catastale” (Cass. civ. Sez. VI - 5, 23 febbraio 2017, n. 4711), essendosi ulteriormente precisato che il bene può considerarsi venuto ad esistenza allorquando si è concluso il processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali, senza che abbiano rilevanza le rifiniture o gli accessori (Cass., sez. II, 25.10.2013, n. 24172).