Pignoramento: condominio e parti comuni

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Ultimo messaggio 03 febbraio 2020

fabrixox pubblicato 25 gennaio 2020 - Ultima modifica 25 gennaio 2020

Buongiorno,

In un condominio vengono prima ipotecati e poi pignorati, un'unità immobiliare (appartamento) ed un box da vendersi all'asta come "lotto unico".

Nell'atto di provenienza con il quale l'esecutato acquistò i sopra citati immobili, era compresa una quota di proprietà proporzionale in millesimi, riferiti alla strada comune di accesso al complesso condominiale, classificata come "zona verde privata" e censita a catasto terreni, che non è stata ipotecata e conseguentemente pignorata.

Il perito estimatore nominato dal Tribunale, evidenzia nella propria perizia "che agli immobili oggetto di procedura, compete la proporzionale quota di comproprietà indivisa sugli enti comuni del condominio in ragione di millesimi xx per il subalterno x (appartamento) e in ragione di millesimi xx per il subalterno y (box)", senza riportare nella Perizia, la particella a catasto terreni corrispondente alla strada di accesso comune al complesso condominiale, come riportato nell'atto di provenienza.

Nel pignoramento e conseguentemente nella Nota di trascrizione del pignoramento, niente fa riferimento a quella quota di proprietà relativa alla strada di accesso comune, la quale non essendo stata ipotecata, di conseguenza, non è stata nemmeno pignorata insieme all'appartamento ed al box.

Essendo d'accordo con chi ritiene che i beni comuni "di base", quelli generalmente distinti in catasto come beni comuni non censibili, restano ipotecati per "effetto naturale", il punto è che in questo caso detti beni (tale sicuramente è almeno la strada di accesso) vengono convenzionalmente esclusi dalla garanzia.

Conseguentemente sono esclusi dal pignoramento, conseguentemente non posso venderli all'asta. A questo punto:

a) o la clausola che esclude gli enti comuni dall'ipoteca è nulla, ma bisognerebbe almeno integrare il pignoramento...

b) oppure il giudice, dietro istanza, mi autorizza a vendere anche le parti comuni (tutte? solo quelle di base?): ma può farlo?

In termini generali, la comunione forzosa dei condomini è tale in relazione ai beni, non alle persone: per cui la vendita della proprietà esclusiva senza i beni condominiali, pur senza far cessare la comunione tra le persone, opererebbe una separazione tra i beni (quello esclusivo e quelli condominiali) in contrasto sostanziale con il principio del 1119 c.c., e pertanto non può farsi.

Come fa l'aggiudicatario ad entrare in casa, se il giardino circostante è ancora proprietà dell'esecutato (per la sua parte) e non può essere assegnato?

Grazie in anticipo.

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5 Commenti

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inexecutivis pubblicato 29 gennaio 2020

Rispondiamo all’interrogativo formulato osservando che a nostro avviso il fatto che la Corte comune non sia stata inserita nell’atto costitutivo di ipoteca non ne impedisce il pignoramento, che il creditore potrà sempre eseguire in qualunque momento.

È questa la via maestra, ma è evidente che se nel frattempo sono state eseguite iscrizioni o trascrizione che hanno ad oggetto quella particella, essere saranno opponibili alla procedura.

In ogni caso, la loro mancata inclusione nella procedura non priva l’acquirente del diritto di accedere all’immobile oggetto di vendita giudiziaria, poiché il decreto di trasferimento, determinando il trasferimento della proprietà di un bene che si troverà ad essere intercluso, sarà costitutivo di una servitù di passaggio per destinazione d del padre di famiglia ai sensi dell’art. 1062 c.c.

Ricordiamo, a questo proposito, che la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia - che è fattispecie non negoziale e postula la presenza di opere visibili e permanenti destinate all'esercizio della servitù - presuppone l'originaria appartenenza di due fondi (o porzioni del medesimo fondo) ad un unico proprietario, il quale abbia posto gli stessi, l'uno rispetto all'altro, in una situazione di subordinazione idonea ad integrare il contenuto di una servitù prediale e che, all'atto della loro separazione, sia mancata una manifestazione di volontà contraria al perdurare della relazione di sottoposizione di un fondo nei confronti dell'altro (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16842 del 20/07/2009).

Applicando questi principi all’esecuzione forzata, dove al pater familias si sostituisce il Giudice dell’esecuzione, se egli nulla dica in ordine allo stato dei luoghi lasciando la situazione di obiettiva subordinazione o di servizio corrispondente al contenuto di una servitù prediale, si concreta la fattispecie di cui al primo comma dell’art. 1062 citato.

Quindi, la servitù si costituisce ex lege per effetto del decreto di trasferimento, né è necessario il pagamento della indennità, poiché l’art. 1054 lo esclude.

In giurisprudenza, nel senso da noi prospettato si è implicitamente pronunciato Trib. Pisa, Sent., 09/01/2014, il quale ha riconosciuto all’aggiudicatario il diritto di servitù di passaggio poiché, a seguito dell’aggiudicazione, la porzione di fabbricato da egli acquistata risultava interclusa.

Per maggiore chiarezza, sarà comunque opportuno menzionare comunque la costituzione della servitù nel decreto di trasferimento.

È chiaro che in caso di contestazioni sarà tuttavia necessario che questa costituzione sia accertata giudizialmente.

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fabrixox pubblicato 29 gennaio 2020

D'accordo con quello che dite, e vi ringrazio.

Premetto che per quella particella non sono presenti iscrizioni e nemmeno trascrizioni, quindi la particella è completamente libera.

Ciò premesso, secondo me, in base all'art. 817 c.c. "sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio od ornamento di un'altra cosa" e la particella in questione, classificata nell'atto di provenienza (compravendita da parte dell'esecutato) come "strada di accesso condominiale", ne ha tutte le caratteristiche, nonché anche in base all'art. 2912 c.c. "Il pignoramento comprende gli accessori, pertinenze e i frutti della cosa pignorata", così anche Cassazione civile, sez. II, 28.04.1993 n. 5002 e Cass. civile, sez. lav. 16.11.2000, n. 14863, hanno ritenuto che, anche il terreno latistante o circondante un edificio pignorato, ancorché non esplicitamente indicato nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, in concrete circostanze - come questa credo - può essere considerato come un'unica unità immobiliare assieme al bene pignorato.

Ancora secondo Cassazione 10.07.1998, n. 6718, il cortile di un'abitazione potrebbe anche non essere neppure configurabile come bene autonomo a sé stante.

Dalla visura catastale risulta intestata per la parte dei propri millesimi condominiali, a tutti i condomini, compreso l'esecutato.

Quindi, la particella in questione, in mancanza di trasferimento per i millesimi di competenza all'aggiudicatario, rimarrebbe intestata - ovviamente - ancora all'esecutato, creando di fatto una situazione scorretta, dove l'esecutato rimarrebbe "proprietario" per la parte dei millesimi ora di competenza dell'aggiudicatario, ovvero l'esecutato rimarrebe "comproprietario" del bene accessorio ma non più del bene principale, creando possibili problemi nelle eventuali compravendite successive di tali beni nella continuità delle trascrizioni.

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inexecutivis pubblicato 01 febbraio 2020

Le Sue osservazioni sono corrette, ma la giurisprudenza più recente sembra indirizzata a ritenere rilevante il dato risultante dalla nota di trascrizione.

Invero, Cass. civ., sez. III, 20 marzo 2012, n. 4378 ha avuto modo di precisare, a proposito dell'art. 2912, che affinché operi l’estensione ex lege del vincolo imposto con il pignoramento sulla cosa principale alla pertinenza è necessario “non solo che sussista in concreto una relazione di asservimento così qualificabile nel rispetto dell’art. 817 cod. civ., ma che questa risulti con caratteri di assolutezza ovvero di indispensabilità o di inequivocità del rapporto pertinenziale, in modo che si possa così sopperire alla lacuna riscontrabile nella trascrizione del pignoramento riguardante soltanto la cosa principale, a fini di tutela dei terzi (cfr. Cass. n. 2278/90). Inoltre, va precisato che il principio stabilito dall’art. 2912 cod. civ., non opera tutte le volte in cui la descrizione del bene riportata nel decreto di trasferimento contenga elementi tali da far ritenere che si sia inteso escludere l’applicazione dell’estensione”.

Tuttavia, in senso parzialmente difforme all’arresto appena richiamato sembra porsi Cass. civ., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272 la quale ha affermato che ove “il bene, che possa in astratto configurarsi come una pertinenza, sia dotato di per sé solo di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali (tali cioè da identificare quello e soltanto quello) ed a meno che nel pignoramento e nella nota [di trascrizione] non si riesca a far menzione del medesimo con idonei ed altrettanto univoci riferimenti al primo (come, a mero titolo di esempio, con espressioni descrittive nel quadro D od altri dati negli altri quadri), non sia indicato con tali suoi propri dati nel pignoramento e nella nota, riferiti essendo questi ultimi in modo espresso soltanto ad altri beni compiutamente identificati con loro propri ed altrettanto esclusivi dati catastali (dalle planimetrie allegate ai quali o dai quali presupposte non risulti, poi, il bene che si pretenda essere una pertinenza), correttamente non va ritenuto esteso ai primi il pignoramento dei secondi: e tanto proprio perché tale situazione comporta un’obiettiva diversa risultanza dell’atto di pignoramento e soprattutto della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell’art. 2912 cod. civ.