Buongiorno Vorrei affittare un terreno agricolo composto da un laghetto da adibire a pesca sportiva. Lo affitterei con p.iva agricola in acquacoltura subaffittando ad una associazione pesca sportiva 3 quarti dell area da adibire a pesca ed il restante ad uso allevamento ittico. Ora sul 50% dell area esistono 4 ipoteche bancarie ma x il momento nessuta azione escutiva forzata di pignoramento/esprorio. Se facessi ora il contratto di affitto dell intera area sana ed ipotecata ovviamente registrandolo, sarei tutelato in casodi pignoramento e asta g. che il contratto di locazione resti valido? quale sarebbe la durata ammissibile di un contratto del genere per essere opponibile o comunque non essere annullato dal giudice? ( consideranto che per questo tipo di attivita sarebbe utile un contratto ventennale almeno) grazie
opponibilita contratto di locazione terreno agricolo in caso di esecuzione forzata
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- Ultimo messaggio 26 agosto 2021
Rispondiamo al questi posto osservando che secondo Cass. 7776/2016 “Non tutti i diritti personali di godimento resistono dinanzi al prevalente diritto del creditore ipotecario, anzi, di regola vale il contrario (come è per il diritto del comodatario). Vi resiste la locazione, perché l'ordinamento consente che l'ipoteca si estenda ai frutti del bene, compresi i canoni di locazione (arg. ex art. 2811 cod. civ.), che quindi sono soggetti ad espropriazione ai sensi dell'art. 2808 cod. civ.. Pertanto, il contratto di locazione sopravvenuto all'iscrizione d'ipoteca non pregiudica il creditore ipotecario poiché non priva il bene del valore d'uso e ne consente la vendita come bene produttivo di reddito; tanto ciò è vero che quando invece questo non sia possibile -come nell'ipotesi prevista dall'art. 2643 n. 9 e dagli ultimi due comma dell'art. 2812 cod. civ. (cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti non scaduti)- è lo stesso legislatore a prevedere che il diritto del conduttore, che superi determinati limiti temporali, debba essere trascritto e che l'iscrizione ipotecaria prevalga sul diritto del conduttore non trascritto o trascritto successivamente”.
Quindi, stando a questo precedente, il contratto di locazione stipulato dopo l’iscrizione dell’ipoteca ma prima del pignoramento, non è travolto dalla procedura, purchè ricorrano le condizioni di cui all’art. 2923 c.c., nel senso che deve trattarsi di contratto avente data certa anteriore al pignoramento, e se di durata ultranovennale ne occorre altresì la trascrizione.
grazie per la risposta . In riferimento alla durata , trattandosi di associazione sportiva senza scopo di lucro mi è stato consigliato un contratto di locazione commerciale e non agricolo minimo 6+6 ma che potrebbe diventare 12 + 9 per esempio trattandosi di un tipo di attivita con tempi du realizzo molto lunghi. secondo il vostro parere quale potrebbe essere la durata massima e opponibile per un tale contratto?
Se lo scopo non è agricolo si rientra nel perimetro di applicazione dell'art. 27 comma prima l. 27 luglio 1978, n. 392, che prevede una durata minima di 6 anni. Nulla esclude, tuttavia, che le pati possano convenire una durata superiore.
grazie!
grazie a lei!
Buongiorno vi chiedo ancora una conferma se bene ho compreso la vostra risposta , se nel caso come sopra esposto , ovvero stipulo un contratto di affitto commerciale di 12+ 12 per esempio ( oppure 18+6) su questa area da destinare alla pesca sportiva come A.s.d. sapendo che esistono delle ipoteche sul 50% della proprieta' ma nessun pignoramento in corso e REGISTRO presso l ag. delle entrate il contratto ( penso intendiate questo con il termine TRASCRIZIONE), il mio contratto sarebbe opponibile al creditore Ipotecario a patto che rispetti l' equo canone. Potete confermarmi se ho ben compreso perfavore. grazie ancora
La trascrizione è diversa dalla registrazione. La trascrizione è quella che si esegue presso la conservatoria dei registri immobiliari (oggi agenzia del territorio), ed essa è necessaria se il contratto ha durata superiore a 9 anni. In questo caso, inoltre, il contratto dovrà essere stipulato nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Avvertiamo inoltre che a norma dell'art. 2923 c.c. il contratto non sarà comunque opponibile se il canone è inferiore di oltre 1/3 rispetto ai valori di mercato e precisiamo che, in ogni caso, con il pignoramento i canoni saranno acquisita alla procedura, a norma dell'art. 2912 c.c.
