Offerta per asta senza incanto

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  • Ultimo messaggio 25 marzo 2019
tondo_luigi@virgilio.it pubblicato 28 gennaio 2019

 Salve, gentilissima redazione, vi chiedo se possibile di sciogliermi due dubbi in merito ad un'offerta che devo presentare per asta di immobile per civile abitazione:

1. Nel modulo di offerta visto che ricorrerò ad un corntratto di mutuo (in caso di aggiudicazione), basta indicare che ricorrerò a tale circostanza o devo indicare anche l'istituto di credito contattato?

2. Per il pagamento delle imposte come prima casa, devo comunicare preliminarmente nell'offerta il regime a quale vorrei aderire, ovvero prezzo-valore o valore di aggiudicazione, o posso attendere di comunicarlo dopo l'aggiudicazione?

Sono entrambi requisiti essenziali per non far rigettare la domanda di partecipazione?

Vi ringrazio anticipatamente per le prezione risposte che riuscite a dare.

 

 

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inexecutivis pubblicato 31 gennaio 2019

 Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuno dei dubbi sollevati.

Quanto al mutuo, non è necessario che sia indicato l'istituto di credito erogante, e per la verità non riteniamo neanche necessario che l'offerente dichiari di voler saldare il prezzo mediante un finanziamento.

Lo stesso vale in relazione al regime fiscale cui si intende aderire ed all'applicazione della disciplina del prezzo valore.

Invero, ai sensi dell’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria per il 2006), la disciplina del prezzo valore si applica su richiesta della parte acquirente resa al notaio “all'atto della cessione”. Traslando questa previsione nell’ambito delle vendite esecutive, laddove l’atto di cessione (ossia l’atto che determina il trasferimento della proprietà) è costituito dal decreto di trasferimento, si deve giungere alla conclusione per cui, a nostro avviso, fino a quando non è stato emesso il decreto di trasferimento l’opzione per l’applicazione della disciplina del prezzo valore è ancora possibile.

Infine, riteniamo che né l'uno, né l'altro elemento possono incidere sull'ammissibilità dell'offerta, poiché le ipotesi di invalidità della stessa, espressamente indicate dall'art. 571 c.p.c. il quale dispone che l'offerta è inammissibile:

-        qualora sia presentata tardivamente, oltre il termine fissato dal Giudice nell’ordinanza ex art. 569 c.p.c. (non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120).

-        qualora sia inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza. Si tratta di una rilevante novità introdotta dal d.l. n. 83/2015, il quale consente all’offerente di divenire aggiudicatario, alle condizioni di cui si dirà, anche se presenta una offerta di acquisto inferiore rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita.

-        qualora non sia prestata cauzione con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, o sia prestata in misura inferiore al decimo del prezzo proposto.

gbaroni pubblicato 19 febbraio 2019

Gentile redazione, vi sarei grato se mi chiariste un dubbio.

Dovrei partecipare ad una vendita senza incanto ma non potrò essere in loco nella data fissata.

Posso delegare un parente (non avvocato) con procura notarile per partecipare all'eventuale asta conseguente alla presentazione di più offerte?

inexecutivis pubblicato 25 febbraio 2019

 

L’art. 571 c.p.c., a differenza dell’art. 579 comma 2 c.p.c. (secondo il quale le offerte debbono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale), sancisce che le offerte di acquisto debbono essere fatte personalmente o a mezzo di procuratore legale.

Questo vuol dire che mentre nella vendita con incanto l’offerta può essere presentata a mezzo di un procuratore speciale, nella vendita senza incanto l’offerta può essere presentata solo a mezzo di un avvocato (infatti, la figura del procuratore legale è stata abrogata dell'art. 3 della L. n. 27 del 1997).

Si è espressa in questi termini, recentemente, Cass. civ., sez. III, 5 maggio 2016, n. 8951 la quale ha ribadito che “in materia di espropriazione immobiliare, legittimato ex art. 571 c.p.c. a presentare l'offerta di acquisto - in caso di vendita senza incanto - è anche il "procuratore legale" dell'offerente (espressione da intendersi ormai sostituita con quella di "avvocato", e non riferibile invece al procuratore "non falsus"), dovendosi escludere un'irragionevole disparità di trattamento con la differente disciplina contemplata per la vendita con incanto, per la quale l'offerta può essere compiuta anche a mezzo di mandatario, munito di procura speciale, oppure, nel solo caso di offerte per persona da nominare, a mezzo di "procuratore legale", attesa la differenza strutturale esistente tra i due tipi di vendita”.

Quindi, in definitiva, se non è in grado di partecipare alla vendita personalmente e si tratta (come nella ormai quasi totalità dei casi) di una vendita senza incanto, potrà delegare solo un avvocato.

faffo87 pubblicato 20 marzo 2019

Buonasera,Vorrei partecipare ad un' asta con presso base 76000 e offerta minima 52600,quali sono le spese che dovro ' sostenere oltre il 10 % della caparra?l'avviso asserisce che nel caso dell'aggiudicazione dell'immobile si dovra' saldare lo stesso entro 60 gg,le spese vengono richieste nelle misura forfettaria del 20%,ma trattandosi di acquisto prima casa dovrei rientrare in alcuni benefici,quindi il 20 % non e' da considerarsi eccessivo?inoltre entro quando si devono saldare queste spese?mi e' stato confermato che all'aggiudicatario spettano anche le spese condominiali dell'anno precedente e di quello corrente.l'immobile e' libero,dopo quanto tempo si puo' entrare effettivamente in possesso?e se il vecchio debitore ha messo delle ipoteche nell'immobile quando era di sua proprieta',posso successivamente avere problemi io che "saro' " il nuovo proprietario?

grazie mille

inexecutivis pubblicato 25 marzo 2019

Quasi certamente l'importo del 20% sarà superiore alle spese che dovrà effettivamente sostenere, per cui ne otterrà un parziale rimborso. Quanto ai tempi di versamento delle stesse, se nulla viene detto nell'avviso di vendita, esse dovranno essere corrisposte contestualmente al versamento del saldo del prezzo.

Nessun problema si porrà a proposito delle ipoteche, poiché per espressa previsione dell'art. 586 c.p.c. esse sono cancellate con il decreto di trasferimento, con la conseguenza che, quindi, l'immobile viene acquistato libero da ipoteche.

Imposte.

IMMOBILE NON SOGGETTO AD IVA

L’imposta di registro per l’acquisto della prima casa è dovuta nella misura del 2% (ai sensi dell’art. 1, parte prima della tariffa del d.P.R. 131/1986). In ogni caso, l’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, e che a mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.

Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per 110.

IMMOBILE SOGGETTO AD IVA

Se invece si applica l’IVA, detta imposta sarà dovuta nella misura del 4% (calcolata sul prezzo di aggiudicazione), mentre l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l’imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).

Andranno poi aggiunti: Bollo: 230; tassa ipotecaria 35, tassa catastale 55 (ai sensi dell’art. 19 d.lgs 347/1990 e dei punti 1.1 ed 1.2 della tabella relativa).

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