A nostro avviso, e salvo che non ricorra una specifica disposizione di legge di segno contrario, ai fini della individuazione del trattamento fiscale di un trasferimento immobiliare occorre avere riguardo alla situazione di fatto, non potendo far fede un errato dato catastale, poiché la tassazione non può essere desunta da dati formali sbagliati.
Il dato sembra trovare ulteriore conforto, a nostro avviso, nella sentenza della Corte di Cassazione 7 giugno 2013 n. 14396, nella quale è stato affermato che le agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della prima casa prescindono da una formale classificazione catastale dell'immobile, sicché a prescindere da questo dato il beneficio può essere concesso quando ricorrono i presupposti normativi di riferimento.
Quanto all'aliquota, se non ricorrono le condizioni prima casa, essa sarà applicata nella misura del 22%, tranne che non si tratti di fabbricati "Tupini" tali essendo quelli identificati dall’art. 13 della L. n. 408/1949, nonché dal combinato disposto dall’articolo 1 della L. n.1493/1962 e dall’articolo unico della L. n. 1212/1967.
L’art. 13 li definisce come le “(…) case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano il carattere di abitazione di lusso (…)”, mentre l'art. 1 della l. n. 1493/1962 stabilisce che “(…) le agevolazioni fiscali previste per le case di abitazione non di lusso dalle leggi 2 luglio 1949, n. 408, (…) sono applicabili anche ai locali destinati ad uffici e negozi, quando, a questi ultimi, sia destinata una superficie non eccedente il quarto di quella totale nei piani sopra terra (…)”.
Queste norme sono state oggetto di interpretazione autentica da parte della l. n. 1212/1967, la quale ha esplicitato che è necessario e sufficiente che ricorrano, congiuntamente, due condizioni:
a) almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazioni;
b) non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinato a negozi.
L’imposta andrà versata al delegato contestualmente al saldo prezzo.
A proposito del versamento del saldo prezzo mediante erogazione di finanziamento osserviamo che questa possibilità è prevista nel terzo comma dell’art. 585 c.p.c., a mente del quale il versamento del prezzo di aggiudicazione può avvenire mediante erogazione a seguito di contratto di finanziamento con trasferimento diretto delle somme in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto di vendita, e non necessita di alcuna autorizzazione da parte del giudice.
