Istanza di revoca agevolazione prima casa

Com’è noto, a norma del comma 4 della nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, il contribuente decade dai benefici fiscali legati all'acquisto della "prima casa" in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con detti benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto.

Le medesima disposizione prevede che la decadenza non si verifica nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici prima casa, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Occorre chiedersi a questo punto se il contribuente possa fare “marcia indietro”, e manifestare la volontà di voler rinunciare ai benefici di cui ha dichiarato di voler beneficiare.

In linea generale giova premettere che nessuna disposizione normativa prevede la possibilità di rinunciare su base volontaria alle agevolazioni “prima casa”. Ciò in quanto il rapporto giuridico-tributario che sorge a seguito della dichiarazione resa in occasione dell'acquisto dall'acquirente e avente ad oggetto il possesso dei requisiti prescritti dalla norma di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 deve ritenersi perfezionato laddove dette condizioni risultino effettivamente sussistenti. Pertanto, conseguita l’agevolazione “prima casa” questa non sarà più revocabile dalla parte (così Cass. 28 giugno 2000 n. 8784, laddove in particolare, si è chiarito che “non è possibile conseguire l’agevolazione prevista per l’acquisto della prima casa, …, previa rinunzia ad un precedente analogo beneficio, conseguito in virtù della medesima disciplina (…). A parere della suprema Corte, infatti, la dichiarazione di voler fruire del beneficio “non è revocabile per definizione, tanto meno in vista di un successivo atto di acquisto”. Dello stesso tenore Cass. Sez. 5, Sentenza n. 17294 del 30/07/2014). Dall’orientamento giurisprudenziale richiamato deve escludersi, pertanto, che il soggetto acquirente, che abbia reso la dichiarazione in atto di possedere i requisiti prescritti dalla norma di cui alla Nota II-bis), possa in data successiva rinunciare alle agevolazioni “prima casa” fruite.

Diverso è il caso in cui la dichiarazione resa dal contribuente nell'atto di acquisto e rispetto alla quale egli intende tornare sui propri passi non attenga alla sussistenza delle condizioni che devono necessariamente preesistere al momento della compravendita per fruire dei benefici ma sia riferita, invece, all’impegno che il contribuente assume di trasferire la propria residenza nel termine di diciotto mesi dalla data dell’atto (analogo discorso vale, come si vedrà per l'impegno al riacquisto entro l'anno nel caso di vendita entro il quinquennio). In tal caso, l’effettivo realizzarsi del requisito della residenza prescritto dalla norma dipende, infatti, da un comportamento futuro contribuente dovrà porre in essere, con la conseguenza che la dichiarazione resa risulterà mendace e, pertanto, si realizzerà la decadenza dall’agevolazione, solo quando, allo scadere dei diciotto mesi, il contribuente non abbia proceduto al cambio di residenza. Proprio in considerazione della peculiarità di tale condizione, l'agenza delle entrate con la risoluzione n. 105 del 31/10/2011 ha ritenuto che, laddove sia ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali, possa revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto dell’immobile.

L'amministrazione finanziaria ha precisato che a tal fine, l’acquirente che non intende adempiere all’impegno assunto in atto è tenuto a presentare una apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, con la quale revoca la dichiarazione d’intenti espressa nell'atto di acquisto di volere trasferire la propria residenza nel comune nel termine di diciotto mesi e richiede la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione, aggiungendo che questo vale anche per gli immobili assoggettati ad IVA.

A seguito della presentazione dell’istanza, l’ufficio procederà alla riliquidazione dell’atto di compravenduta ed alla notifica di apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta oltre che degli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita.

Non troverà invece applicazione la sanzione pari al 30 per cento di cui all’art. 1, quarto comma, della Nota II-bis) allegata al TUR in quanto, entro il termine di diciotto mesi dalla data dell’atto non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione.

L'agenzia ha ancora precisato che se è decorso il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza senza che il contribuente vi abbia provveduto e verificatasi, pertanto, la decadenza dall’agevolazione, questi potrà comunque accedere, ricorrendone i presupposti, all’istituto del ravvedimento operoso che consiste, come noto, nell’effettuare spontaneamente l’adempimento omesso o irregolarmente eseguito nel rispetto di scadenze normativamente predeterminate, beneficiando di una riduzione della sanzione.

Pertanto, il contribuente che intenda avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso dovrà presentare apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. A seguito della presentazione dell’istanza, l’ufficio procederà alla riliquidazione dell’atto portato alla registrazione ed alla notifica di apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta oltre che gli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita. Sono, inoltre, dovute le sanzioni, opportunamente ridotte in applicazione dell’istituto del ravvedimento operoso, così come previsto dall'art. 13 d.lgs. 18.12.1997, n. 472, con l'avvertenza che i diversi termini a cui l'art. 13 ricollega differenti riduzioni delle sanzioni decorrono dal giorno in cui si è verificata la decadenza dall'agevolazione (ossia dal giorno in cui maturano i 18 mesi dalla stipula dell'atto).

Analoghi principi sono stati applicati, con la successiva risoluzione n. 112/E del 27/12/2012, in relazione all'ipotesi in cui il contribuente, dopo avere rivenduto la prima casa anteriormente al decorso del termine quinquennale dall'acquisto, abbia manifestato l'intenzione di non voler acquistare un'altra abitazione prima della scadenza di un anno dalla vendita, incorrendo così nella decadenza dall'agevolazione.

Così ricostruito il panorama normativo di riferimento, riteniamo che il contribuente che intenda vendere entro il quinquennio senza riacquistare possa avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso, ma non possa poi ulteriormente tornare sui propri passim poiché in quel momento il rapporto giuridico di imposta ha completamente esaurito i propri effetti.