Cerchiamo di rispondere con ordine alle diverse questioni prospettate.
Qualora il pignoramento colpisca beni di interesse storico o artistico la procedura esecutiva deve fare i conti con alcune disposizioni della disciplina speciale che regola la circolazione giuridica di tali beni, oggi contenuta nel d.lgs. 22.1.2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).
Ai sensi dell’art. 59 del citato d.lgs. gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà di beni culturali sono denunciati al Ministero entro trenta giorni dalla stipula, presso la Soprintendenza del luogo in cui si trovano i beni.
La denuncia è presentata:
a) dall’alienante, in caso di alienazione a titolo oneroso o gratuito o di trasferimento della detenzione;
b) dall’acquirente, in caso di trasferimento avvenuto nell’ambito di procedure di vendita forzata o fallimentare ovvero in forza di sentenza che produca gli effetti di un contratto di alienazione non concluso;
c) dall’erede o dal legatario, in caso di successione a causa di morte (per l’erede, il termine decorre dall’accettazione dell’eredità o dalla presentazione della dichiarazione di successione; per il legatario, il termine decorre dalla comunicazione notarile prevista dall’articolo 623 del codice civile, salva rinuncia).
Ai sensi del quarto comma del citato art. 59 la denuncia contiene:
a) i dati identificativi delle parti e la sottoscrizione delle medesime o dei loro rappresentanti legali;
b) i dati identificativi dei beni;
c) l’indicazione del luogo ove si trovano i beni;
d) l’indicazione della natura e delle condizioni dell’atto di trasferimento;
e) l’indicazione del domicilio in Italia delle parti ai fini delle eventuali comunicazioni previste dalla legge.
In forza del successivo art. 61, il Ministero esercita la prelazione nel termine di sessanta giorni dalla data di ricezione della denuncia (o nel termine di 180 giorni decorrenti dal momento in cui ha ricevuto la denuncia tardiva o ha comunque acquisito tutti gli elementi costitutivi della stessa) notificando all’acquirente il provvedimento di prelazione.
Molto importante, ai fini che qui interessano, è l’ultimo comma dell’art. 61, a mente del quale “In pendenza del termine prescritto dal comma 1 l’atto di alienazione rimane condizionato sospensivamente all’esercizio della prelazione e all’alienante è vietato effettuare la consegna della cosa”.
Si osservi che secondo una risalente pronuncia (Cass. civ., 9 settembre 1953, n. 3005) l’obbligo di denuncia si ricollega al decreto di trasferimento, non già al provvedimento di aggiudicazione, sicché l’aggiudicatario deve aver già versato il saldo del prezzo.
Si tratta di un provvedimento che tuttavia non ci sentiamo di condividere, perché inutilmente pregiudizievole della posizione dell'aggiudicatario, per cui riteniamo sufficiente che oggetto di denuncia sia il provvedimento di aggiudicazione (eventualmente accompagnato da una bozza del decreto di trasferimento), in modo tale da consentire alla pubblica amministrazione di esercitare il diritto di prelazione senza costringere l’aggiudicatario ad un (potenzialmente inutile) esborso monetario.
Come si è detto sopra, in pendenza del termine di sessanta giorni per l’esercizio della prelazione il trasferimento della proprietà è sospensivamente condizionato.
Se invece il ministero esercita il diritto di prelazione, il decreto di trasferimento (ove emesso) si considererà tam quam non esset ed all’aggiudicatario andrà restituito il prezzo versato (ove si aderisca alla tesi per cui la denuncia presuppone l’intervenuta emissione del decreto di trasferimento). Con il tempestivo esercizio della prelazione, “la proprietà passa allo Stato dalla data dell’ultima notifica” (art. 61 comma 3), il che esclude la necessità di pronunciare un nuovo decreto di trasferimento.
Per quanto attiene all'ipoteca accesa dalla banca, non si pongono particolari problemi poiché il decreto di trasferimento contiene l'ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli gravanti sul bene, per cui l'ipoteca iscritta dalla banca sarà di primo grado.
Nulla possiamo dire invece in ordine alla possibilità di stipulare un contratto di mutuo successivamente all'acquisto poiché questo dipende dalle scelte imprenditoriali dell'istituto di credito. Osserviamo solo che la cosa non incontra ostacoli normativi.
A proposito dell'ultimo quesito, osserviamo infine quanto segue.
Secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria il decreto di trasferimento è l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).
Dunque, il trasferimento della proprietà si produce solo con il decreto di trasferimento.
Precisiamo solo che la data da considerare ai fini della determinazione del momento in cui si è prodotto l’effetto traslativo non è quella della firma del decreto di trasferimento bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria” (Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n. 10251).
