Immobile classificato come ENTE URBANO oneri a carico dell'aggiudicatario

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  • Ultimo messaggio 23 maggio 2020
samu1604 pubblicato 21 maggio 2020

 Buongiorno, 

chiedo gentilmente il vostro parere sulla possibilità di usufruire dei benefici 1°casa (applicando quindi imposta di registro pari al 2% sul prezzo di aggiudicazione) in merito all'acquisto di un immobile oggetto di esecuzione immobiliare risultante al catasto terreni come ente urbano.

Descrivo brevemente la situazione:

L'oggetto pignorato è un villino in corso di costruzione.

Come riportato nell'avviso di vendita e da visura catastale l'immobile risulta al catasto terreni come ente urbano (è stato inserito in mappa con Tipo Mappale nel lontano 2013). La successiva pratica di inserimento dell'immobile al catasto fabbricati (quindi con l'attribuzione della categoria catastale F3 "immobile in corso di costruzione" non è stata portata a termine.

Poichè in un contesto di compravendita "ordinaria" un ente urbano non è mai volturabile, volevo sapere se esiste o meno una deroga per la quale il tribunale può comunque procedere, in caso di aggiudicazione del bene, al decreto di trasferimento.

Se così fosse, quali potrebbero essere le aggevolozaioni dell'aggiudicatario?! Vi sono i presupposti per usufruire dei benefici 1° casa (imposta di registro pari al 2%)?!

All'interno dell'avviso di vendita e nella relazione di stima del ctu non vi è alcun riferimento in merito all'accatastamento dell'immbile prima della vendita ne tantomeno ulteriori oneri a carico delll'aggiudicatario prima del decreto di trasferimento. 

Grazie

 

inexecutivis pubblicato 23 maggio 2020

A nostro avviso i benefici prima casa possono essere riconosciuti.

Invero, l'Amministrazione finanziaria nella citata circolare 19/E del primo marzo 2001 (ribadita sul punto dalla circolare n. 38/E del 12 agosto 2005) ha genericamente riconosciuto l’applicabilità dei benefici all'acquisto di fabbricati non ancora ultimati. Sulla scorta del dato normativo, ed in considerazione della elaborazione giurisprudenziale che si è formata sul punto, a nostro avviso l’agevolazione spetta, in sede esecutiva, anche se l’immobile non risulta accatastato come in F/3, cioè in corso di costruzione.

Inoltre, non è necessario procedere all’accatastamento dell’immobile per godere dei benefici fiscali legati all’acquisto della prima casa. Invero, la Tabella A, parte II, n. 21, allegata al D.P.R. n. 633/1972 estende l’agevolazione IVA legata all’acquisto della prima casa anche alle abitazioni non ultimate.

Analoga disposizione non è prevista in materia di imposta di registro ma l’Agenzia delle entrate con la ricordata circolare 19/E/2001, ribadita successivamente con la circolare n. 38/E/2005 ha riconosciuto l’applicabilità dei benefici prima casa agli immobili in corso di costruzione anche ai fini dell’imposta di registro, a condizione che essi presentino le caratteristiche delle abitazioni non di lusso con la precisazione che in sede di acquisto  l’acquirente dovrà dichiarare di “non rendere l’abitazione di lusso nel prosieguo dei lavori”.

In questi termini si era pronunciata anche la giurisprudenza (cfr. Cass., sez, V, 7 luglio 2000, n. 9150).

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