Titolo : Come partecipare all'asta senza incanto per attribuire il diritto di uso, di abitazione e la piena proprietà a tre soggetti diversi.
Il diritto di uso e di abitazione e la piena proprietà da intestare a tre soggetti diversi.
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- Ultimo messaggio 18 aprile 2019
angelo tedesco - centroconsulenzastegiudiziarie
pubblicato
08 ottobre 2016
- Ultima modifica 08 ottobre 2016
angelo tedesco - centroconsulenzastegiudiziarie
pubblicato
08 ottobre 2016
v Il quesito :
Il diritto di uso è previsto dall’art.1021 c.c., secondo il quale “ chi ha il diritto di uso di una cosa, può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia. I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto. Invece, il diritto di abitazione è rinvenibile nell’art. 1022 c.c., e secondo il dettato del quale Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Per ultimo il diritto di piena proprietà, secondo il quale chi lo possiede può disporre in modo pieno ed esclusivo dell'immobile.
Detto questo ci si pone il problema come intestare i detti diritti a tre soggetti diversi, esempio: omissis 1 il diritto della piena proprietà per la quota 1000/1000, Omissis 2 il diritto di uso e di abitazione per la quota di 500/1000 e a Omissis 3 il diritto di uso e di abitazione per la quota di 500/1000. In tal caso, ci si interroga come compilare correttamente la domanda di partecipazione.
v Le domande :
§ Gli intestatari dei diritti devono dichiarare le quote possedute dei diritti, partecipare tutti all’asta e sottoscrivere la domanda- offerta di partecipazione ?
§ Nella domanda di partecipazione Omissis 2 e Omissis 3 dovranno delegare Omissis 1 a proporre rilanci in caso di gara?
§ Quale altro obbligo degli offerenti e quali i benefici fiscali sulle imposte ?
Un cordiale saluto
Firmato: angelo tedesco
centroconsulenzastegiudiziarie
angelo tedesco - centroconsulenzastegiudiziarie
pubblicato
08 ottobre 2016
- Ultima modifica 08 ottobre 2016
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inexecutivis
pubblicato
09 ottobre 2016
Nel rispondere alla domanda osserviamo che a nostro avviso non è possibile chiedere che il decreto di trasferimento venga emesso nei confronti di più soggetti, attribuendo ad essi, rispettivamente, la proprietà, il diritto di abitazione e quello di uso.
Invero, in questo caso, il decreto di trasferimento sarebbe costitutivo di diritti diversi ed ulteriori rispetto a quelli di cui il proprietario era titolare, e ciò in violazione del principio per cui oggetto di trasferimento può essere solo il diritto di cui il debitore esecutato era titolare.
Non ignoriamo che (a nostro avviso condivisibilmente) da parte di taluni si ritenga possibile che con il decreto di trasferimento si costituisca la nuda proprietà ed il diritto di usufrutto in capo a soggetti diversi. Qui, tuttavia, si tratterebbe (solo) di “spacchettare” il diritto di proprietà, che è comunque oggetto di trasferimento, tra due soggetti: il nudo proprietario e l’usufruttuario.
Nel caso prospettato nella domanda, invece, il decreto di trasferimento sarebbe chiamato a svolgere una funzione del tutto eccentrica ed ulteriore rispetto alla funzione che gli è propria: invero, dovrebbe trasferire la (piena) proprietà, e dovrebbe altresì costituire, in aggiunta, diritti reali limitati in favore di ulteriori soggetti.
Per altro, a prescindere dagli impedimenti giuridici di cui si è appena detto, l’ipotesi ipotizzata pone il problema della elusione delle imposte di registro che la costituzione di ciascuno di questi diritti sconta.
approfondisco
pubblicato
11 ottobre 2016
Buongiorno,
mi riallaccio all'intervento del sig. Tedesco per chiedere invece conferma che c'è tranquillamente la possibilita' di cointestare l'immobile a piu' soggetti senza 'spacchettare' il diritto di proprieta'; pertanto, nel caso di offerta congiunta, gli offerenti che si vedono assegnare il bene entreranno, una volta intervenuto il decreto di trasferimento, in comunione sul bene stesso. E' confermato, vero?
Al riguardo volevo chiedere, se in caso di offerta congiunta, come modalita' di versamento della cauzione e' sufficiente un solo assegno circolare di uno degli offerenti congiunti (a copertura chiaramente di 1/10 di quanto totalmente offerto) o se è necessario/opportuno versare piu' assegni circolari pro quota. Secondo voi è indifferente o e' solo un'eccessiva attenzione fiscale?
Grazie
Andrea
inexecutivis
pubblicato
13 ottobre 2016
Riteniamo che un solo assegno circolare depositato da parte di uno degli offerenti sia idoneo. Ovviamente è necessario che entrambi gli offerenti sottoscrivano l’offerta di acquisto.
Si noti a questo proposito che ai sensi dell’art. 571, comma secondo, c.p.c., l’offerente deve prestare cauzione. Nel caso di offerta congiunta, allora, se la cauzione è prestata, il dettato normativo è rispettato, poco importando se ad adempiere sia stato uno solo degli offerenti o entrambi.
albertomorici
pubblicato
18 novembre 2016
Quesito:
Come si calcola il diritto di abitazione costituito con atto di separazione consensuale fra coniugi attribuito fino alla declaratoria di cessazione degli effetti civili del matrimonio.
Si evidenzia che la parte di diritto è nata nel 1968 e ha una figlia nata nel 2001.
Secondo voi il valore si calcola con i coefficienti dell'usufrutto?
Grazie
Alberto
inexecutivis
pubblicato
19 novembre 2016
Rispondiamo a questa domanda osservando che rispetto al quesito posto, forse è preliminare stabilire se il diritto di abitazione costituito in sede di separazione consensuale sia o meno opponibile alla procedura esecutiva.
Se questo problema è stato risolto (come crediamo, poiché altrimenti il problema di calcolare il valore del diritto di abitazione non avrebbe ragione di porsi), diritto di usufrutto, uso ed abitazione si determinano allo stesso modo.
Lo si ricava dall’art. 48 D.P.R. 26/04/1986, n. 131 (Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro), a mente del quale “Per il trasferimento della proprietà gravata da diritto di usufrutto , uso o abitazione la base imponibile è costituita dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell'usufrutto, uso o abitazione. Il valore dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione è determinato a norma dell'art. 46, assumendo come annualità l'ammontare ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse”.
borgoborg
pubblicato
12 aprile 2019
Sono interessato a un bene immobile all’asta gravato da diritto d'uso. Esaminando la visura catastale rilevo che il bene risulta conferito in società estera con sede nel Regno Unito con atto stipulato a feb.2013 e conferito a persona fisica italiana per il diritto di abitazione.
Trovo l'operazione molto ambigua, che non sembra rientrare nella classica casistica famigliare (fav.coniuge superstite etc.)-
In caso di aggiudicazione dell'immobile ho qualche possibilità impugnare questo diritto d'uso che ha un sapore vagamente speculativo? Attendo Vs contributo.
Cordiali saluti.
F.Borgonovo
inexecutivis
pubblicato
18 aprile 2019
Il diritto di uso, (così come il diritto di abitazione) è un diritto reale disciplinato dagli artt. 1021 e ss c.c., a mente del quale “Chi ha il diritto di uso può servirsi della cosa…”
Inoltre, ai fini che qui interessano, ai sensi del successivo art. art. 1026 c.c. le disposizioni relative all’usufrutto si applicano, in quanto compatibili, all’uso e all’abitazione.
Orbene, poiché ai sensi dell’art. 2643, comma primo, n. 4 c.c., i contratti che costituiscono o modificano (tra gli altri) il diritto di abitazione sono soggetti a trascrizione, la conseguenza sarà che, in virtù di quanto previsto dall’art. 2644, 2914, 2915 e 2919 c.c., il diritto di uso, se trascritto in data successiva al pignoramento (o all’ipoteca), sarà inopponibile all’aggiudicatario.
In particolare, poi, ai sensi dell’art. 2812 c.c., il diritto di uso (come le servitù, il diritto di usufrutto e di abitazione), di cui sia stata trascritta la costituzione dopo l’iscrizione dell’ipoteca, si estingue con l’espropriazione del fondo ed il titolare del diritto è ammesso a partecipare alla distribuzione del ricavato con un diritto di preferenza rispetto ad altri creditori. In questo caso è opportuno che nel decreto di trasferimento sia dato conto dell’intervenuta estinzione del diritto di uso. Questa precisazione consentirà di annotare, a margine della trascrizione del diritto di uso, l’intervenuta estinzione.
In caso contrario (ove cioè il diritto di uso sia stato trascritto in data antecedente al pignoramento, o all’ipoteca), la proprietà del bene pignorato verrà trasferita come gravata dal diritto di uso e gli atti espropriativi non possono pregiudicare il titolare dello stesso.
