Buongiorno, ho acquistato da due mesi un garage all’asta. Solo oggi ho scoperto chiacchierando con un inquilino che il box da me acquistato è affittato. Ho verificato sul bando dell’asta, sul quale non si fa menzione della locazione dell’immobile. Per altro, su altri lotti, è menzionata la presenza di contratto di locazione con la sola specifica che non si è potuto determinare la data di stulioula è relativa scadenza. A tal proposito, vorrei sapere se sul bando dell’asta è fatto obbligo di precisare la presenza o meno della locazione o se è a discrezione del notaio. Mi trovo ora ad aver acquistato un box, che avrei voluto utilizzare, locato. Potrebbe essere che il box non sia più locato? Come posso accertarmi della cosa? Grazie! Cordiali saluti.
GARAGE ASTA - AFFITTO NON MENZIONATO
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- Ultimo messaggio 01 febbraio 2019
Riteniamo che per rispondere alla sua domanda occorra partire dalla lettura dell’art. 173 bis, comma 1 n. 3 disp. att. c.p.c., a mente del quale dalla relazione di stima dell’esperto deve risultare “lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento”
Questo vuol dire che l’eventuale esistenza di un contratto di locazione deve costituire corredo necessario del fascicolo dell’esecuzione, a prescindere dal fatto che tale contratto sia o meno opponibile all’aggiudicatario.
Si può quindi dire che se il contratto di locazione è stato stipulato prima della perizia, essa è certamente incompleta.
A questo punto occorrerà verificare se il contratto di locazione è opponibile alla procedura, e cioè se l'aggiudicatario è tenuto a rispettarlo (con il correlativo diritto a percepire i canoni di locazione).
In primo luogo occorre distinguere tra contratti stipulati dopo il pignoramento e contratti di locazione conclusi in data antecedente ad esso.
Con riferimento alle locazioni stipulate dopo il pignoramento, è facile osservare che le stesse saranno inopponibili alla procedura.
Con riferimento alle locazioni stipulate prima del pignoramento, occorre esaminare l’art. 2923 c.c., il quale nel disciplinare i rapporti tra locatore ed acquirente distingue quattro ipotesi:
1. Locazioni di durata fino a nove anni: sono opponibili alla procedura se hanno data certa anteriore al pignoramento, laddove la data certa si ricava prevalentemente dalla registrazione del contratto, ai sensi dell’articolo 2704 c.c.;
2. Locazioni di durata superiore nove anni: sono opponibili alla procedura se trascritte nei registri immobiliari prima del pignoramento. Ovviamente, ove la locazione ultranovennale non sia stata trascritta, essa sarà opponibile nei limiti del novennio, sempre che abbia comunque data certa.
3. Locazioni prive di data certa: sono opponibili alla procedura se la detenzione è anteriore al pignoramento (La prova della detenzione può essere fornita con qualsiasi mezzo, e anche per presunzioni. A questo fine possono rilevare il certificato di residenza storico, l'intestazione delle utenze ed i bollettini di pagamento delle medesime, le quietanze di pagamento dei canoni, ecc…) ed in questo caso l’acquirente è tenuto a rispettare la locazione per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Con riferimento a questa tipologia di locazioni deve osservarsi come la regola appena descritta secondo alcuni non vale per i contratti di locazione ad uso abitativo, per i quali l’art. 1 della legge 431/1998 ha imposto il requisito della forma scritta a pena di nullità, con la conseguenza che questi contratti, se privi di forma scritta non saranno opponibili alla procedura anche se la detenzione è anteriore al pignoramento. Si tratta tuttavia di una opinione non da tutti condivisa, poiché secondo altri il conduttore potrebbe invocare anche nei confronti del creditore pignorante (e quindi dell’aggiudicatario) l’art. 13, co. 5 della citata legge, la quale riconosce all’inquilino il diritto di richiedere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi allorquando il locatore abbia preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto. Insomma, secondo costoro, se l’inqulino dimostra che il proprietario ha preteso la stipula di un contratto “in nero”, potrebbe opporre la locazione anche se priva di forma scritta (ovviamente rimane ferma la condizione per cui la detenzione deve essere anteriore al pignoramento).
4. Locazioni il cui prezzo sia inferiore di un terzo a quello giusto o a quello risultante dalle precedenti locazioni: esse sono inopponibili alla procedura.
Infine, deve ricordarsi l’art. 1, comma 346 L. 30/12/2004, n. 311, il quale così recita: “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
A proposito di questa norma Cass. civ, sez. 3 -, 28 aprile 2017, n. 10498, ha osservato che “In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998”.
Dunque, la prima cosa da fare è quella di recarsi all'agenzia delle entrate per verificare se il contratto è stato registrato.
Se così non fosse, potrà essere intimata la riconsegna del bene poiché il contratto, non essendo stato registrato, è nulle e come tale improduttivo di effetti.
