Fabbricato rurale, prima casa e pertinenza

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Ultimo messaggio 01 giugno 2019

deanna pubblicato 27 maggio 2019 - Ultima modifica 27 maggio 2019

Salve

sono interessata a partecipare ad un’asta per un fabbricato tutto rurale che ha al primo piano due appartamenti A3, uno piccolo e uno più grande. Uno dei due appartamenti A3 veniva affittato dalla azienda agrituristica del proprietario esecutato, mentre nell’altro il proprietario aveva la sua residenza. Al piano terra sono presenti un locale adibito alla vendita dei prodotti agricoli accatastato come D10 ed esternamente un capanno di rimessa mezzi agricoli accatastato come C2. Attualmente sono in regime di comunione dei beni con mio marito e abbiamo usufruito del bonus per l'acquisto della prima casa su un immobile che possediamo in un altro comune. Abbiamo intenzione di fare la separazione dei beni e di intestare l'eventuale nuovo immobile solo a me, dopo che avrò ceduto la mia parte dell’attuale appartamento a lui, per poter usufruire del bonus prima casa sull’eventuale immobile in caso di aggiudicazione all’asta.

La prima domanda è: Va bene scrivere nella domanda di partecipazione all’asta che attualmente sono in comunione dei beni, ma che intendo fare la separazione entro la data del saldo (120 giorni), o questo invalida la domanda di partecipazione?

La seconda domanda è: Poiché almeno inizialmente non sarei in grado di costituire una azienda agricola dovrei acquistare il fabbricato come persona fisica. Trattandosi di fabbricato rurale posso acquistare uno dei due appartamenti A3 (quello più grande) con le agevolazioni di prima casa?

La terza domanda è: I due annessi C2 e D10 possono essere considerati pertinenze e quindi anche su di essi si possono applicare le agevolazioni prima casa per il calcolo dell’imposta di registro (acquisto avverrebbe tra persone fisiche e senza regime di iva), oppure l’unica pertinenza su cui fare valere i benefici di prima casa è la C2?

Grazie per un gentile riscontro

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inexecutivis pubblicato 31 maggio 2019

Rispondiamo agli interrogativi posti premettendo che a nostro avviso la condotta descritta realizza una elusione fiscale, la quale consiste in un comportamento che si concretizza in una serie di operazioni commerciali, spesso complesse, che prese singolarmente non violano specifiche norme di legge, ma nel loro complesso sono da considerarsi illecite perché consentono un indebito risparmio fiscale.

Ai sensi dell’art. 10 bis. L. 27/07/2000 n. 212, come modificato dall’art. 7 d.lgs 24/09/2015 n. 156 “Configurano abuso del diritto una o più operazioni prive di sostanza economica che, pur nel rispetto formale delle norme fiscali, realizzano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti. Tali operazioni non sono opponibili all'amministrazione finanziaria, che ne disconosce i vantaggi determinando i tributi sulla base delle norme e dei principi elusi e tenuto conto di quanto versato dal contribuente per effetto di dette operazioni”.

La norma precisa che per operazioni prive di sostanza economica si intendono “i fatti, gli atti e i contratti, anche tra loro collegati, inidonei a produrre effetti significativi diversi dai vantaggi fiscali. Sono indici di mancanza di sostanza economica, in particolare, la non coerenza della qualificazione delle singole operazioni con il fondamento giuridico del loro insieme e la non conformità dell'utilizzo degli strumenti giuridici a normali logiche di mercato”.

Il caso prospettato, pertanto, ci pare concretizzare una ipotesi di abuso del diritto.

In questi termini si è pronunciata la Commissione tributaria provinciale di Milano (nel vigore dell’art. 37 bis d.P.R. 600/1973, sostanzialmente trasfuso nella norma appena citata), che con la sentenza n. 118/20 del 7.4.2009 ha stabilito, ad esempio, che non può usufruire dei benefici prima casa colui che, ricorrendo a un artificioso atto di alienazione, cede la proprietà di un immobile al solo scopo di conseguire un risparmio delle imposte dovute per l’acquisto di una nuova casa, osservando che “non si possono utilizzare gli strumenti giuridici leciti offerti dall’ordinamento per una causa diversa da quella per la quale lo strumento era stato concepito e per ottenere dei vantaggi che l’ordinamento non intendeva offrire o addirittura vietare”.

Ciò detto, e venendo ai quesiti, rileviamo che le precisazioni relative al regime patrimoniali non sono causa di invalidità della domanda, potendo l’aggiudicatario modificarle anche successivamente, purché prima del decreto di trasferimento, poiché e solo con esso che si determina il trasferimento della proprietà.

Quanto alla possibilità di usufruire della agevolazioni prima casa per il fabbricato rurale, non vi sono impedimenti normativi: invero, ai sensi dell'art. 1, parte prima, della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro) le agevolazioni prima casa riguardano gli atti di trasferimento che abbiano ad oggetto "case di abitazione", ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9.

Quanto alle pertinenze, la nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro) prevede che ai fini dei benefici prima casa possa essere considerata una sola pertinenza per ogni immobile. La stessa norma considera configura come pertinenze (in quanto tali assoggettabili alla medesima aliquota prevista per la prima casa) soltanto le categorie catastali C/2, (cantine, magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse, autorimesse, stalle, scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).