Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate
La prima espressione fa riferimento al terzo comma dell’art. 585 c.p.c., il quale prevede la possibilità che il versamento del prezzo venga eseguito dalla banca, che eroga direttamente in favore della procedura il mutuo contratto dall’acquirente per l’acquisto del bene, con garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto di vendita.
Riteniamo che l’offerente non sia obbligato ad aver già la certezza del finanziamento, requisito non previsto dal codice, né sia obbligato a rivolgersi all’istituto di credito indicato nella domanda.
Quanto al secondo aspetto, è necessario un chiarimento relativo alla intera disciplina di questa particolare modalità di versamento del prezzo.
Come detto, la possibilità di acquistare l’immobile mediante finanziamento bancario è prevista nel terzo comma dell’art. 585 c.p.c., a mente del quale il versamento del prezzo di aggiudicazione può avvenire mediante erogazione a seguito di contratto di finanziamento con trasferimento diretto delle somme in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto di vendita.
In pratica, il versamento del saldo prezzo viene eseguito in favore della procedura direttamente dall’istituto di credito in forza di un contratto di mutuo stipulato dall'aggiudicatario.
Al fine di rendere operativo il meccanismo l'ABI ha elaborato due protocolli che si occupano di disciplinare le modalità attraverso cui la previsione dell'art. 585, comma 3, c.p.c., può concretamente applicarsi.
Secondo il primo protocollo, la stipula del contratto di mutuo, il versamento della somma mutuata in favore della procedura, l'emissione del decreto di trasferimento ed il suo deposito in cancelleria avvengono contestualmente davanti al Giudice dell'esecuzione.
Il secondo protocollo, invece, utilizza il meccanismo della ipoteca su cosa altrui, e prevede che i passaggi appena descritti si realizzino in tempi diversi.
In particolare, secondo questi protocolli, il soggetto interessato alla vendita contatterà la banca (è bene farlo in tempo utile per il deposito dell'offerta di acquisto) la quale istruirà la pratica di finanziamento e ne comunicherà l'esito almeno 15 giorni prima della vendita; se positivo, sottoscriverà con il mutuatario un preliminare di mutuo sottoposto alla condizione sospensiva dell'aggiudicazione.
All'esito della vendita, se il promissario mutuatario non risulterà aggiudicatario, il contratto preliminare di mutuo si risolverà automaticamente.
Viceversa, in caso di aggiudicazione, le parti procederanno alla stipula del definitivo.
In questo caso è opportuno che l’aggiudicatario richieda quanto prima al professionista delegato copia del verbale di aggiudicazione, poiché sulla scorta di esso la banca effettuerà il versamento del saldo prezzo.
Così riassunto il quadro normativo di riferimento, è evidente che la seconda avvertenza fa riferimento al fatto che se la banca e l’aggiudicatario intendono procedere alla stipula del mutuo ed alla contestualmente alla firma del decreto di trasferimento, l’offerente in sede di presentazione della domanda deve farlo presente.
Quanto al certificato di agibilità, osserviamo quanto segue.
Ai sensi dell’art. 24 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”.
Il comma secondo della predetta disposizione prevede che “Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1”.
Il comma sesto dispone inoltre che l'utilizzo dell’immobile può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione, corredata della relativa documentazione.
Per i fabbricati edificati prima dell'entrata in vigore del D.P.R. n. 380/2001, si ritiene generalmente che non sussista l'obbligo di richiedere il certificato di agibilità come disciplinato dagli artt. 24 e seguenti del T.U. edilizia, poiché rispetto a tali costruzioni, o sussisterà un certificato rilasciato in base al D.P.R. n. 425/1994, oppure la richiesta sarà obbligatoria solo a seguito di intervento edilizio.
Dalle premesse appena formulare riteniamo di poter affermare che, poiché la SCIA relativa al certificato di agibilità deve attestare anche la conformità dell’immobile al titolo edilizio, in mancanza di sanatoria essa non potrà essere presentata.
Nel senso da noi prospettato si è espressa anche la giurisprudenza, secondo la quale “La conformità dei manufatti alle norme urbanistico edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli artt. 24, comma 3, D.P.R. n. 380 del 2001 (T.U. Edilizia) e 35, comma 20, L. n. 47 del 1985 , in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata” (T.A.R. Campania Napoli Sez. III, 09-06-2017, n. 3119; negli stessi termini Cons. Stato Sez. IV, 02-05-2017, n. 1996).
Infine, quanto all’intestatario del mutuo, non crediamo vi siano ostacoli ad ammettere la soluzione prospettata.
