Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.
1. Posso delegare un'altra persona a partecipare all'asta al mio posto (pur effettuando io il versamento dell'assegno circolare per il deposito)?
L’art. 571 c.p.c., a differenza dell’art. 579 comma 2 c.p.c. (secondo il quale le offerte debbono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale), sancisce che le offerte di acquisto debbono essere fatte personalmente o a mezzo di procuratore legale.
Questo vuol dire che mentre nella vendita con incanto l’offerta può essere presentata a mezzo di un procuratore speciale, nella vendita senza incanto l’offerta può essere presentata solo a mezzo di un avvocato (infatti, la figura del procuratore legale è stata abrogata dell'art. 3 della L. n. 27 del 1997).
Si è espressa in questi termini, recentemente, Cass. civ., sez. III, 5 maggio 2016, n. 8951 la quale ha ribadito che “in materia di espropriazione immobiliare, legittimato ex art. 571 c.p.c. a presentare l'offerta di acquisto - in caso di vendita senza incanto - è anche il "procuratore legale" dell'offerente (espressione da intendersi ormai sostituita con quella di "avvocato", e non riferibile invece al procuratore "non falsus"), dovendosi escludere un'irragionevole disparità di trattamento con la differente disciplina contemplata per la vendita con incanto, per la quale l'offerta può essere compiuta anche a mezzo di mandatario, munito di procura speciale, oppure, nel solo caso di offerte per persona da nominare, a mezzo di "procuratore legale", attesa la differenza strutturale esistente tra i due tipi di vendita”.
Quindi, in definitiva, se non è in grado di partecipare alla vendita personalmente e si tratta (come nella ormai quasi totalità dei casi) di una vendita senza incanto, potrà delegare solo un avvocato.
2. Colui che si aggiudica l'immobile all'asta deve necessariamente l'unico intestatario dell'immobile ? Oppure il tribunale potrebbe trasferire la proprietà anche a due persone contemporanemente? (es. io mi aggiudico l'immobile ma la proprietà viene trasferita a me a mio marito)?
Al quesito formulato dobbiamo dare una risposta parzialmente negativa.
La possibilità che l’immobile sia rivenduto prima della scadenza del termine per il versamento del saldo prezzo, ed in generale prima della emissione del decreto di trasferimento (che secondo la giurisprudenza costituisce il momento in cui si produce l’effetto traslativo) è ammissibile in applicazione dei principi generali. Si tratterà, in particolare, di una vendita di cosa altrui, disciplinata dagli artt. 1478 e seguenti c.c., ed il compratore diventerà proprietario della cosa nel momento stesso in cui il compratore (in questo caso l’aggiudicatario) acquista la proprietà della cosa.
Non riteniamo invece che sia consentito, al difuori dei casi previsti dalla legge che l’aggiudicatario possa chiedere che il decreto di trasferimento venga emesso direttamente in favore di un soggetto diverso.
Invero, gli interessi pubblicistici a presidio dei quali è disciplinato il subprocedimento di vendita dell’immobile pignorato devono condurre ad escludere, in linea generale, lo stesso possa subire deviazione.
La fase della vendita senza incanto si svolge, nel sistema delineato dal codice, secondo la seguente scansione: presentazione dell’offerta, aggiudicazione (definitiva), versamento del saldo prezzo, emissione del decreto di trasferimento in favore dell’aggiudicatario.
Le uniche alternative riconosciute dallo stesso legislatore codicistico sono quelle della presentazione di offerte di acquisto in nome e per contro altrui, e della presentazione di offerta per persona da nominare.
Soprattutto rispetto a quest’ultima (riconosciuta e disciplinata dal combinato disposto degli artt. 571 e 579 c.p.c.), deve osservarsi che ove si ammettesse la possibilità di ottenere l’intestazione del bene in capo ad un soggetto diverso dall’aggiudicatario l’istituto dell’offerta per persona da nominare non avrebbe ragion d’essere.
Peraltro, va rimarcato che la possibilità che in forza dell’aggiudicazione l’aggiudicatario diventi titolare di una situazione giuridica soggettiva suscettibile di negoziazione è stata posta in dubbio dalla giurisprudenza, la quale occupandosi del caso in cui un avvocato, aggiudicatario in una vendita senza incanto, aveva chiesto al debitore il pagamento di una somma di denaro in cambio della rinuncia al versamento del saldo prezzo e dunque all’aggiudicazione, ha affermato che “è un fuor d'opera parlare di posizione soggettiva derivante dall'aggiudicazione (provvisoria) del bene che legittima il suo titolare a disporne in via negoziale: a prescindere dalla considerazione che, trattandosi nella specie di vendita senza incanto, come già detto, l'aggiudicazione in favore del ricorrente fu definitiva, occorre pur sempre considerare che all'aggiudicazione consegue l'obbligo di acquistare il bene, il che avviene solo a seguito della emissione del decreto di trasferimento, esitato dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 586 cod. proc. civ. dopo che questi abbia verificato l'integrale versamento del prezzo. E ciò è tanto vero che, in caso di inadempimento, è espressamente previsto che la procedura incameri la cauzione a titolo di "multa", somma che poi andrà a comporre la massa attiva da distribuirsi, ai sensi dell'art. 509 cod. proc. civ. In tal senso depone chiaramente la disposizione di cui all'art. 587 cod. proc. civ., intitolata "inadempienza dell'aggiudicatario" e l'espresso riferimento alla multa quale tipica sanzione. Già nella struttura tipizzata del procedimento esecutivo immobiliare, quindi, l'inadempimento dell'aggiudicatario costituisce un comportamento che accentra su di sé un particolare disvalore sociale, costituito dal pregiudizio arrecato all'attuazione delle finalità pubblicistiche a cui la fase esecutiva è normativamente destinata; il che non può non valere, a maggior ragione, per la volontaria rinunzia all'aggiudicazione. A conferma di ciò, depone anche l'ulteriore previsione dell'art. 177 disp. att. cod. proc. civ., titolata "dichiarazione di responsabilità dell'aggiudicatario", secondo cui l'aggiudicatario inadempiente è condannato, con decreto del giudice dell'esecuzione, al pagamento della differenza tra il prezzo da lui offerto e quello minore per il quale è avvenuta la vendita. Ciò sta indubbiamente a significare che l'ordinamento considera deleterio un esito infruttuoso della procedura, come lo stesso dilungarsi della stessa in conseguenza della rinuncia (o anche, più semplicemente, dell'inadempimento) dell'aggiudicatario. Non si tratta, dunque, di far discendere un divieto alla disponibilità, in capo all'aggiudicatario, di rinunciare all'acquisto definitivo del bene "dall'asserita mancanza di una previsione normativa al riguardo", ma di dare atto dell'esistenza di una preclusione desumibile da diverse disposizioni che assegnano al processo esecutivo e alla fase della vendita l'unica ed obbligata finalità di alienazione coattiva del bene. Pertanto, un "mercimonio" della situazione di vantaggio conseguente all'aggiudicazione del bene, del tipo di quello effettuato dal legale nel caso in esame, costituisce uno specifico sviamento della finalità tipica del procedimento di vendita e si pone in contrasto anche con il limite dell'utilità sociale imposto dall'art. 41, comma 2, della Costituzione all'autonomia privata” (Cass. Pen. Sez. 2, 17 febbraio 2017, n. 11979).
3. In caso di aggiudicazione di un immobile come seconda casa, quali sono i costi che risultano essere più alti rispetto ad una prima casa?
A proposito delle spese, se non ricorrono i presupposti per fruire dei benefici prima casa, si sconterà una imposta di registro la cui aliquota è pari al 9% invece che 2%. Se poi l’immobile è soggetto ad IVA, quest’ultima è dovuta nella misura del 10 o 22% a seconda dei casi, invece che nella misura del 4% prevista per la prima casa.
