Disposizione art. 46 quinto comma

Il problema dell’art. 46 d.P.R. 380 2001 è rappresentato dal fatto che il codice di procedure civile non dispone che il decreto di trasferimento vada notificato all’acquirente, sicchè occorre chiedersi se, in difetto di rituale notificazione, il termine prescritto dalla norma può ricorrere in qualche modo.

In argomento mancano precedenti specifici sul punto, e più in generale nella giurisprudenza di legittimità non si registra un indirizzo univoco in merito alla possibilità che la notificazione ammetta equipollenti.

Cass. Sez. 1 - , Ordinanza 25/10/2018 n. 27121 ha per esempio affermato, in tema di ricorso avverso gli atti del Tribunale fallimentare che “Il termine di sessanta giorni per la proposizione del ricorso straordinario per cassazione, avverso i provvedimenti definitivi di contenuto decisorio adottati dal tribunale fallimentare, tra cui il decreto che pronuncia sul compenso dovuto al curatore, non decorre dalla data del deposito in cancelleria del decreto, bensì dalla data della comunicazione o notificazione d'ufficio dello stesso agli interessati, eseguita esclusivamente dall'organo competente, ossia dal cancelliere”.

Anche cass. Sez.II, 19/09/2017, n. 21625 ha affermato che “Ai fini della decorrenza del termine breve per proporre impugnazione, la notificazione della sentenza, cui si riferisce l'art. 326 c.p.c., non può essere sostituita da forme di conoscenza equipollenti, quali la conoscenza di fatto del provvedimento impugnato”.

Al contrario, in tema di locazioni, Cass. Sez. III 26/10/2017, n. 25415 ha ritenuto che “La comunicazione al conduttore dell'intenzione del locatore di alienare l'immobile locato prescritta dall'art. 38 della l. n. 392 del 1978, cd."denuntiatio", deve essere compiuta con il procedimento tipico della notificazione a mezzo ufficiale giudiziario ovvero attraverso modalità di comunicazione equipollenti, tali cioè da porre il conduttore in condizione di esercitare la prelazione e da far decorrere il relativo termine legale”.

Questi precedenti mostrano come in materia processuale la giurisprudenza non ammette equipollenti alla notificazione di provvedimenti giurisdizionali o di atti processuali, mentre invece sembra ammettere detta equipollenza con riferimento alla notifica di atti sostanziali non aventi valore processuale.

Se così è, siamo dell’avviso per cui il termine dei centoventi giorni prescritti al fine di instaurare il procedimento di sanatoria di eventuali irregolarità edilizie decorre, in difetto di notificazione, dalla data di piena conoscenza del decreto di trasferimento, piena conoscenza che tuttavia il comune avrà l’onere di dimostrare ove ritenga tardiva la l’istanza. Certamente, sotto questo profilo, la data della trascrizione del decreto di trasferimento potrebbe essere rilevante.

Quanto alla disciplina della sanatoria, il discorso è più articolato.

Gli artt. 173 bis e quater disp. att. c.p.c. sanciscono exspressis verbis che la condizione urbanistico edilizia del bene pignorato deve essere accertata dall’esperto nominato per la stima, e descritta nell’avviso di vendita. Ovviamente di essa, e delle somme necessarie per sanare eventuali irregolarità, va tenuto conto ai fini della determinazione del prezzo di vendita.

In particolare, ai sensi dell’art. 173 bis, comma primo, n. 7), disp. att. c.p.c.. egli è tenuto a verificare innanzitutto la possibilità di sanatoria c.d. ordinaria ai sensi dell’art. 36, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (che riproduce la previsione dell’abrogato art. 13, l. 28 febbraio 1985, n. 47), a mente del quale “… il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.

Quindi, una prima ipotesi di sanatoria deriva dalla sussistenza del requisito della così detta "doppia conformità". L’aggiudicatario, qualora ricorra questa condizione, potrà presentare domanda di sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto di trasferimento ai sensi dell’art. 46, comma quinto d.P.R. 380/2001 (sebbene vada precisato che nessuna norma del codice di procedura civile preveda che il decreto di trasferimento sia notificato all’aggiudicatario).

In secondo luogo, ove non ricorra questa situazione, lo stimatore dovrà accertare l’eventuale presentazione di istanze di condono indicando, secondo quanto previsto dal citato art. 173 bis, comma primo, n. 7), disp. att. c.p.c.:

il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza di condono è stata presentata;

lo stato del procedimento;

i costi della sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o ancora da versare.

L’ausiliario deve verificare inoltre, ai fini della domanda in sanatoria che l’aggiudicatario potrà eventualmente presentare, se gli immobili pignorati si trovino o meno nelle condizioni previste dall’art. 40, comma sesto, l. 28.2.1985, n. 47 o dall’art. 46, comma quinto, d.P.R. 380/2001, cit. (già art. 17, commaquinto, l. 47/1985, cit.).

La prima delle due norme richiamate prevede, in particolare, che “nella ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge”.

A questo proposito va ricordato che ai sensi dell’art. 31, comma primo, l. 47/1985 potevano essere sanate le opere abusive che fossero state ultimate entro la data del 1 ottobre 1983 (il comma due della medesima disposizione specifica che "Ai fini delle disposizioni del comma precedente, si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente"). L’art. 35 della citata legge prevede poi che la domanda in sanatoria doveva essere presentata al comune entro il termine perentorio del 30 novembre 1985.

Qualora l’immobile abusivo sia oggetto di un trasferimento coattivo, la possibilità di richiedere la sanatoria in parola viene riconosciuta dal citato art. 40 comma sesto anche all’aggiudicatario, il quale può chiederla, come si è visto, entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della legge.

Pertanto, al fine di comprendere se sia possibile o meno per l’aggiudicatario ricorrere alla sanatoria prevista dal capo IV della l. 28.2.1985, n. 47 (artt. 31 e ss), occorre accertare:

che le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriori all’entrata in vigore della predetta legge 47/1985 (cioè 17.3.1985, il che ad oggi è alquanto improbabile);

che l’abuso sia stato realizzato entro il primo ottobre 1983.

Un’altra ipotesi di condono è prevista dall’art. 39 l. 23.12.1994, n. 724, che estende la sanatoria di cui alla legge n. 47/1985 alle pere abusive (che rispettino i requisiti del citato art. 39) che:

risultino ultimate entro il 31.12.1993;

a condizione che le ragioni di credito siano anteriori al 01.1.1995 (data di entrata in vigore di detta legge, ai sensi dell’art. 47 della medesima).

Va poi considerata l’ulteriore ipotesi prevista dall’art. 32, d.l. 30.9.2003 n. 269, convertito in l. 24.11.2003, n. 326, il cui comma 25 consente il condono (alle condizioni previste da questa disposizione) alle opere abusive che:

risultino ultimate entro il 31 marzo 2003;

sempre che le ragioni di credito per cui si procede o si interviene nella procedura siano sorte anteriormente al 2.10.2003 (data di entrata in vigore della norma) come si ricava dalla lettura del comma 28 del medesimo art. 32.

Infine, per gli immobili realizzati dopo il 31 marzo 2003 è possibile soltanto la sanatoria di cui al citato art. 36, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 che richiede, come si è visto, il requisito della doppia conformità.

Il problema non sussiste per gli immobili la cui costruzione sia iniziata in data anteriore al primo settembre 1967 possono circolare indipendentemente dalla loro regolarità urbanistico edilizia. Infatti, secondo il disposto dell’art. 40 l. 28 febbraio 1985 n. 47, gli immobili costruiti in epoca anteriore al 2 settembre 1967 sono liberamente commerciabili, qualunque sia l’abuso edilizio commesso dall’alienante, a condizione che, nell’atto pubblico di trasferimento, risulti inserita una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l’inizio dell’opera in data anteriore al 2 settembre 1967, senza che rilevi, pertanto, ai fini della legittimità del trasferimento, la mancanza dell’attestazione di conformità della costruzione alla licenza edilizia ovvero la esistenza di una concessione in sanatoria (ovvero la domanda, ad essa relativa, corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione) (Cass. civ., sez. II, 22 agosto 1998, n. 8339).

Il successivo comma quinto della medesima disposizione tempera la portata applicativa di questa disposizione con riferimento ai trasferimenti di proprietà che avvengano nell’ambito di procedure esecutive, disponendo che “Le nullità di cui al presente articolo [cioè le nullità degli atti di trasferimento degli immobili abusivi] non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali”. Tuttavia, prosegue la norma “L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria”.

Dunque l'avviso di vendita sta semplicemente comunicando ai potenziali acquirenti che ove l'immobile fosse affetto da una difformità edilizia sanabile, il decreto di trasferimento riapre i termini eventualmente scaduti.