Decreto trasferimento-accordo esecutato !?

Cerchiamo di andare con ordine e rispondere alle varie domanda.

Tempi di consegna.

Ai sensi dell’art. 1476 c.c. (applicabile anche alle vendite esecutive), l’aggiudicatario consegue il diritto all’immediata consegna dello stesso nel momento in cui diviene proprietario del bene, momento che si identifica, secondo l'opinione più accreditata in dottrina e in giurisprudenza, con l'adozione del decreto di trasferimento (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272).

Così si esprime anche la giurisprudenza, secondo la quale Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30/06/2014, n. 14765).

Del resto, lo stesso vale anche nelle vendite ordinarie, laddove si è detto che “Nella vendita ad effetti reali, un volta concluso il contratto, l'acquirente consegue immediatamente, e senza necessità di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico ("sine corpore") della "res vendita", con l'obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale ("corpus"), che si realizza con la consegna e che, quanto al tempo della sua attuazione, ben può essere regolato dall'accordo dell'autonomia delle parti”. (Cass. n. 569 del 11/01/2008).

Fatta questa premessa, il consiglio che ci sentiamo di offrire è quello di diffidare formalmente il custode ad adempiere all'obbligo di consegna.

Cosa fa parte dell'immobile.

Per rispondere alla domanda formulata è necessario partire dalla lettura dell’art. 2912 c.c., a mente del quale il pignoramento si estende alle pertinenze, agli accessori ed ai frutti della cosa pignorata.

La nozione di pertinenza si ricava dall’art. 817 c.c., ai sensi del quale costituiscono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra. Affinché una cosa possa dirsi pertinenza di un bene principale occorrono dunque due requisiti: uno soggettivo, dato dall’appartenenza al medesimo soggetto della cosa principale e di quella accessoria, e dalla volontà di imporre il vincolo da parte del proprietario, ed uno oggettivo, rappresentato dalla contiguità, anche solo di servizio, e non occasionale, della destinazione, tale per cui il bene accessorio deve arrecare una “utilità” al bene principale.

Quanto agli accessori, manca nel codice una loro definizione, ed in dottrina si ritiene, generalmente, che tali possono essere sia le così dette “pertinenze improprie” (cioè cose destinate a servizio od ornamento della cosa principale in modo non duraturo, ovvero da chi non ne ha la proprietà) che e le accessioni in senso tecnico, vale a dire gli incrementi fluviali, (alluvione e avulsione), i casi di unione e commistione, le accessioni al suolo (piantagioni o costruzioni).

Cass. Pen. 19.6.2007, n. 23754 occupandosi del caso in cui un soggetto aveva asportato dall’immobile pignorato gli infissi, i termosifoni, i pavimenti, la porta blindata, la caldaia, i pannelli in cartongesso di tamponamento, una pergola pompeiana ed una vasca idromassaggio, ha ritenuto che questi beni, in forza della previsione di cui all’art. 2912 c.c., dovevano ritenersi ricompresi nel pignoramento, indentificando nelle pertinenze ed accessori “tutto ciò che concorre a definire il valore economico del bene esecutato”, identificando, in particolare, negli accessori “sia le accessioni in senso tecnico, caratterizzate da una unione materiale con la cosa principale (piantagioni, costruzioni), sia quei beni che, pur conservando la loro individualità, sono collegati a quello principale da un rapporto tanto di natura soggettiva, determinato dalla volontà del titolare del bene, quanto di natura oggettiva conseguente alla destinazione funzionale che li caratterizza e che ne fa strumento a servizio del bene cui accedono”.

Sempre secondo la Corte di Cassazione (n. 4378 del 20.3.2012) non costituiscono invece pertinenze le suppellettili, gli arredi ed i mobili che riguardano esclusivamente la persona del titolare, a meno che non siano destinati in modo durevole all’ornamento dell’immobile.

Fatta questa premessa, riteniamo che l'unico bene che può essere asportato sia la cucina.

Se per non avere problemi raggiungerà un accordo con il debitore, è sufficiente una semplice scrittura, in cui il debitore dichiara di vendergli dei beni.

Quanto al rimborso delle spese versate in eccedenza, occorrerà farne formale richiesta al professionista delegto.