Contratto di locazione e notifica del pignoramento

L’interessante quesito formulato si giustifica in considerazione del fatti che l’atto di pignoramento è concepito dal legislatore (e dall’ormai consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione) come una fattispecie a formazione progressiva (così Cass. Sez. 3, n. 7998 del 20.4.2015). infatti, com’è noto, l’art. 555 c.p.c. costruisce il pignoramento immobiliare come una fattispecie a formazione progressiva, che si compie con la notifica e successiva trascrizione dell’atto.

È lecito quindi chiedersi se ai fini della opponibilità del contratto di locazione alla procedura debba considerarsi la data di notifica o a quella di trascrizione del pignoramento.

Muovendo dal postulato per cui con la notifica del pignoramento si crea un vincolo di indisponibilità del bene colpito, si è detto che il contratto di locazione stipulato dal debitore dopo la notifica del pignoramento, sebbene prima della sua trascrizione, è inopponibile alla procedura. Questa opinione è del tutto coerente con la lettera degli artt. 559 e 560 c.p.c., in forza dei quali il debitore, costituito ex lege custode del compendio pignorato con il pignoramento (recte con la notifica del pignoramento), non può darlo in locazione senza il consenso del Giudice. Esso, inoltre, consente di porre rimedio a comportamenti fraudolenti del debitore esecutato, il quale venuto a conoscenza del pignoramento potrebbe concederlo in locazione prima che lo stesso venga trascritto, al fine di rendere il bene meno appetito sul mercato.

A questa ricostruzione si affianca la diversa tesi di chi invece ritiene che il contratto di locazione stipulato dopo la notifica del pignoramento ma prima della trascrizione dello stesso sia opponibile alla procedura, osservandosi in proposito che nei confronti del terzo conduttore ai fini della conoscibilità/opponibilità del pignoramento occorre avere riguardo alla trascrizione del medesimo.

Certamente la seconda soluzione ha il pregio di salvaguardare meglio la posizione del conduttore in buona fede (che diversamente potrebbe contare esclusivamente sul rimedio di cui all’art. 1601 c.c.), ma non considera che l’art. 2923 c.c. non fa altro che ribadire in sede esecutiva, con gli opportuni adattamenti, il principio emptio non tollit locatum, già affermato in sede di vendita dagli artt. 1599 e seguenti c.c., laddove ai fini della opponibilità non si considera la data della trascrizione, ma quella della vendita del bene.

Dunque, a nostro avviso, il contratto di locazione stipulato dopo la notifica del pignoramento è inopponibile alla procedura.