contratto affitto ultranovennale

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  • Ultimo messaggio 28 gennaio 2019
Marco_acquirente pubblicato 16 gennaio 2019

Buongiorno,

vorrei acquistare all'asta un immobile affittato ad uso abitativo con un contratto di locazione di 8 anni, registrato all'agenzia delle entrate nel 2009, ma non trascritto. Il contratto si è rinnovato alla prima scadenza nel 2017 per altri 8 anni. Il contratto è ancora opponibile, pur essendo trascorsi già più di 10 anni dall'inizio della locazione?

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inexecutivis pubblicato 18 gennaio 2019

Nella situazione descritta nella domanda il contratto risulterà opponibile fino alla nuova data di scadenza. Invero, il dato normativo (art. 2643, n. 8 c.c.) è chiaro nel richiedere la trascrizione soltanto per i contratti di durata superiore ai nove anni, e tale non è il contratto di durata inferiore, anche se per effetto di rinnovi giunga ad avere una durata complessivamente superiore ai nove anni.

In questi termini si è condivisibilmente espressa, anche se non recentemente, la giurisprudenza (Cass., Sez. 3, 11/01/1974, n. 89) la quale ha affermato che "Nell'ipotesi di contratto di locazione per il quale sia stata stabilita la durata di nove anni e nel quale si sia inoltre convenuto che, se una delle parti non avrà dato disdetta entro un certo termine anteriore alla scadenza fissata, il contratto stesso sarà tacitamente rinnovato per ulteriori nove anni, sono da ravvisare due distinti rapporti infranovennali, come tali non soggetti all'Onere della trascrizione per essere opponibili al terzo acquirente; il quale e tenuto a rispettare il secondo rapporto novennale soltanto se questo e già iniziato al momento dell'acquisto"

Marco_acquirente pubblicato 24 gennaio 2019

Molte grazie per il chiarimento. Avrei tuttavia un supplemento di domanda. Nel contratto di affitto era prevista una clausola che impediva al locatore di chiedere la disdetta dopo i primi 8 anni (in sostanza il locatore era vincolato alla prosecuzione del contratto per ulteriori 8 anni). Questo fatto modifica la situazione? Ovvero, vista questa clausola il contratto può intndersi come di 16 anni complessivi?

Grazie mille per la vostra disponibilità e competenza!

inexecutivis pubblicato 28 gennaio 2019

A nostro avviso non cambia nulla, poichè il contratto ha comunque durata inferiore ai nove anni, e la sua prosecuzione è l'effetto di una proroga. Controversa è invece la validità di una clausola che escludesse il diritto di recesso di una delle parti, rendendola di fatto assoggettata all'altra.

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