Salve, Ho saldato il prezzo, è stato firmato il Decreto, la casa è vuota ma il custode non mi da ancora le chiavi poiché attende la copia ufficiale del decreto. Pago il mutuo della casa acquistata e l affitto di dove sono adesso. Il mancato uso dell immobile chi lo paga? Ho il diritto ad avere le Chiavi? Se si cosa fare per averle? Grazie per eventuali risposte.
Consegna chiavi
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- Ultimo messaggio 11 maggio 2019
danielemilano
pubblicato
22 maggio 2018
inexecutivis
pubblicato
23 maggio 2018
Non ci è chiaro che cosa intenda il custode per “copia ufficiale del decreto”.
Se con questa espressione intende riferirsi al fatto che attende il momento del deposito del decreto di trasferimento in cancelleria ha ragione.
Osserviamo infatti che secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria il decreto di trasferimento è l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).
Se così è, siamo dell’avviso che se il trasferimento della proprietà si produce con il decreto di trasferimento, è da quel momento che l’acquirente - nuovo proprietario – ha diritto ad ottenere la consegna del bene, a prescindere dal fatto che l’effetto traslativo diventi irrevocabile in un momento successivo.
Precisiamo tuttavia che la data da considerare ai fini della determinazione del momento in cui si è prodotto l’effetto traslativo non è quella della firma del decreto di trasferimento bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria” (Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).
Quindi fino a quando il decreto di trasferimento (sebbene firmato dal Giudice) non sia stato depositato in cancelleria, la proprietà non si trasferisce.
Se invece (come riteniamo probabile) il custode intende riferirsi al fatto che il decreto di trasferimento non è stato ancora registrato e trascritto, ha torto, in quanto registrazione trascrizione sono adempimenti ulteriori, che non incidono sull’intervenuto trasferimento della proprietà e dunque sul diritto dell’aggiudicatario alla consegna del bene.
Essi rilevano solo sotto il diverso profilo della stabilità del decreto, e dunque della sua revocabilità, posto che a norma dell’art. 487 c.p.c., “Salvo che la legge disponga altrimenti, i provvedimenti del giudice dell'esecuzione sono dati con ordinanza, che può essere dal giudice stesso modificata o revocata finché non abbia avuto esecuzione.
La giurisprudenza (Cass., 2-4-1997, n. 2867; 28-8-1997, n. 7749; 20-10-1997, n.9630; 16-9-2008, n. 23709) ha individuato questo momento nel compimento delle formalità indicate al comma primo dell’art. 586, vale a dire registrazione (da eseguirsi nel termine di 60 giorni – art. 13, comma 1 bis, d.lgs 131/1986), trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento (da compiersi nel termine di 120 giorni - art. 6, comma 2 D.Lgs. 31/10/1990, n. 347).
danielemilano
pubblicato
29 maggio 2018
Ho risentito il custode: Aspetta che il decreto venga depositato in cancelleria ( è stato firmato), per poter consegnare le chiavi. (premessa: La casa è stata dichiarata vuota, ma allo stato effettivo, risultano ancora dei beni mobili dell'esecutato, che non ha liberato).
Il custode ha lasciato un mazzo di chiavi all' esecutato per poter liberare ed un foglio dove dichiara che in seguito alla liberazione ciò che lascia non potrà più avere nulla a che pretendere. Le chiavi quindi non posso averle per evitare possibili questioni di furto sul materiale dell' esecutato.
Tutto ciò un mese fa. L'immobile è stato liberato in parte, ma oggi parlando con il custode mi sento dire questo: L'esecutato vorrebbe il suo contatto per sentirvi dopo il cambio delle serrature per poter liberare il resto del materiale.
Adesso mi chiedo: Non posso avere le chiavi fino a liberazione e consegna del foglio di abbandono di quel che resta per evitare che l'esecutato possa dire di essere derubato delle sue proprietà, E poi mi viene chiesto di mettermi in contatto con questa persona per dargli la possibilità di liberare successivamente la consegna delle chiavi? In modo tale da riavere lo stesso "problema?.
C'è qualcosa di sbagliato o no?
inexecutivis
pubblicato
29 maggio 2018
Le suggeriamo di evitare di mettersi in contatto con l'esecutato di chiedere al custode di proseguire oltre nella liberazione dell'immobile, in modo tale da avere a disposizione il bene libero nel momento in cui sarà depositato il decreto di trasferimento.
danielemilano
pubblicato
29 maggio 2018
Vi ringrazio, lo pensavo anche io. Mediamente qùanto tempo ci vuole per depositare il decreto?
inexecutivis
pubblicato
31 maggio 2018
Non siamo assolutamente in grado di prevedere i tempi di adozione del decreto di trasferimento, che dipendono dal carico di lavoro, mediamente esorbitante, del singolo magistrato. Si ricordi, infatti, che i magistrati italiani pur essendo, secondo le stime del CEPEI (European Commission for the Efficiency of Justice) tra i più produttivi d'Europa, sono quelli più gravati.
mescitorem
pubblicato
08 maggio 2019
Buongiorno,
se ho ben capito, sotto l'aspetto pratico, dopo la firma del decreto di trasferimento bisogna attendere la registrazione in conservatoria per entrare in possesso dell'immobile!
Ma a registrazione avvenuta il custode entro quanti giorni è obbligato a consegnarmi le chiavi?
grazie
inexecutivis
pubblicato
11 maggio 2019
Ai sensi dell’art. 1476 c.c. (applicabile anche alle vendite esecutive), l’aggiudicatario consegue il diritto all’immediata consegna dello stesso nel momento in cui diviene proprietario del bene, momento che si identifica, secondo l'opinione più accreditata in dottrina e in giurisprudenza, con l'adozione del decreto di trasferimento (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272).
Così si esprime anche la giurisprudenza, secondo la quale Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30/06/2014, n. 14765).
Del resto, lo stesso vale anche nelle vendite ordinarie, laddove si è detto che “Nella vendita ad effetti reali, un volta concluso il contratto, l'acquirente consegue immediatamente, e senza necessità di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico ("sine corpore") della "res vendita", con l'obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale ("corpus"), che si realizza con la consegna e che, quanto al tempo della sua attuazione, ben può essere regolato dall'accordo dell'autonomia delle parti”. (Cass. n. 569 del 11/01/2008).
Fatta questa premessa, il consiglio che ci sentiamo di offrire è quello di diffidare formalmente il custode ad adempiere all'obbligo di consegna.
