Nel rispondere alla domanda occorre muovere dalla premessa per cui ai sensi dell’art. 173 bis n. 6 disp. att. c.p.c., tra i compiti dello stimatore dell’immobile rientra “la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”.
Quanto alle modalità per ottenere il certificato, occorre procedere ad una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività).
Infatti, ai sensi dell’art. 24 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.
Il secondo comma della disposizione aggiunge che Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1”.
Il comma sesto dispone inoltre che l'utilizzo dell’immobile può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione, corredata della relativa documentazione.
Il successivo art. 62 del citato T.U., subordina poi il rilascio del certificato di agibilità ad una attestazione della rispondenza delle opere eseguite alle norme antisismiche.
Dunque, al fine di ottenere l’agibilità dell’immobile, è sufficiente il deposito in comune di una attestazione, rilasciata da un tecnico abilitato, della sussistenza condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti.
Per i fabbricati edificati prima dell'entrata in vigore del D.P.R. n. 380/2001 , si ritiene generalmente che non sussista l'obbligo di richiedere il certificato di agibilità come disciplinato dagli artt. 24 e seguenti del T.U. edilizia, poiché rispetto a tali costruzioni, o sussisterà un certificato rilasciato in base al D.P.R. n. 425/1994, oppure la richiesta sarà obbligatoria solo a seguito di intervento edilizio.
Dalle premesse appena formulare riteniamo di poter affermare anche che, poiché la SCIA relativa al certificato di agibilità deve attestare anche la conformità dell’immobile al titolo edilizio, in mancanza di sanatoria essa non potrà essere presentata.
Nel senso da noi prospettato si è espressa anche la giurisprudenza, secondo la quale “La conformità dei manufatti alle norme urbanistico edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli artt. 24, comma 3, D.P.R. n. 380 del 2001 (T.U. Edilizia) e 35, comma 20, L. n. 47 del 1985 , in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata” (T.A.R. Campania Napoli Sez. III, 09-06-2017, n. 3119; negli stessi termini Cons. Stato Sez. IV, 02-05-2017, n. 1996).
Quanto detto non vale per gli immobili la cui costruzione sia iniziata in data anteriore al primo settembre 1967, i quali possono circolare indipendentemente dalla loro regolarità urbanistico edilizia.
Infatti, secondo il disposto dell’art. 40 l. 28 febbraio 1985 n. 47, gli immobili costruiti in epoca anteriore al 2 settembre 1967 sono liberamente commerciabili, qualunque sia l’abuso edilizio commesso dall’alienante, a condizione che, nell’atto pubblico di trasferimento, risulti inserita una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l’inizio dell’opera in data anteriore al 2 settembre 1967, senza che rilevi, pertanto, ai fini della legittimità del trasferimento, la mancanza dell’attestazione di conformità della costruzione alla licenza edilizia ovvero la esistenza di una concessione in sanatoria (ovvero la domanda, ad essa relativa, corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione) (Cass. civ., 22.8.1998, n. 8339).
