salve, una persona vuole comprare un immobile all'asta gravato da una domanda giudiziale di simulazione trascritta prima della trascrizione del pignoramento dagli eredi che rivendicano su di esso una quota.
il creditore procedente è una banca che ha messo ipoteca prima della trascrizione della domanda di simulazione.
rischia l'acquirente che comprerà casa all'asta?
graziee
Per rispondere alla domanda formulata occorre partire dalla previsione di cui all’art. all'art. 2652, n. 4 c.c., il quale a proposito delle domande dirette all'accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione prevede che la sentenza che dovesse accogliere la domanda non pregiudicherà i diritti acquistati (anche eventualmente a titolo gratuito) da terzi in buona fede che abbiano trascritto il loro atto di acquisto prima della trascrizione della domanda giudiziale.
Dunque al fine di verificare l’opponibilità all’aggiudicatario della domanda di simulazione occorrerà verificare se tra i creditori procedenti o intervenuti vi sia anche il creditore che ha provveduto ad iscrivere l’ipoteca.
Nel caso prospettato dalla domanda, pertanto, non sembrano sussistere rischi per l'acquirente.
grazie mille, nel caso in cui venisse fatta prima dell'asta una trattativa privata (compravenfdita) con il debitore esecutato saldando la banca l'acquirente sarebbe sempre tutelato?
L'acquisto a trattativa privata non cambia di molto le cose.
A questo fine occorre contattare il creditore procedente (ed eventualmente quelli intervenuti muniti di titolo esecutivo) e prospettare loro l'interesse ad acquistare.
In questo modo detti creditori potrebbero rinunciare alla procedura (così) consentendo l'acquisto, ed ottenendo in cambio il prezzo di vendita (in tutto o in parte, a seconda dei casi).
Normalmente per conseguire questo risultato il notaio incaricato di procedere alla stipula dell'atto si reca in tribunale insieme alle parti il giorno in cui deve essere dichiarata estinta la procedura, ed in quella stessa sede: il giudice estingue la procedura, il notaio stipula e l'acquirente versa il prezzo ai creditori (a volte gli assegni circolari vengono preventivamente consegnati al notaio che provvede a girarli ai creditori medesimi dopo aver raccolto le firme).
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