Cancellazione delle ipoteche

Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.

In primo luogo il compenso che le viene richiesto per l’accesso all’immobile è assolutamente ingiustificato, e potrebbe avere addirittura rilevanza penale.

Costituiscono principi generale dell’ordinamento quelli secondo cui le obbligazioni debbono essere adempiute secondo buona fede (art. 1375 c.c.) e con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176 c.c.).

La buona fede rappresenta uno dei principi portanti dell’ordinamento, principio qualificato in dottrina come principio di ordine pubblico.

Nell’adempimento delle obbligazioni (di tutte le obbligazioni, indipendentemente dalla fonte legale o negoziale delle stesse) la buona fede si impone quale obbligo di salvaguardia, prescrivendo alle parti di agire in modo da preservare integri gli interessi dell’altra. Questo impegno di solidarietà, che si proietta al di là di quanto specificatamente previsto nel contratto (o nella legge), trova un limite nell’interesse del soggetto che è chiamato ad adempiere. Questi, cioè, è tenuto a far salvo l’interesse altrui ma non fino al punto di subire un apprezzabile sacrificio, personale o economico.

In questi termini si è detto che la buona fede identifica l’obbligo di ciascuna parte di salvaguardare l’utilità dell’altra nei limiti in cui ciò non comporti un apprezzabile sacrificio.

La stessa giurisprudenza della Corte di Cassazione, ha fatto propri questi concetti, affermando che “L'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale, applicabile in ambito contrattuale ed extracontrattuale, che impone di mantenere, nei rapporti della vita di relazione, un comportamento leale (specificantesi in obblighi di informazione e di avviso) nonché volto alla salvaguardia dell'utilità altrui, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio” (Cass. Sez. 3, n. 3462 del 15/02/2007).

Traslando questi concetti al caso di specie, riteniamo che, in base al principio di buona fede, il custode abbia l’obbligo di consentire l’accesso. Il suggerimento dunque è quello di richiedere formalmente al custode di poter accedere al bene, indicando le ragioni.

Ciò premesso, sia che si ritenga che il custode sia obbligato a consentire l’accesso, sia che si ritenga il custode non obbligato a farlo, la richiesta di corrispettivo ha rilevanza penale, potendo essere inquadrata nell’ambito delle fattispecie previste dagli artt. 318 o 319 c.p.

Quanto ai motivi di privacy invocati per rifiutare le sue richieste, esse ci sembrano pretestuose. Infatti, "in tema di protezione dei dati personali, non costituisce violazione della relativa disciplina il loro utilizzo mediante lo svolgimento di attività processuale giacché detta disciplina non trova applicazione in via generale, ai sensi degli artt. 7, 24 e 46-47 del d.lgs. n. 193 del 2003" (Sez. U,  08/02/2011, n. 3034), essendo stato altresì aggiunto che "La diffusione di dati personali in sede giudiziaria è lecita, anche senza il consenso dell'interessato, purché finalizzata alla difesa tecnico-giuridica, essendo illecita, viceversa, ove diretta a screditare, agli occhi del giudice di appello, il giudice che ha pronunciato la sentenza impugnata" (Cass., sez., 3, 28/08/2013 n. 19790).

Peraltro, le ragioni che il delegato indica a giustificazione del fatto che non ha ancora predisposto il decreto di trasferimento a causa della mancata restrizione delle ipoteche, ci sembrano molto strane, poiché se l’appartamento è stato posto in vendita, questo significa che la divisione è stata completata con la trascrizione del decreto del giudice che ha disposto lo scioglimento della comunione, nè ci sembra verosimile che il giudice conosca questa situazione.

Il suggerimento che ci sentiamo di offrirle dunque è quello di accedere al fascicolo della procedura presso la cancelleria delle esecuzione immobiliari del Tribunale (ne ha facoltà in quanto l’aggiudicatario è parte processuale) al fine di comprendere quanto accaduto.

Contestualmente, le suggeriamo altresì di diffidare formalmente il delegato (a mezzo pec o raccomandata con ricevuta di ritorno) a procedere alla predisposizione della bozza del decreto di trasferimento, ricordandogli che a norma dell’art. 591 bis, penultimo comma, c.p.c., "avvenuto il versamento del prezzo con le modalità stabilite ai sensi degli articoli 574, 585 e 590, secondo comma, il professionista delegato predispone decreto di trasferimento e trasmette senza indugio al giudice dell'esecuzione il fascicolo".