Benefici prima casa-Casi di decadenza

Cerchiamo di rispondere separatamente alle diverse questioni poste.

È noto che I requisiti per godere dei benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa sono previsti dalla nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro).

Secondo questa norma devono ricorrere le seguenti condizioni.

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano . La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso e abitazione);

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà).

L’articolo 1, comma 55, della l. 28.12.2015, n. 208 (legge di Stabilità 2016) estende l’agevolazione “prima casa” al contribuente che, già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, acquisti un nuovo immobile, a condizione che proceda all’alienazione della casa preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto (con la circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 l’agenza delle entrate ha precisato che l’estensione non si applica nei casi in cui l’acquirente sia già titolare di altra abitazione, acquistata senza fruire delle agevolazioni per la “prima casa”).

Da queste norme si ricava la risposta al primo quesito. Se il contribuente ha omesso di trasferire la residenza nel termine di 18 mesi, non potrà avvalersi della estensione di cui all'art. 1 comma 55 citato, poiché l'agevolazione conseguita in occasione del primo acquisto è risultata illegittima.

Quanto alla rinuncia ai benefici prima casa ed al conseguente ricalcolo delle sanzioni, osserviamo che l'agenza delle entrate con la risoluzione n. 105 del 31/10/2011 ha ritenuto che, laddove sia ancora pendente il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali, possa revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto dell’immobile.

L'amministrazione finanziaria ha precisato che, a tal fine, l’acquirente che non intende adempiere all’impegno assunto in atto è tenuto a presentare una apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, con la quale revoca la dichiarazione d’intenti espressa nell'atto di acquisto di volere trasferire la propria residenza nel comune nel termine di diciotto mesi e richiede la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione, aggiungendo che questo vale anche per gli immobili assoggettati ad IVA.

A seguito della presentazione dell’istanza, l’ufficio procederà alla riliquidazione dell’atto di compravenduta ed alla notifica di apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta oltre che degli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita.

Non troverà invece applicazione la sanzione pari al 30 per cento di cui all’art. 1, quarto comma, della Nota II-bis) allegata al TUR in quanto, entro il termine di diciotto mesi dalla data dell’atto non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione.

È evidente nel ricalcolo dell'imposta non opererà un mutamento della base imponibile, poiché la disciplina del prezzo valore e quella dei benefici prima casa non sono legate tra loro.

Invero, Invero, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5 bis del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, la disciplina del prezzo valore (che consente di determinare la base imponibile dell’imposta di registro ponendo a base del calcolo la rendita catastale rivalutata e moltiplicata per determinati coefficienti) si applica alle cessioni effettuato nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, e non agli immobili da destinare ad abitazione principale.

Infine, quanto all'ultima questione prospettata la soluzione è stata ritenuta non praticabile dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 6501 del 16 marzo 2018.