AGGIUDICAZIONE IMMOBILE LOCATO

Le questioni poste sono essenzialmente due.

Cosa succede quanto, nel corso di un contratto di locazione di un immobile arredato, al locatore subentra un terzo nella titolarità del fabbricato.

Come vengono regolati, tra le parti, le obbligazioni nascenti dal versamento del deposito cauzionale.

Osserviamo in generale che il trasferimento della proprietà dell'immobile determina anche il subentro dell'acquirente nel contratto di locazione e quindi nel diritto alla percezione dei canoni, per tutta la durata del contratto.

Il dato si ricava dalla lettura del combinato disposto degli artt. 1599, 1602 e 1603 c.c., e costituisce convincimento della giurisprudenza da tempi risalenti. Si veda, ad esempio, Cass. Sez. 1, 11/07/1967 n. 1713, a mente della quale "Il compratore di un immobile, dato in locazione a terzi, assume la qualità di locatore e pertanto subentra, se il contrario non sia pattiziamente stabilito, in tutti i diritti ed obblighi del rapporto che non siano esauriti" (negli stessi termini, più di recente, Cass. Sez. 3, 15/07/2008 n. 19442)

Per quanto riguarda i mobili, nostro avviso poiché essi rientrano nel contratto di locazione è il proprietario degli stessi che deve garantire il godimento per tutta la durata del contratto, poiché anche essi fanno parte della locazione. È evidente che però in ragione di questo avrà diritto ad una porzione, del canone che andrà quantificata in ragione dell'incidenza complessiva che l'affitto del mobilio ha avuto sulla quantificazione dell'intero canone.

In ogni caso, ed a monte, occorrerebbe analizzare approfonditamente gli atti del procedimento di vendita e comprendere comunque se l'aggiudicatario ha acquistato o meno anche i mobili.

A proposito della seconda problematica il discorso è leggermente più articolato.

Il deposito cauzionale è considerato solitamente come un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilità dei beni che ne formano oggetto (il denaro).

Da questa sua natura deriva non solo l'accessorietà con le obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell'immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale in favore dell'acquirente, poiché questi subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art. 1602 c.c.) e, così, anche nell'obbligazione accessoria di restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino.

Normalmente, dunque, il venditore (che vende un bene locato) trasferisce, per così dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione. Normalmente, cioè, il venditore non può trattenere per sé il pegno (cioè la cauzione), se ciò non sia stato concordato esplicitamente con il compratore.

Da quanto sin qui detto che trova conferma nella giurisprudenza della cassazione (Cass., sez. II, 11.10.2013, n. 23164), ricaviamo il convincimento che la curatela deve trasferire l'importo della cauzione, salvo che non sia stato espressamente previsto il contrario.