Buongiorno,
prima di tutto, cari professionisti di Astalegale.net vi ringrazio per il vostro splendido "lavoro" che state svolgendo in questo forum! siete impagabili!!
Gentilmente chiedo il vostro aiuto e vi pongo il presente quesito diviso in due parti:
1a parte:
Mettiamo il caso che ci si aggiudichi una casa di categoria A/2 che presenta difformità catastali (diverso utilizzo degli spazi rispetto a quanto dichiarato, ad esempio cantina che e' usata anche come tarverna e magari un soppalco di cui si ha regolare concessione edilizia, ma non appare sulle piantine catastali... in perizia si dichiarano tali difformita', sanabili con una spesa di circa 800Euro.
L'aggiudicatario richiede i benefici prima casa e l'applicazione del prezzo valore perche' il valore di aggiudicazione e' maggiore.
Essendoci delle difformità catastali, l'ufficio del registro puo' rifiutare l'applicazione del prezzo valore? (l'ufficio giuarda la perizia dell'immobile??? o guarda il decreto di trasferimento, in cui tali difformità "dovrebbero" essere segnalate)
l'idea e' capire se ci sono concreti rischi in cui venga negato anche successivamente al decreto di trasferimento dall'egenzia delle entrate, il diritto di applicare il prezzo valore... e quindi scattino sanzioni e obbligo a pagare l'imposta del registro sul valore di aggiudicazione.
Se invece l'aggiudicatario paga sul valore di aggiudicazione, non dovrebbero esserci problemi di sorta? giusto? l'agenzia delle entrate guardera' comunque la perizia sulla casa o il decreto di trasferimento (in cui dovrebbero essere riportate queste difformità catastali)?
2a parte:
l'agenzia anche nel caso di applicazione come base imponibile del valore di aggiudicazione potra' pretendere il riaccatastamento?
il problema nasce dal fatto che la casa e' un A/2 di metratura elavata, forse con il rischio che se si riaccatasta nello stato di fatto in cui si trova al momento dell'aggiudicazione, possa forse passare in categoria A/1... (per la quale non valgono le agevolazioni prima-casa)
l'agiudicatario vorrebbe acquistare la casa come A/2 e poi fare dei lavori per sistemare le difformità catastali (le cantine rimarrebbero cantine e il soppalco o verrebbe demolito o in qualche modo con qualche intervento verrebbe trasformato in una soffitta dato che e' nel piano sottotetto. Insomma, modifiche "mirate" a farla rimanere in A/2.
Il problema dell'aggiudicatario e' capire se ci sono concreti rischi che invece l'agenzia delle entrate si "accorga" delle difformità descritte in perizia o segnate sull'atto di trasferimento e anche successivamente all'atto neghi l'applicazione del prezzo-valore e addirittura in caso la casa sia riaccatasta come A1, provveda retroattivamente a negare le agevolazioni prima casa e costringa a pagare il 9% sul valore di aggiudicazione + eventuali sanzioni...
Se fosse un rogito notarile normale per la compravendita di un immobile, in presenza di difformità catastali, mi sembra che venga invalidata la vendita... in caso di procedura esecutiva invece cosa succede?
Si revocano le agevolazioni prima casa in acquisto?
Nell’opuscolo informativodell’agenzia delle entrate dell’aprile 2017: “GUIDA PER L’ACQUISTO DELLA CASA: le imposte e le agevolazioni fiscali” a pagina 21 sono riportati criteri per cui “si perdono le agevolazioni”: il primo criterio cita “le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false” → il fatto che sia accatastato come A/2 con difformita’ catastali e dopo eventuale riaccatastamento risulti A/1 può essere considerato una dichiarazione FALSA?
In fondo e' un A/2 non per dichiarazione mendace o falsa, ma dato che e' lo stato di fatto in cui si trova al momento del decreto di trasferimento l'immobile... tra l'altro la procedura avrebbe avuto modo di riaccatastare e vendere correttamente il bene e invece non lo ha fatto!
se faccio il riaccatstamento subito dopo il trasferimento o dopo X anni , possono contestare i benefici prima casa retrattivamente e quindi farei pagare la differenza come se la casa al momento dell'aggiudicazione fosse un A/1 e quindi con imposta di registro del 9% (con che base imponibile? il valore catastale del nuovo A/1 o il prezzo di aggiudiucazione all'epoca dei fatti
oltre ovviamemnte a IMU e "balle varie" che mi sembra che siano retroattivi.
che ne pensate? ho parlato in terza persona, ma l'aggiudicatario sono io e sono molto preoccupato...
Grazie
cordiali saluti
