Acquisto pre asta con più creditori

  • 398 Viste
  • Ultimo messaggio 12 novembre 2020
polibiomoro pubblicato 07 novembre 2020

Salve, mi scuso per l’ignoranza in materia ma mi trovo per la prima volta ad affrontare una simile situazione. 

Ho individuato un immobile residenziale che vorrei acquistare per il quale è prevista asta a dicembre. Sarei intenzionato ad affrontare l’iter per acquisto in pre asta con saldo e stralcio per avere la garanzia di aggiudicarmi l’immobile, ma sono stato sconsigliato in quanto in seguito ad acquisto in pre asta nei 5 anni successivi potrebbe presentarsi un nuovo creditore che avanzando il proprio credito potrebbe invalidare l’operazione di acquisto.

Si tratta di una ipotesi reale, considerando che l’immobile è di proprietà di un privato e che tra i creditori nell’ordinanza di asta figurano già una banca, agenzia delle entrate e 2 comuni (presumibilmente per tributi o multe). Il mio commercialista mi sconsiglia l’operazione dicendo che mi potrei trovare costretto a restituire il bene e non poter riprendere i miei soldi. 

 

Grazie della competenza messa a disposizione 

Ordina per: Standard | Il più nuovo | Voti
inexecutivis pubblicato 09 novembre 2020

L'azione revocatoria è un tipico mezzo di conservazione della garanzia patrimoniale, e consiste nel potere del creditore di agire giudizialmente per domandare che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti gli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore reca pregiudizio alle sue ragioni.

Con la revocatoria il legislatore non tutela l'astratto interesse a che i beni del debitore non fuoriescano dal suo patrimonio, quanto piuttosto l'interesse a che gli atti dispositivi del debitore non compromettano la possibilità che su quel patrimonio il creditore possa soddisfarsi in caso mancato spontaneo adempimento delle obbligazioni.

L'effetto della revocatoria non è l'oggettiva reintegrazione del patrimonio del debitore ma la declaratoria di inefficacia relativa dell'atto, ossia la sua inopponibilità rispetto al creditore revocante, laddove latto revocato conserva i suoi effetti rispetto alle parti (in primis alienante ed acquirente) ed agli altri creditori.

Conseguentemente, l'art. 2902, comma primo, c.c., dispone che "il creditore, ottenuta la dichiarazione di inefficacia, può promuovere nei confronti dei terzi acquirenti le azioni esecutive o conservative sui beni che formano oggetto dell'atto impugnato, cui segue, con specifico riferimento all'esecuzione per espropriazione, l’art. 2910, secondo comma, c.c., secondo cui “possono essere espropriati anche i beni di un terzo quando sono vincolati a garanzia del credito o quando sono oggetto di un atto che è stato revocato perché compiuto in pregiudizio del creditore”.

Quindi, l’acquirente che subisce la revocatoria si troverà pignorato il bene acquistato.

Fatta questa premessa, e venendo al caso prospettato, è evidente che i creditori che rinunceranno alla procedura (e che dovranno essere necessariamente coinvolti nella compravendita) non potranno agire in revocatoria, avendo acconsentito alla transazione. Quanto agli altri creditori, è difficile che essi possano provare che l’atto dispositivo abbia leso le loro ragioni in quanto esso ha avuto ad oggetto un immobile pignorato, e dunque un immobile che, ove non venduto, sarebbe comunque verosimilmente fuoriuscito dal patrimonio del debitore. Insomma, trattandosi di compravendita che si è innestata nell’abito di una procedura esecutiva, ci pare difficile che si possa dimostrare che essa abbia leso le ragioni del creditore.

polibiomoro pubblicato 09 novembre 2020

Grazie mille, chiarissima la risposta sebbene non mastichi con disinvoltura la materia.

E’ ovvio che la transazione avverrebbe con la rinuncia al credito da parte dei creditori regolarmente iscritti nella procedura esecutiva. Il commercialista, che mi ha messo in guardia dalla possibilità di una revocatoria dell’acquisto, mi ha anche consigliato di fare una visita preventiva del cassetto fiscale e previdenziale per verificare eventuali pendenze, ma non ha comunque escluso la possibilità che altri creditori si facciano avanti dopo l’acquisto. 

Io gli credo, ma mi chiedo anche, trattandosi il soggetto in questione un privato, quali altri creditori non iscritti nella procedura di esecuzione potrebbero mai farsi avanti. Voglio dire, banche, ag entrate o altri enti di riscossione pubblica sarebbero già iscritti, magari qualche società finanziaria? 

Ma al di là di queste considerazioni meramente personali, mi sembra di capire che una volta iniziata la procedura esecutiva non si può dimostrare di aver sottratto al creditore non iscritto agli atti la possibilità di recuperare il proprio credito.  

inexecutivis pubblicato 12 novembre 2020

Esatto.

Il presupposto per la revocatoria è il compimento di un atto lesivo del diritto del creditore di soddisfarsi sul patrimonio del debitore.

Il nostro ragionamento è: quale lesione è riscontrabile nella vendita di un bene ormai pignorato, che sarebbe comunque fuoriuscito dal patrimonio del debitore per effetto della vendita giudiziaria?

Un ipotetico creditore dovrebbe dire che se il debitore non avesse venduto, egli sarebbe intervenuto nella procedura, ma la cosa ci sembra difficile da ipotizzare, poiché se così fosse il creditore sarebbe già potuto intervenire per reclamare i propri diritti.

L'unica ipotesi teoricamente possibile è forse quella di un creditore che al momento della vendita negoziale non aveva titolo esecutivo per intervenire ma che subito dopo ha avuto il titolo che lo avrebbe legittimato all'intervento.

Solo questo creditore potrebbe dire che il bene è stato venduto e che questa vendita pregiudica i suoi diritti, ma per farlo dovrebbe anche dimostrare che se il bene fosse stato venduto all’asta si sarebbe ricavato un importo tale per cui anche lui avrebbe potuto utilmente partecipare alla distribuzione. Questa prova, francamente, è assai difficile, ed implica anche la valutazione del credito degli altri creditori.

Close