Acquisto all'asta di Immobile

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Fabrizio 70 pubblicato 18 aprile 2019

 

Mi sono aggiudicato un appartamento + terrazzo, posto all'ultimo piano di un fabbricato residenziale di 3 piani fuori terra. L'intero appartamento è sovrastato da un lastrico solare ad uso esclusivo del soggetto pignorato (da me acquistato), che la CTU del Tribunale con annessa perizia tecnica ritiene sia di proprietà condominiale, in quanto nell'ultimo atto di trasferimento della proprietà datato 1972, non veniva fatta alcuna menzione in merito allo stesso lastrico solare. In occasione della richiesta di concessione di un mutuo, ho acquisito l'atto precedente datato 1971, con il quale il proprietario del piano terra commette ai futuri acquirenti (che poi hanno venduto al soggetto pignorato) l'appalto per la costruzione del piano del 1° 2° e 3°, riservandosi la proprietà dell'intero primo piano. Specifica inoltre che a costruzione ultimata, come per legge verrà costituito un condominio sulle parti e servizi comuni della casa, a eccezione del lastrico solare di copertura, che veniva trasferito in proprietà esclusiva ai nuovi acquirenti. Questi ultimi, una volta realizzato l'intero fabbricato, hanno venduto gli appartamenti del piano 2° e 3°, senza indicare nei rogiti notarili il diritto di riserva del lastrico solare. Ora domando: seppur vero che la Corte Suprema di Cassazione civile, sez. II, 04/07/2017, (ud. 31/05/2017, dep.04/07/2017) n. 16414, ricordava anzitutto che il lastrico solare deve essere inserito esplicitamente tra le «parti comuni» elencate dall'articolo 1117 del Codice civile, e altrettanto vero che la proprietà dello stesso può essere esclusa soltanto da uno specifico titolo in forma scritta, che s.e. è quello datato 1971. Pertanto a chi ritenete possa appartenere il lastrico solare?

 

lastrico-solare
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inexecutivis pubblicato 22 aprile 2019

Rispondiamo all’interrogativo posto muovendo dalla premessa per cui “In tema di condominio negli edifici, per lastrico solare deve intendersi la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura - tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensiva di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non estesa a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni (Cfr, ex multis, Cass. Sez. 2, 16/07/2004, n. 13279).

Il lastrico solare è normalmente oggetto di proprietà indivisa tra i condomini, salvo che diversamente risulti dai titolo di acquisto.

Anche questo principio è pacifico in giurisprudenza, dove si afferma che “In tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall'art. 1117 cod. civ., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano; pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini (Cass. Sez. 2, 13/12/2013 n. 27942).

Ne deriva, che poiché la proprietà si estende usque ad infera, usque ad sidera, se nulla risulta dal titolo, la compravendita di un immobile di proprietà esclusiva comprende anche il lastrico solare che la componga, e che sia di proprietà esclusiva dell’alienante.

Peraltro, secondo la cassazione (Sez. V, 13 marzo 2013, n. 6259) il lastrico solare può essere ricompreso tra le pertinenze, con la conseguenza che l’atto che abbia avuto ad oggetto la cosa principale, si estende anche alla pertinenza, salvo che non risulti dal titolo una diversa volontà delle parti.

Fabrizio 70 pubblicato 22 aprile 2019

 

Vi ringrazio per la Vs. tempestiva e puntuale risposta.

 

Allega file

inexecutivis pubblicato 23 aprile 2019

grazie a lei

Fabrizio 70 pubblicato 12 dicembre 2020

Buongiorno,

in occasione della convocazione di una Assemblea Condominiale, viene chiesto di discutere e valutare l'atto  di  proprietà / provenienza del lastrico solare.  Ritenete che l'atto del 1971 (primo atto di acquisto), inoltrato in allegato,  nel quale si evince in maniera esplicita la NON conominiabilità delle stesso, possa ritenersi di mia esclusiva proprietà. A maggior supporto, Vi inoltro anche l'atto di proprietà del 1972 del debitore pignorato (secondo atto di acquisto).

Vi ringrazio per la Vs. cortese indicazione/valutazione.

Allega file

inexecutivis pubblicato 14 dicembre 2020

ci sembra che il lastrico (quello che viene indicato come terrazzo) sia di proprietà esclusiva.

Fabrizio 70 pubblicato 15 dicembre 2020

Mi scuso se sono stato impreciso. Il quesito voleva prendere in considerazione non la terrazza a livello del'appartamento, acquisito con atto di proprietà datato 1972, ma il lastrico solare sovrastante l'intero fabbricato/appartamento, di mio esclusivo utilizzo/accesso, in quanto con atto del 1971 è stata esclusa la condominialità dello stesso. Vi ringrazio per la consueta disponibilità.

inexecutivis pubblicato 16 dicembre 2020

Se nell'atto del 1971 la condominialità del lastrico è stata esclusa, essa non potrà essere reclamata dal condominio 

Fabrizio 70 pubblicato 24 gennaio 2021

Preso atto delle Vs.determinazioni, segnalo che la problematica nasce da una non corretta perizia tecnico estimativa commissionata dal Tribunale,  peraltro resa pubblica  attraverso i mezzi di stampa e canali internet, ha determinato che l'indicazione "latrico condominiale" una conseguente ed incerta possibilità di accesso/uso/utilizzo dello stesso, e soprattutto la possibilità da parte di terzi condomini, attraverso una interpretazione non corretta e fuorviante della perizia, di avanzare / vantare delle pretese non supportate  da idonei / validi titoli.

L'incertezza è  stata sicuramente  dettata dalla mancata presa visione/lettura dell'atto originario datato 1971 (primo atto), con il quale era stata esclusa in maniera inequivocabile la condominialità del lastrico e i giardini al piano terra.

Pertanto Vi chiedo, trattandosi di un palese errore nella Perizia, secondo una Vs. interpretazione è ancora possibile chiederne al Tribunale l'esclusione dalla dicitura "proprietà condominiale" ?

Vi informo che lo stesso Giudice, aveva rigettato la mia Istanza, sostenendo "ritenuto che l'oggetto della decisione (endoesecutiva) è solamente l'appartamento; che i comproprietari non hanno titolo in ordine al lastrico solare, rigetta l'istanza."

La mia perplessità nasce dal fatto che ritengo sia non corretto vendere un immobile senza che vengano definiti con assoluta certezza i proprietari confinanti, soprattutto  se la terrazza /lastrico solare  è l'unica vi accesso dal mio appartamento.

Vi ringrazio per il Vs. prezioso contributo.

salvoinz pubblicato 26 gennaio 2021

Salve,

sono l'aggiudicatario di un immobile ad un asta fallimentare. l'immobile era di proprietà della stessa coopertiva che lo ha costruito, e che ora è soggetta a regime fallimentare, è quindi non ha mai avuto altri proprietari o documentazione notarili precedenti.

in banca alla richiesta di mutuo, tra la documentazione mi hanno chiesto la "relazione notarile preliminare".

Chiedo se tale documentazione sia effettivamente necessaria per la richiesta di mutuo? e se un immobile aggiudicato ad un asta fallimentare debba possederlo?(visto la mia mancanza nella documentazione e visto  che si tratta di un bene fallimentare) 

in caso debba essere necessario, come si puo sopperire??

 

inexecutivis pubblicato 26 gennaio 2021

La banca è libera di richiederla documentazione riguardante l'immobile. Non siamo sicuri di cosa l'istituto di credito intenda per "relazione notarile preliminare". Potrebbe riferirsi alla relazione sostitutiva della documentazione di cui all'art. 567 cpc (certificato delle iscrizioni e trascrizioni riguardanti l'immobile nell'ultimo ventennio), ma si tratta di documentazione prevista per le esecuzioni individuali e non è detto che nel fascicolo fallimentare sia presente. Se così non fosse, potrà sempre acquisirla presso la conservatoria.

giorgiocurti81 pubblicato 29 gennaio 2021

Salve, volevo un parere tecnico. Sono aggiudicatario di un terreno all'asta (asta telematica avvenuta il 05/01/2021, in data 25/01/2021 viene presentato ricorso da parte di un ulteriore offerente al GE dicendo di aver versato la cauzione come tutti i partecipanti solo che a quest'ultimo non gli sono arrivate le credenziali per poter partecipare all'asta telematica. Mi chiedo è possibile annullare l'asta con conseguente aggiudicazione? Se è sì volevo chiedervi alla prossima asta il prezzo riparte dalla mia aggiudicazione oppure dal prezzo base d'asta? Inoltre chiedo se ci sono sentenze a mio favore e cioè che ormai sono l'aggiudicatario per poter scrivere al GE le mie memorie in merito. Grazie mille

Fabrizio 70 pubblicato 31 gennaio 2021

Preso atto delle Vs.determinazioni, segnalo che la problematica nasce da una non corretta perizia tecnico estimativa commissionata dal Tribunale,  peraltro resa pubblica  attraverso i mezzi di stampa e canali internet, ha determinato che l'indicazione "latrico condominiale" una conseguente ed incerta possibilità di accesso/uso/utilizzo dello stesso, e soprattutto la possibilità da parte di terzi condomini, attraverso una interpretazione non corretta e fuorviante della perizia, di avanzare / vantare delle pretese non supportate  da idonei / validi titoli.

L'incertezza è  stata sicuramente  dettata dalla mancata presa visione/lettura dell'atto originario datato 1971 (primo atto), con il quale era stata esclusa in maniera inequivocabile la condominialità del lastrico e i giardini al piano terra.

Pertanto Vi chiedo, trattandosi di un palese errore nella Perizia, secondo una Vs. interpretazione è ancora possibile chiederne al Tribunale l'esclusione dalla dicitura "proprietà condominiale" ?

Vi informo che lo stesso Giudice, aveva rigettato la mia Istanza, sostenendo "ritenuto che l'oggetto della decisione (endoesecutiva) è solamente l'appartamento; che i comproprietari non hanno titolo in ordine al lastrico solare, rigetta l'istanza."

La mia perplessità nasce dal fatto che ritengo non corretto vendere un immobile, senza che lo stesso Tribunale definisca con assoluta certezza le proprietà confinanti,  soprattutto  se la terrazza /lastrico solare  è l'unica vi accesso dal mio appartamento.

Vi ringrazio per il Vs. prezioso contributo.

inexecutivis pubblicato 31 gennaio 2021

L’aggiudicatario deve essere riconosciuto legittimato passivo nei procedimenti in cui si faccia valere la nullità dell’aggiudicazione. Così si è espressa Cass. Sez. 3, Sentenza n. 47 del 05/01/1996 la quale ha affermato che “L'opposizione agli atti esecutivi dà luogo ad una causa inscindibile, di cui sono legittimi contraddittori tutti i soggetti indicati nell'art. 485 cod. proc. civ. e, perciò, oltre al creditore procedente, ai creditori intervenuti ed al debitore, anche il soggetto che, in quanto destinatario dell'atto di cui l'opponente chiede sia dichiarata la nullità, ha interesse alla sua stabilità. Ne consegue che, nel caso di opposizione diretta ad ottenere la dichiarazione di nullità dell'aggiudicazione, essa deve essere proposta anche contro l'aggiudicatario e a questi notificata”.

Le suggeriamo dunque di munirsi di un difensore per far valere le sue ragioni.

Ad ogni buon conto, se in effetti dovesse essere riscontrato un errore nel procedimento di vendita, l’aggiudicazione ne resterebbe travolta e dunque si procederebbe ad un nuovo tentativo di vendita, verosimilmente ad un prezzo uguale al prezzo base del precedente tentativo.

Fabrizio 70 pubblicato 07 febbraio 2021

Preso atto delle Vs.determinazioni, segnalo che la problematica nasce da una non corretta perizia tecnico estimativa commissionata dal Tribunale,  peraltro resa pubblica  attraverso i mezzi di stampa e canali internet, ha determinato che l'indicazione "latrico condominiale" una conseguente ed incerta possibilità di accesso/uso/utilizzo dello stesso, e soprattutto la possibilità da parte di terzi condomini, attraverso una interpretazione non corretta e fuorviante della perizia, di avanzare / vantare delle pretese non supportate  da idonei / validi titoli.

L'incertezza è  stata sicuramente  dettata dalla mancata presa visione/lettura dell'atto originario datato 1971 (primo atto), con il quale era stata esclusa in maniera inequivocabile la condominialità del lastrico e i giardini al piano terra.

Pertanto Vi chiedo, trattandosi di un palese errore nella Perizia, secondo una Vs. interpretazione è ancora possibile chiederne al Tribunale l'esclusione dalla dicitura "proprietà condominiale" ?

Vi informo che lo stesso Giudice, aveva rigettato la mia Istanza, sostenendo "ritenuto che l'oggetto della decisione (endoesecutiva) è solamente l'appartamento; che i comproprietari non hanno titolo in ordine al lastrico solare, rigetta l'istanza."

La mia perplessità nasce dal fatto che ritengo non sia corretto vendere un immobile senza che vengano definiti con assoluta certezza i proprietari confinanti, soprattutto  se la terrazza /lastrico solare  è l'unica vi accesso dal mio appartamento.

Vi ringrazio per il Vs. prezioso contributo

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