Visura catastale aggiornata

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adriana05 pubblicato 08 ottobre 2019

Buongiorno,

Mi sono aggiudicata un'asta di un'immobile. L'imobile presenta delle difformità urbanistiche che sono sanabili ripristinando il progetto (stabilito e scritto nella perizia) - il perito le ha descritte come piccoli interventi.

La casa è ancora occupata e in corso è una deliberazione dell'immobile.

L'immobile non risulta regolarmente accatastato, ma censito come area urbana => il geometra mi ha scritto, che è obbligatorio classamento e l'accatastamento dell'immobile o l'aggiornamento dei dati catastali. Se non si farà, ci possono essere sanzioni amministrative da parte dell'Agenzia delle Entrate. Solo in seguito al classamento si puo richiedere una visura aggiornata dell'immobile.

Geometra mi ha anche scritto, che la rimozione degli illeciti e la procedura di accatastamento, necessitano di richiesta specifica del proprietario (intestatario) dell'immobile.

Non so come uscirne, perché devo fare il saldo prezzo di aggiudicazione e allo stesso momento presentare la visura catastale aggiornata. Ma come faccio a presentare la visura catastale aggiornata se non posso chiedere la rimozione degli illeciti e procedura di accatastamento visto che non sono proprietaria della casa?

C'è un'altra cosa - il tribunale mi ha calcolato le spese di trasferimento come se fosse la seconda casa motivando questo calcolo con il fatto, che la casa presenta difformità urbanistiche non sanabili... Ma nella perizia c'è scritto, che le difformità urbanistiche SONO sanabili. Devo andare a litigare con il tribunale? O è giusto? (Non possiedo nessuna casa / immobile / etc. in tutto il territorio italiano...).

Per favore aiutatemi, tra 2 settimane devo versare il saldo prezzo.

Grazie mille.

Adriana.

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adriana05 pubblicato 10 ottobre 2019

Buona sera,

C'è qualcuno che mi potrebbe aiutare.

Grazie.

Adriana.

astalegale pubblicato 11 ottobre 2019

 

Non riusciamo a comprendere il tenore della domanda: qualcosa ci sfugge.

Perchè deve versare il saldo prezzo e contestualmente presentare una visura catastale aggiornata?

Non ci sono norme che prescrivono un onere di questo tipo nelle vendite esecutive.

Quanto alla tassazione, il problema non è in tribunale ma all'agenzia delle entrate.

Probabilmente si ritiene che le difformità riscontrate non consentono di considerare l'immobile "casa di abitazione".

Ci fornisca qualche ulteriore dettaglio e proveremo ad essere più precisi.

adriana05 pubblicato 11 ottobre 2019

Buongiorno,

Grazie per la Vostra risposta.

Oggi sono stata in un'altro tribunale e mi hanno detto la stessa cosa - il tribunale non puo chiedere visura catastale aggiornata - è il lavoro del curatore della vendita => devo contestare questo fatto al tribunale.

Per quanto riguarda la tassazione, anche li ho un diritto all'agevolazione della prima casa => devo contestare questo fatto al tribunale.

Vorrei chiederVi una cosa. Una casa non accatastata si puo mettere all'asta giudiziaria?

Grazie per la Vostra risposta.

astalegale pubblicato 5 settimane fa

Certamente. Tutti i beni del debitoe sono pignorabili in forza delle previsioni di cui all'art. 2740 e 2910 cc, salvo che la legge non stabilisca diversamente, e nessuna diversa disposizione è prevista per gli immobili non accatastati.

Cerchiamo di spiegare meglio la cornice normativa di riferimento per giustificare la nostra affermazione.

Con il d.l. 31 maggio 2010 n. 78, convertito con modificazioni dalla l. n. 122/2010, è stato introdotto un nuovo comma all’art. 29 della l. 27 febbraio 1985 n. 52 recante “Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento all’introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari”. Successivamente è poi intervenuto il d.l. 24 aprile 2017, convertito, con modificazioni, dalla l. 21 giugno 2017, n. 96, che con l’art. 8, comma 1 bis ha aggiunto il comma 1 ter alla citata disposizione.

All’esito di questi plurimi interventi normativi, oggi detto articolo 29, rubricato “Necessità di indicazione dei confini dell’immobile di cui si chiede la trascrizione o la concessione dell’ipoteca”, così dispone:

1. Negli atti con cui si concede l’ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l’immobile deve essere designato anche con l ‘indicazione di almeno tre dei suoi confini.

1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri.

1-ter. Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”.

La norma appena illustrata pone l’interrogativo di stabilire se le prescrizioni in essa contenute si applichino o meno anche alle procedure esecutive, e se quindi i decreti di trasferimento debbano contenere le indicazioni sopra richiamate.

Una serie di elementi sembrano escluderlo.

In primis viene in considerazione il dato testuale. Il legislatore parla di “atti … tra vivi” imponendo al notaio il controllo “prima della stipula dei predetti atti …”. Inoltre, i primi destinatari della disposizione vengono individuati negli intestatari dei beni oggetto del trasferimento i quali nell’esecuzione forzata non operano la vendita ma la subiscono.

Sorregge poi questa conclusione l’interpretazione teleologica della norma, ovvero la sua finalità tributaria (la realizzazione dell’anagrafe tributaria integrata e la lotta all’evasione e all’elusione fiscale).

Altro elemento che depone in questa direzione è la tipologia della sanzione prevista per l’inosservanza della disposizione, qualificata come nullità civilistica, e quindi circoscritta al solo ambito negoziale.

Infine, deve essere richiamato il consolidato orientamento che emerge da una certa giurisprudenza costituzionale (sentenza n. 333 del 2001; sentenza n. 113 del 1963) secondo cui l’esercizio in giudizio di un diritto sostanziale non potrebbe mai trovare ostacoli in una disciplina fiscale che persegua scopi estranei al giudizio medesimo, a pena di una sua incostituzionalità per violazione dell’art. 24 Cost.

adriana05 pubblicato 4 settimane fa

Grazie per la risposta !!

Aggiornamento e una domanda:

Ho pagato il saldo del prezzo. Adesso sto "litigando" con la segreteria del tribunale per aggevolazione della prima casa. Ho riscontrato il seguente errore:

Nell'avviso di vendita viene scritto che "Nell'immobile de qua, sono stati riscontrati una serie di abusi edilizi che, non fatti oggetto di sanatoria e non sanabili, potrebbero incorrere nelle sanzioni di cui all'art. 7 della Legge 28/02/1985 n°47 e quindi soggetto a possibile demolizione dietro ordinanza del Sindaco. Il tutto come risulta dalla relazione del CTU delegato, con allegate le planimetrie catastali cui si fa pieno riferimento."

Nella perizia a cui si riferisce l'avviso di vendita invece viene scritto che "Tali illeciti, possono essere sanati ripristinando lo stato di progetto."

Visto che c'è stato fatto un errore nell'avviso di vendita, il giudice puo revocare la vendita della casa che mi sono aggiudicata? O c'è un'altra via d'uscita? Come faccio a convincere la segreteria del Tribunale sul fatto che gli illeciti sono sanabili?

Grazie per la risposta.

astalegale pubblicato 3 settimane fa

La vendita in sede esecutiva di un immobile abusivo non sanabile costituisce, secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, una ipotesi di aliud pro alio, la quale legittima l'acquirente all'esercizio del rimedio risolutorio, ai sensi dell'art. 1489 c.c.

Problematica, invece è la individuazione delle modalità processuali attraverso le quali i rimedi di diritto sostanziale possono essere fatti valere, poiché sull'argomento si contendono il campo due tesi.

La prima ritiene l’aggiudicatario un acquirente tout court, e dunque, titolare degli stessi rimedi processuali generalmente riconosciuti in caso di vendita di aliud pro alio; la seconda invece argomenta nel senso che, poiché la vendita si inserisce nell’ambito di un iter processuale con regole sue proprie, ad essa soggiace, con la conseguenza che l’aliud pro alio deve essere fatto valere nei limiti dell’opposizione agli atti esecutivi.

Sul punto, in seno alla sezione terza della Corte di Cassazione si sono registrati entrambi gli orientamenti.

Invero, nella sentenza n. 4378 del 20 marzo 2012 (Pres. Filadoro, Est. Barreca), si è affermato, in continuità con precedenti arresti della giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., Sez. III, 13 maggio 2003, n. 7294; Sez. II, 3 ottobre 1991, n. 10320) che mentre i soggetti del processo esecutivo, diversi dall’aggiudicatario, possono fare valere la diversità del bene venduto rispetto a quello staggìto soltanto con una (tempestiva) opposizione agli atti esecutivi avverso il provvedimento di aggiudicazione e gli atti successivi e conseguenti, l’acquirente aggiudicatario ha a disposizione gli stessi strumenti di tutela azionabili in caso di vendita volontaria.

In consapevole contrasto con questa pronuncia si è invece posta la sentenza n. 7708 del 2 aprile 2014, (Pres. Russo, Est. De Stefano), secondo cui l’aggiudicatario di un bene pignorato ha l’onere di far valere l’ipotesi di aliud pro alio (che si configura ove la cosa appartenga a un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza, ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, oppure risulti del tutto compromessa la destinazione della cosa all’uso che, preso in considerazione nell’ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto) con il solo rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi e quest’ultima deve essere esperita comunque - nel limite temporale massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva dell’espropriazione forzata, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione - entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell’atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria.

Quest’ultimo indirizzo è stato poi confermato, seppur meglio precisato, dalla sentenza 29 gennaio 2016, n. 1669, e dalla Ordinanza n. 11729 del 11/05/2017, le quali hanno affermato che il termine di cui all’art. 617 c.p.c. “decorre dalla conoscenza del vizio o delle difformità integranti la diversità del bene aggiudicato rispetto a quello offerto, occorrendo, conseguentemente, anche fornire la prova della tempestività della relativa opposizione all’interno del processo esecutivo”.

Ciò detto, dubitiamo che il tribunale proceda autonomamente alla revoca dell'aggiudicazione in assenza dell'opposizione dell'aggiudicatario.

Ad ogni modo il suggerimento che ci sentiamo di offrire è quello di depositare al professionista delegato una dichiarazione in cui si manifesta espressamente la volontà di avvalersi dei benefici fiscali legati all'acquisto della prima casa. Sarà eventualmente l'agenzia delle entrate che nel liquidare l'imposta disconoscerà, se lo ritiene, l'agevolazione richiesta.

adriana05 pubblicato 3 settimane fa

Buongiorno,

Grazie per la risposta. Mi può cortesemente mandare un link dove potrei trovare un prestampato di questa richiesta.

Grazie!!

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Non conosciamo siti da indicarle.

La dichiaazione comunque potrebbe avere il seguente tenore:

Il/la Sottoscritto/a nato/a a __________

Il __________

residente in Via __________

con riferimento alla casa di abitazione non di lusso aggiudicata il __________

chiede l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste dalla nota 2° - bis) all’art. 1 tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986

A tal fine dichiara:

a) che l'immobile è ubicato nel territorio del comune in cui ha la residenza o trasferirà la residenza entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza;

b) di non essere proprietario, o titolare di diritto di usufrutto, uso e abitazione (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;

c) di non essere proprietario o titolare di diritto di usufrutto, uso e abitazione (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

adriana05 pubblicato 1 settimane fa

Buona sera,

Grazie mille per il testo della dichiarazione. Fatto e mandato. Purtroppo l'Agenzia delle Entrate ha sostenuto che non posso avere le agevolazioni per prima casa avalendo si al Testo unico edilizia D.P.R 380/2001 Capo III Disposizioni fiscali - 50 (L):

Art. 50 (L) - Agevolazioni tributarie in caso di sanatoria (legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 46

1. In deroga alle disposizioni di cui all'articolo 49, le agevolazioni tributarie in materia di tasse ed imposte indirette sugli affari si applicano agli atti stipulati dopo il 17 marzo 1985, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative ed a condizione che copia conforme del provvedimento di sanatoria venga presentata, contestualmente all'atto da registrare, all'amministrazione cui compete la registrazione. In mancanza del provvedimento definitivo di sanatoria, per conseguire in via provvisoria le agevolazioni deve essere prodotta, al momento della registrazione dell'atto, copia della domanda di permesso in sanatoria presentata al comune, con la relativa ricevuta rilasciata dal comune stesso. L'interessato, a pena di decadenza dai benefìci, deve presentare al competente ufficio dell'amministrazione finanziaria copia del provvedimento definitivo di sanatoria entro sei mesi dalla sua notifica o, nel caso che questo non sia intervenuto, a richiesta dell'ufficio, dichiarazione del comune che attesti che la domanda non ha ancora ottenuto definizione.

 

Vorrei chiedervi se è possibile richiedere una riapertura dei termini per un condono edilizio e chiedere aggevolazione prima casa? La casa è stata costruita nel 1995 e l'ultima sanatoria era nel 1993.

Grazie per la Vostra risposta.

Cordiali saluti,

Adriana.

adriana05 pubblicato 6 giorni fa

Avrei un'altra domanda. Ci sarà lo sgombero dell'ex-proprietario dell'immobile. Sono aggiudicataria ma non è ancora stato emesso il decreto di trasferimento. Posso essere presente durante lo sgombero?

astalegale pubblicato 3 giorni fa

Cerchiamo di chiarire il quadro normativo di riferimento.

A norma dell’art. 49 d.P.R. 380/2001 (il quale ha il suo antecedente normativo nell’art. 41-ter della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150) gli interventi abusivi realizzati in assenza o in contrasto con un titolo edilizio, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali.

Non tutti gli abusi edilizi subiscono la scure del divieto di accesso ai benefici. Invero, specifica la norma, il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano, per singola unità immobiliare, il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Il successivo art. 50 comma primo prevede, in deroga a questa disposizione, che per gli atti stipulati dopo il 17 marzo 1985 le agevolazioni tributarie si applicano nel caso sia stato rilasciato provvedimento in sanatoria. In mancanza del provvedimento di sanatoria in via provvisoria può essere presentata al momento della registrazione dell'atto copia della domanda di permesso in sanatoria, a condizione che il provvedimento definitivo di sanatoria sia presentato all’amministrazione finanziaria entro sei mesi dalla data in cui se ne ottiene comunicazione dal comune; in alternativa, nello stesso termine, deve essere presentata una dichiarazione del comune che attesti che la domanda non ha ancora ottenuto definizione.

In ogni caso, aggiunge il comma quarto, il rilascio del permesso in sanatoria produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall'art. 49.

Infine il comma quinto prevede che “in attesa del provvedimento definitivo di sanatoria, per il conseguimento in via provvisoria degli effetti previsti dal comma 4, deve essere prodotta da parte dell'interessato alle amministrazioni finanziarie competenti copia autenticata della domanda di permesso in sanatoria, corredata della prova del pagamento delle somme dovute fino al momento della presentazione della istanza di cui al presente comma.

Questa previsione, nel caso di esecuzioni immobiliari, deve essere coordinata con la lettura dell’art. 46, comma quinto del medesimo d.P.R. 380/2001, a norma del quale L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.

Quindi l’aggiudicatario deve, per poter accedere ai benefici fiscali e qualora ne ricorrano le condizioni, presentare una domanda di rilascio di permesso di costruire in sanatoria (o altro titolo edilizio, in relazione alla tipologia di abuso ricorrente).

Sennonché il problema è che prima della pronuncia del decreto di trasferimento in suo favore egli, non essendo proprietario del bene, non ha legittimazione a domandare il rilascio di titoli edilizi.

Ed allora, per uscire dall’empasse, il permesso di costruire in sanatoria deve essere presentato nel lasso di tempo che intercorre tra la pronuncia del decreto e la sua registrazione, che a norma dell’art. 13, comma 1 bis, d.P.R. 131/1986, deve avvenire nel termine di sessanta giorni.

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