Visita immobile

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  • Ultimo messaggio 25 aprile 2019
massa77 pubblicato 15 aprile 2019

Buon giorno. Mi sono aggiudicato in data 11 04 un appartamento occupato da inquilino vorrei sapere se posso visitarlo e ,se si, quale è la procedura da seguire. Grazie

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luigifazia pubblicato 15 aprile 2019

Il custode del bene vendutoti, autorizzato dal Giudice dell'esecuzione, deve liberare l'immobile da persone e cose e deve consegnarti le chiavi dell'appartamento; mandagli una richiesta scritta con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

massa77 pubblicato 15 aprile 2019

grazie per la cortesia di avermi risposto. Il custode non è mai stato eletto dal giudice. Visto che penzo ci vorrà tempo per il decreto di trasferimento e relativa consegna delle chiavi , volevo sapere se era possibile visitarlo prima. ancora grazie

astalegale pubblicato 20 aprile 2019

Per rispondere alla domanda formulata occorre comprendere a quale titolo l’inquilino detiene l’immobile.

Invero, se l’occupazione deriva da un titolo opponibile alla procedura (poiché, ad esempio, l’inquilino detiene l’immobile in forza di un valido contratto di locazione stipulato in data precedente al pignoramento), il nuovo proprietario non potrà, di regola, accedere all’immobile.

Diverso è il caso in cui il titolo non fosse opponibile, in questo caso, infatti, egli non è legittimato a permanere nella disponibilità dell’immobile e deve lasciarlo libero da persone e cose.

È evidente che, se non lo farà spontaneamente, occorrerà procedere forzosamente.

Detto questo, la peculiarità della situazione prospettata risiede nel fatto che a quanto pare l’esecutato, custode ex lege del compendio pignorato ai sensi dell’art. 559 c.p.c., non è stato sostituito nella custodia nel momento in cui il giudice ha pronunciato l’ordinanza di vendita.

Ed allora, poiché ai sensi del quarto comma dell'articolo 559 c.p.c. nel momento in cui il giudice dispone la vendita dell’immobile nomina custode un soggetto diverso dal debitore (delegato alla vendita o Istituto di vendite giudiziarie) salvo che non ritenga che la sostituzione non sia utile alla procedura, occorrerebbe verificare come mai il custode non è stato sostituito nella custodia.

massa77 pubblicato 20 aprile 2019

l'inquilino detiene l'immobile avendo contratto di locazione antecedente il pignoramento stipulato in data 04-2007,rinnovato tacitamente,quindi il mio avvocato mi dice che non è opponibile alla procedura. Quando io ho preso informazioni per partecipare all'asta mi è stato detto, dal delegato, che il custode non era stato eletto. Ad oggi io non sono riuscito a contattare il delegato nè per entrare in possesso del verbale di aggiudicazione nè per avere informazioni. grazie per la disponibilità.

 

astalegale pubblicato 21 aprile 2019

Le precisazioni fornite confermano i nostri sospetti e spiegano le ragioni per le quali il giudice non ha sostituito il debitore nella custodia.

Alla luce di queste ulteriori informazioni possiamo dire che i rapporti tra aggiudicatario ed inquilino saranno identici a quelli che ricorrono tra proprietario e conduttore.

massa77 pubblicato 21 aprile 2019

quindi, a vostro parere ,ci sono gli estremi per opponibilità alla procedura? grazie

 

astalegale pubblicato 23 aprile 2019

riteniamo di si.

Ci tenga informati.

massa77 pubblicato 23 aprile 2019

approfitto di nuovo della vostra cortesia. Secondo voi questa norma non è quindi applicabile al mio caso?]


Sia nelle locazioni abitative che in quelle c.d. "commerciali", se il locatore non esercita la facoltà di dare disdetta (ex art. 3 l. n. 431/1998 e art. 29 l. n. 392/78), per i motivi e nei termini indicati dalle leggi stesse, il contratto si rinnova per un identico periodo (art. 2, l. n. 431/98 e artt. 28 e 29 l. n. 392/78). 
Tale situazione non può che riverberarsi sull'immobile pignorato, per cui anche nel processo esecutivo, il conduttore non può ricevere pregiudizio nel suo diritto al rinnovo per il solo fatto che i poteri di amministrazione del bene siano passati dal debitore al custode ovvero al terzo aggiudicatario. 
La più recente giurisprudenza di legittimità ha stabilito, infatti, che "la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza contrattuale, per il mancato esercizio da parte del locatore, della facoltà di diniego della rinnovazione stessa (art. 28 e 29 l. 27 luglio 1978 n. 392) costituisce un effetto automatico scaturente direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell'immobile (...), tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 c.p.c." (Cass. n. 10498/2009; App. Napoli 14.7.1997). 
Tale principio, risolvendo il contrasto giurisprudenziale precedentemente esistente(v. ex multis, Cass. n. 26238/2007), è stato ribadito dalle sezioni unite della S.C. con la recente sentenza n. 11830/2013, la quale ha affermato che: "il secondo periodo di rapporto locatizio, sulla base della disciplina prevista dagli artt. 28 e 29 della legge n. 392/1978 - così come nel sistema che riguarda le locazioni abitative, a norma degli artt. 2 e 3, 1. 9 dicembre 1998, n. 431 - non presuppone, in alcun modo, un successivo contratto. Esso deriva non da un implicito accordo tra i contraenti, ma dal semplice fatto negativo sopravvenuto della mancanza della disdetta. Ed il contenuto contrattuale, che disciplina il nuovo periodo di rapporto, non presenta alcun specifico elemento di novità. Restano, infatti, operanti le clausole del contratto originario, quelle relative alla misura del canone e quelle relative alla durata della locazione, in ogni caso, integrate nel minimo dall'art. 28, legge n. 392/1978 e dall'art. 2. legge n. 431/1998" (Cass. S.U. n. 11830/2013). 
A differenza della proroga automatica della prima scadenza contrattuale, le rinnovazioni tacite della locazione, sia ad uso abitativo che commerciale, per le scadenze successive alla prima, presuppongono un atto negoziale di volontà, per cui, in tali casi, trova applicazione l'art. 560 c.p.c., secondo il quale, in mancanza di autorizzazione da parte del giudice dell'esecuzione, è vietato al debitore (o al terzo custode) di dare in locazione l'immobile pignorato (Cass. S.U. n. 11830/2013). 

massa77 pubblicato 23 aprile 2019

Per chiarire bene la situazione, contratto di affitto data 04-2007. Pignoramento anno 2011 . asta 4 esperimento 11-04-2019

astalegale pubblicato 25 aprile 2019

Ceramente, e verosimilmente è quello che è accaduto.

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