Visita dell'immobile - risposta del custode

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patribetti65 pubblicato 11 novembre 2016

Buongiorno. Vorrei sapere se è corretto il comportamento del custode relativamente alla visita di un immobile in asta. Nello specifico, avendo richiesto con largo anticipo di visionare un immobile, sono stata contattata dal custode poco più di 2 settimane prima dell'asta.

Il custode ha indicato data e ora di visita dell'immobile. Purtroppo, per impegni di lavoro non prorogabili, non ho la possibilità di essere presente alla data e ora indicata e ho chiesto un nuovo appuntamento ma la segreteria del custode mi ha riferito che "se fosse stato possibile" sarei stata contattata dal custode stesso.

E' possibile che venga data un'unica opportunità di visita dell'immobile?

Ringrazio per la risposta.

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astalegale pubblicato 13 novembre 2016

La risposta alla sua domanda deve partire da un dato normativo ben preciso, e cioè dall’ultimo capoverso dell’art. 560 cpc, a mente del quale Gli interessati a presentare l'offerta di acquisto hanno diritto di esaminare i beni in vendita entro quindici giorni dalla richiesta. La richiesta è formulata mediante il portale delle vendite pubbliche e non può essere resa nota a persona diversa dal custode. La disamina dei beni si svolge con modalità idonee a garantire la riservatezza dell'identità degli interessati e ad impedire che essi abbiano contatti tra loro.

Ora, a prescindere dalla data di applicazione della norma, (che entrerà in vigore solo quando sarà operativo il portale delle vendite pubbliche) è opinione unanimemente condivisa (anche prima che fosse introdotta nel sistema normativo la disposizione che abbiamo appena richiamato) che il potenziale offerente deve poter visitare l’immobile. Lo si ricavava, in particolare, dallo stesso ultimo comma dell’art. 560 cpc il quale, anche prima di essere modificato nel senso sopra rappresentato, prevedeva che “il custode deve adoperarsi affinché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni posti in vendita”.

Il diritto di visita del bene è funzionale agli interessi della procedura. Solo per un bene che possa essere visitato dagli interessati è possibile ipotizzare la presentazione di offerte di acquisto, poiché ben difficilmente si è disponibili a comprare “a scatola chiusa”.

Ed allora, consentire l’esercizio del diritto di visita diventa, per il custode, uno dei compiti fondamentali del suo ufficio, poiché incide direttamente sulla collocazione del bene sul mercato.

Fatta questa premessa, non riteniamo che nel caso di specie il custode possa rifiutare di farle visitare l’immobile, o rispondere con la formula dubitativa che ci ha riferito. Un comportamento siffatto non ci appare conforme ai canoni di diligenza cui il custode è obbligato ad uniformarsi nell’esercizio del suo incarico.

 

Dunque, le suggeriamo di insistere con forza, magari formulando istanza di visita in maniera formale.

patribetti65 pubblicato 14 novembre 2016

Grazie per la risposta.

In origine la richiesta di visita è stata effettuata tramite il portale delle vendite pubbliche e reiterata telefonicamente. La risposta del custode con la data e l'ora della visita mi è pervenuta tramite mail, alla quale ho risposto chiedendo un altro appuntamento vista la mia impossibilità per la data e l'ora propostami. Successivamente ho chiamato lo studio del Custode e la sua segreteria mi ha risposto come ho riferito sopra. Credo che questa formulazione sia sufficientemente formale.

Ora, l'asta si terrà tra 11gg. Spero vivamente che il custode si faccia risentire.

astalegale pubblicato 15 novembre 2016

In ogni caso, le consigliamo di sollecitare nuovamente il custode, magari accedendo, come ha già fatto, al portale.

patribetti65 pubblicato 15 novembre 2016

Grazie. Farò senz'altro così, ma visto che l'asta è tra 10gg, non c'è un tempo minimo entro il quale si può richiedere la visita? Ho letto da quanche parte non meno di una settimana prima dell'asta. Potete confermarmi?

Grazie.

astalegale pubblicato 15 novembre 2016

Purtroppo non ci sono riferimenti normativi diversi da quelli che le abbiamo già indicato nella prima risposta.

L'unica verifica che può compiere è quella di esaminare l'ordinanza di vendita (che ai sensi dell'art. 490 cpc deve essere pubblicata unitamente all'avviso di vendita ed alla perizia di stima) per vedere se eventualmente il giudice dell'esecuzione abbia impartito al custode istruzioni specifiche in ordine alle modalità con cui deve essere garantito agli interessati il diritto di visita dell'immobile.

patribetti65 pubblicato 16 novembre 2016

Buongiorno. Ho controllato e l'ordinanza di vendita non è presente. Sono presenti solo avviso di vendita e perizia.

astalegale pubblicato 19 novembre 2016

L'ordinanza deve essere pubblicata.

Se così non è stato, solleciti il professionista delegato a farlo, avvertendolo che l'incompleta pubblicità potrebbe inficiare la vendita.

patribetti65 pubblicato 25 novembre 2016

Eh niente... l'asta si tiene oggi e io non ho sono più stata contattata dal custode, nonostante l'abbia sollecitato ripetutamente sia atraverso il portale sia telefonicamente.

Sono abbastanza arrabbiata.

astalegale pubblicato 25 novembre 2016

Ci dispiace.

Le consigliamo di indirizzare due righe al giudice dell'esecuzione, indicando il numero della procedura, quanto le è accaduto ed il nome del custode. 

patribetti65 pubblicato 25 novembre 2016

Mi piacerebbe farlo, ma non esistono recapiti del giudice, nè sui documenti allegati all'asta nè sul sito del Tribunale, tranne ovviamente il suo nome.

astalegale pubblicato 25 novembre 2016

La nota andrà indirizzata alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari del tribunale, non al gidice.

patribetti65 pubblicato 25 novembre 2016

Grazie delle indicazioni.

Ho inviato una mail alla cancelleria con tutte le informazionii utili.

andrea1987 pubblicato 29 ottobre 2019

Buonasera, ho ricevuto la seguente risposta dal custode dopo aver mandato regolare richiesta di appuntamento per visione di un immobile all'asta tramite il sito ufficiale più di circa due mesi prima il giorno dell'asta. La risposta mi è arrivata una settimana prima dell'asta

"Buonasera, la presente per comunicare che, causa mancata collaborazione da parte dell’occupante, ad oggi non è possibile garantire la visita all’immobile in oggetto. Laddove nei prossimi giorni dovesse mutare la situazione, sarà nostra cura informarLa repentinamente. Ricordiamo la possibilità di visionare la documentazione fotografica relativa agli interni, recandosi presso i nostri uffici dal lunedì al venerdì, dalle ore 09.00 alle ore 12.00 e dalle ore 15.00 alle ore 18.00."

È normale o si tratta di un comportamento scorretto?

astalegale pubblicato 30 ottobre 2019

La risposta che le è stata fornita è gravemente lesiva dei suoi diritti. La Invitiamo a diffidare il custode ed a segnalare il grave inadempimento al giudice dell'esecuzione.

andrea1987 pubblicato 05 novembre 2019

Buongiorno,

Ho scritto anche al delegato alla vendita spiegando la risposta del custode e chiedendo se può essere un motivo sufficiente per annullare la vendita, la risposta è stata che "l'inquilino è autorizzato dal giudice a rimanere nell'immobile fino all'aggiudicazione e che allo stesso tempo è comunque tenuto a collaborare, purtroppo questo a volte non succede ma non è motivo per sospendere la vendita". Ho scritto anche alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari ma nessuno ha ancora risposto.

astalegale pubblicato 08 novembre 2019

La risposta che le è stata fornita è corretta ma questo non significa che lei non abbia il diritto di visitare l'immobile. Il fatto che l'inquilino sia autorizzato a permanere all'interno dell'immobile fino alla data di aggiudicazione non lo esime da avere un comportamento collaborativo, ed il giudice, proprio in ragione di questa mancata collaborazione, protrebbe adottare anticipatamente l'ordine di liberazione.

Le rinnoviamo l'invito a diffidare il custode.

ioboh pubblicato 2 settimane fa

È successo lo stesso anche a me. Sembra che sia una prassi. In due distinte aste per le quali era coinvolta la stessa cooperativa, quando ho contattato il costode, mi ha risposto che gli immobili sono occupati, che gli occupanti non collaborano e che comunque hanno diritto di prelazione e quindi mi ha fatto chiaramente capire che una mia partecipazione all'asta sarebbe un male. Quindi non poteva fissare un appuntamento. Ho inviato pec al delegato alla vendita chiedendo chiarimenti ma non ho mai avuto risposta. Come dovrei comportarmi? Sembra che questo comportamento sia molto in voga e sia tollerato o ignorato da tutti.

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Il comportamento del custode potrebbe anche avere una rilevanza penale.

Invero, la sua condotta potrebbe inquadrarsi, a nostro avviso, nella fattispecie penale di cui all’art. 388, comma quinto, c.p., a mente del quale Il custode di una cosa sottoposta a pignoramento ovvero a sequestro giudiziario o conservativo che indebitamente rifiuta, omette o ritarda un atto dell'ufficio è punito con la reclusione fino ad un anno o con la multa fino a cinquecentosedici euro”.

Siffatta norma corrisponde in toto al comma introdotto nel vecchio testo dell'art. 388 dall'art. 87, L. 24.11.1981, n. 689.

Si tratta, secondo avveduta dottrina di una fattispecie speciale rispetto al reato di cui all’art. 328 (a nostro avviso di tratta di un rapporto di specialità per specificazione).

La previsione conia, com’è facile intuire, un reato proprio ed esclusivo, poiché può essere commesso soltanto dal custode di una cosa sottoposta a pignoramento ovvero a sequestro giudiziario o conservativo, la cui condotta consiste nel rifiutare, omettere o ritardare indebitamente un atto dell'ufficio. Ciascuno di questi comportamenti dunque è sufficiente a perfezionare il delitto. Vediamo di chiarirne, sinteticamente, il contenuto precettivo.

Rifiutare un atto significa esplicitare la volontà di non compierlo;

omettere un atto significa non compierlo entro il previsto termine perentorio, pure senza manifestare esplicitamente e formalmente la volontà omissiva;

ritardare l'atto significa rinviare il compimento dell'atto oltre il termine ordinatorio prescritto.

Queste condotte devono essere poste in essere “indebitamente”, vale a dire in modo contrario ai doveri di ufficio.

In giurisprudenza, conformemente all’opinione che qui intendiamo esprimere, si è pronunciata Cass. sez. I, 19.1.1998, la quale ha affermato che la mancata consegna, da parte del custode, di beni sottoposti a pignoramento è punibile ai sensi dell'art. 388, comma quinto, c.p.c., dovendosi escludere, per converso, la inquadrabilità di detta condotta nell'ambito delle previsioni di cui all'art. 328.

Si è parimenti statuito che rientra nel fuoco di questa prescrizione il comportamento del proprietario custode dei beni pignorati che non si renda reperibile il giorno dell'accesso fissato dall'ufficiale giudiziario per la sostituzione del custode dei beni pignorati e l'asporto di essi, trattandosi di un’omissione da parte del custode che si sottrae all'obbligo di mettere a disposizione del nuovo custode le cose pignorate (Cass. sez. VI, 16.3.2001; Cass. sez. VI, 22.10.1999).

Il suggerimento che ci sentiamo pertanto di offrire è quello di diffidare il custode a che le venga consegnato il bene libero da persone e cose immediatamente dopo la firma del decreto di trasferimento, adoperandosi per tempo in tal senso dando attuazione all’ordine di liberazione.

Inoltre, suggerimao di inoltrare medesima istanza al giudice dell'esecuzione, allegando la prova della pec inviata.

pietrosigismondi pubblicato ieri

Buongiorno, io sto avendo due situazioni addirittura peggiori, per 2 aste diverse, i due custodi non rispondono a nessun recapito telefonico, via mail, via pec e di fatto non mi danno la possibilità di vedere l'immobile!

Ho anche fatto espressa richiesta di visitare l'immobile tramite il sito ufficiale IVG ma anche qui nessuna risposta.

A chi posso denunciare l'accaduto (che si commenta da se)?

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