Vincolo soprintendenza per i beni architettonici

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  • Ultimo messaggio 13 settembre 2021
Raffaello pubblicato 26 giugno 2021

Buongiorno , vorrei gareggiare ad un asta con concordato preventivo. Ho letto che l'edificio è soggetto alla Soprintendenza per i beni architettonici e per il paesaggio del Veneto orientale.

L'edificio in questione era un ex cinema che è stato dismesso e hanno realizzato 8 unità abitative.

In che modo influisce sulla vendita il vincolo ?

Grazie

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astalegale pubblicato 30 giugno 2021

La domanda impone una risposta articolata.

Qualora il pignoramento colpisca beni di interesse storico o artistico la procedura esecutiva deve fare i conti con alcune disposizioni della disciplina speciale che regola la circolazione giuridica di tali beni, oggi contenuta nel d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

La citata normativa si applica ope legis ai i beni appartenenti allo Stato, alle regioni alle province, ai comuni o alle persone giuridiche prive di finalità di lucro, ivi compresi gli enti ecclesiastici civilmente riconosciuti (art. 10 comma 1).

Per i beni appartenenti ad altri soggetti, invece, il vincolo viene dichiarato con decreto del Ministero, notificato al proprietario e, in caso di immobili, trascritto nei registri immobiliari (art. 15).

La trascrizione lo rende opponibile “nei confronti di ogni successivo proprietario, possessore o detentore a qualsiasi titolo

Ai sensi dell’art. 59 del citato d.lgs. gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà di beni culturali sono denunciati al Ministero entro trenta giorni dalla stipula, presso la Soprintendenza del luogo in cui si trovano i beni.

La denuncia è presentata:

a) dall’alienante, in caso di alienazione a titolo oneroso o gratuito o di trasferimento della detenzione;

b) dall’acquirente, in caso di trasferimento avvenuto nell’ambito di procedure di vendita forzata o fallimentare ovvero in forza di sentenza che produca gli effetti di un contratto di alienazione non concluso;

c) dall’erede o dal legatario, in caso di successione a causa di morte (per l’erede, il termine decorre dall’accettazione dell’eredità o dalla presentazione della dichiarazione di successione; per il legatario, il termine decorre dalla comunicazione notarile prevista dall’articolo 623 del codice civile, salva rinuncia).

Ai sensi del quarto comma del citato art. 59 la denuncia contiene:

a) i dati identificativi delle parti e la sottoscrizione delle medesime o dei loro rappresentanti legali;

b) i dati identificativi dei beni;

c) l’indicazione del luogo ove si trovano i beni;

d) l’indicazione della natura e delle condizioni dell’atto di trasferimento;

e) l’indicazione del domicilio in Italia delle parti ai fini delle eventuali comunicazioni previste dalla legge.

In forza del successivo art. 61, il Ministero esercita la prelazione nel termine di sessanta giorni dalla data di ricezione della denuncia (o nel termine di 180 giorni decorrenti dal momento in cui ha ricevuto la denuncia tardiva o ha comunque acquisito tutti gli elementi costitutivi della stessa) notificando all’acquirente il provvedimento di prelazione.

Molto importante, ai fini che qui interessano, è l’ultimo comma dell’art. 61, a mente del quale “In pendenza del termine prescritto dal comma 1 l’atto di alienazione rimane condizionato sospensivamente all’esercizio della prelazione e all’alienante è vietato effettuare la consegna della cosa”.

Coordinando le norme appena richiamate con la disciplina della procedura esecutiva, quando il pignoramento abbia colpito un bene culturale dovrà in primo luogo verificarsi se il vincolo sia stato costituito prima o dopo che il bene sia stato acquistato dal debitore esecutato.

Se il vincolo è stato costituito (e trascritto) prima della trascrizione dell’acquisto in capo al debitore esecutato, occorrerà assicurarsi che l’atto di acquisto sia stato notificato al ministero (ai sensi dell’art. 30, l. n. 1089/1939, art. 58 d.lgs. 490/1999, art. 59 d.lgs. 42/2004, a seconda della disciplina vigente al tempo del trasferimento).

Ove la stessa non sia stata eseguita, occorrerà provi rimedio. A questo proposito deve osservarsi che sebbene, come si è visto, il relativo onere sia posto espressamente a carico dell’alienante (art. 59 comma 2, lett. b d.lgs. n. 42/2004), poiché l’esercizio della prelazione è questione che interessa anche la procedura (poiché condiziona la possibilità che essa prosegua e che si possa procedere alla distribuzione del ricavato tra i creditori), alla stesa può provvedere anche il professionista delegato o il creditore che abbia interesse al prosieguo della procedura.

Eseguita la denuncia (o acquisita la prova che la stessa era già stata effettuata all’epoca dell’acquisto) in base al tenore letterale dell’art. 2668, comma terzo c.c., occorrerebbe procedere alla cancellazione della condizione in forza di sentenza o di dichiarazione resa dall’alienante (la norma parla di parte “in danno della quale la condizione sospensiva si è verificata”) ma riteniamo che possa procedersi anche in forza di provvedimento ricognitivo del Giudice il quale attesti la mancata verificazione della condizione sospensiva.

Ove invece il vincolo sia stato apposto e trascritto dopo la trascrizione dell’acquisto del bene in capo al debitore esecutato, il professionista delegato dovrà avere cura di eseguire la denuncia di cui all’art. 59, comma due, cit., ossia di trasmettere (a mezzo raccomandata A.R. o a mezzo pec) il decreto di trasferimento al competente Soprintendente nel termine di trenta giorni.

Si osservi che secondo una risalente pronuncia (Cass. civ., 9 settembre 1953, n. 3005) l’obbligo di denuncia si ricollega al decreto di trasferimento, non già al provvedimento di aggiudicazione, sicché l’aggiudicatario deve aver già versato il saldo del prezzo.

Non sembra tuttavia pregiudizievole la possibilità di ipotizzare la diversa soluzione per cui oggetto di denuncia sia il provvedimento di aggiudicazione (accompagnato da una bozza del decreto di trasferimento), in modo tale da consentire alla pubblica amministrazione di esercitare il diritto di prelazione senza costringere l’aggiudicatario ad un (potenzialmente inutile) esborso monetario.

Come si è detto sopra, in pendenza del termine di sessanta giorni per l’esercizio della prelazione il trasferimento della proprietà è sospensivamente condizionato.

Se la prelazione non viene esercitata, il GE adotterà un provvedimento (meramente ricognitivo) con il quale si darà atto del mancato esercizio della prelazione, il quale costituisce titolo per la cancellazione della condizione sospensiva ai sensi dell’art. 2668, comma terzo, c.c.

Se invece il ministero esercita il diritto di prelazione, il decreto di trasferimento (ove emesso) si considererà tam quam non esset ed all’aggiudicatario andrà restituito il prezzo versato (ove si aderisca alla tesi per cui la denuncia presuppone l’intervenuta emissione del decreto di trasferimento). Con il tempestivo esercizio della prelazione, “la proprietà passa allo Stato dalla data dell’ultima notifica” (art. 61 comma 3), il che esclude la necessità di pronunciare un nuovo decreto di trasferimento.

Raffaello pubblicato 11 settembre 2021

Buongiorno , leggendo la vostra cortese risposta , non mi è chiaro su quanto dovrei fare...

L'acquisto di questo immobile avviene tramite un concordato preventivo e non con esecuzione immobiliare , quindi se gareggio e mi aggiudico l'asta , vi sarà un rogito e non un decreto di trasferimento.

Nella perizia è evidenziato , oltre all'ubicazione dell'immobile e alla suddivisione dello stesso , la seguente dicitura: l’edificio è soggetto a vincolo della Soprintendenza per i Beni Culturali e paesaggistici del Veneto di cui al D. Lgs. 22.01.2004 n. 42.

Quindi se mi aggiudico l'asta , quali sono gli step da seguire o eventualmente la prassi corretta ?

Forse ci pensa il notaio o il custode?

Grazie.

 

astalegale pubblicato 13 settembre 2021

La procedura che abbiamo indicato resta ferma, ed occorrerà concordare con il notaio la denuncia alla soprintendenza. 

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