vincolo non presente in perizia

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  • Ultimo messaggio 18 giugno 2021
mapa90 pubblicato 07 giugno 2021

Buongiorno,

scrivo qui sperando di poter trovare una soluzione al mio problema vista la preparazione emersa da questo forum.

Sono diventato proprietario di un immobile tramite asta, un appartamento distribuito su due piani. Un piano accatastato come garage+bagno ma usato come zona giorno e l'altro accatastato come abitazione(cucina, soggiorno, bagno e camere) ma utilizzato come zona notte. All'interno della perizia queste difformità venivano riportate e, nella voce "oneri a carico dell'acquirente", è scritto questo:

" - progetto a sanatoria per cambio di destinazione d'uso al P.T.;

  - variazione catastale NCEU per fusione/ampliamento unità immobiliare".

Non si fa quindi riferimento a nessun problema circa la sanabilità dell'immobile, essendo anche dotato di tutte le condizioni richieste per agibilità, che tra l'altro risulta avere. Infatti ha l'altezza minima richiesta, rapporto aero-illuminante corretto e non è interrato.

Essendo mia intenzione regolarizzare l'appartamento tramite sanatoria, mi reco tramite un tecnico di fiducia all'ufficio preposto del comune, che tuttavia mi informa della presenza di un vincolo sul garage stipulato tra il costruttore ed il comune e che quindi non solo non è possibile sanare e fare il cambio di destinazione d'uso, ma che bisognerebbe ripristinare lo stato originario dei luoghi.

Quello che vi chiedo è:

- il vincolo non doveva essere riportato all'interno della perizia? considerato che avrebbe influito sulla decisione dell'offerta

- allo stato attuale delle cose come posso muovermi? é possibile in qualche modo sanare le difformità per mantenere la zona giorno al piano inferiore o rifarmi in qualche modo verso la procedura?

Non so se può influire sulla risposta, ma sottolineo che a fallire non è stata la ditta costruttrice, ma un privato che aveva acquistato l'immobile, e che lo stesso risulta ultimato nel 2007.

Aggiungo che sono in attesa di avere la convenzione vincolante sul garage stipulata al momento della costruzione.

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inexecutivis pubblicato 10 giugno 2021

Difficile rispondere alla domanda senza sapere:

di che vincolo si tratta;

come sia stato costituito;

e se risulta o meno trascritto.

Ci fornisca queste informazioni e provedemo a ad offrire il nostro punto di vista.

mapa90 pubblicato 10 giugno 2021

Buonasera,

innanzitutto Vi ringrazio per l'interessamento e la risposta.

Il vincolo in questione è una convenzione tra la ditta costruttrice e il comune, costituita contestualmente al permesso a costruire. Riguarda la cessione al comune di aree per allargamento stradale e vincolo a parcheggio al piano terra del fabbricato, il quale viene quindi gravato sia da vincolo pertinenziale nei confronti delle unità immobiliari costituenti il fabbricato che da vincolo con destinazione a parcheggio.

Inoltre la convenzione risulta regolarmente trascritta e registrata da un notaio, con conseguente comunicazione all'amministrazione comunale.

A seguito della notizia sul vincolo ho contattato il ctu che si è occupato della perizia, che mi ha riferito che non era suo compito cercare e riportare il suddetto vincolo all'interno della perizia.

Inoltre non sono ancora passati 120 giorni dal trasferimento della proprietà.

Grazie per la disponibilità, rimango in attesa del Vs punto di vista sulla questione

inexecutivis pubblicato 13 giugno 2021

Se il vincolo risulta trascritto nei registri immobiliari (è questa la verifica più importante da compiere) esso sarà opponibile all'aggiudicatario, poichè si tratta di un vincolo di natura reale sul bene.

Suggerimo quindi di verificare questo elemento e di reperire l'atto costituitvo del vincolo mendesimo per comprenderne esattamente i contenuti.

mapa90 pubblicato 16 giugno 2021

Buongiorno,

come da Vs consiglio ho eseguito un'ispezione ipotecaria sia sull'immobile che sul terreno sul quale sorge lo stesso, recuperando quindi anche l'atto costitutivo del vincolo. Per una maggiore chiarezza di informazioni esplicito il fatto che l'atto riguarda due particelle (che per semplicità chiamerò "A" e "B") nate dal frazionamento di una esistente (che per semplicità chiamerò "X"). Il frazionamento risulta approvato prima della costituzione dell'atto ma dopo l'ottenimento del permesso di costruire.  

A seguito dell'ispezione ipotecaria emerge che:

1) nell'elenco della formalità riscontrate sulla particella dell'appartamento al catasto fabbricati non viene riportata la trascrizione del vincolo;

2) gli elenchi degli immobili e delle formalità gravanti sulla particella "A" al catasto terreni risulta vuoto;

3) l'atto costituente il vincolo risulta trascritto come un "ATTO TRA VIVI - CESSIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO GRATUITO" tra le formalità della particella originaria "X", trascritta tuttavia dopo l'approvazione del frazionamento. Alla consultazione emerge che l'atto in questione, nonostante venga individuato come "cessione di area al comune", è diviso in due parti. Una prima riguardante la cessione al comune a titolo gratuito della particella "B" di terreno antistante la costruzione ed una seconda istituente il vincolo sulla particella "A" ove sorge il fabbricato. Il vincolo risulta inserito sia come destinazione a parcheggio che come vincolo pertinenziale ai sensi delle legge 122/1989;

4) Nella nota di trascrizione relativa all'atto si fa riferimento esclusivamente alla particella "B" ceduta al comune, non a quella "A" sulla quale sorge l'edificio. Viene solamente riportato nella sezione "Ulteriori informazioni" che "SI EVIDENZIA CHE SI VINCOLAVA L'INTERA AREA PER TUTTI I FINI E VINCOLI DI CUI ALL'ATTO STESSO", sempre relativamente alla particella "B".

In conclusione quello che chiedo é:

a) l'atto del vincolo risulta valido anche se formalmente trascritto su una particella già frazionata e come cessione di area anzichè come istituzione di vincolo? Oppure può essere considerato come nullo o annullabile permettendomi quindi di sanare le irregolarità?

b) se l'atto è valido e trascritto, la presenza di questo vincolo doveva essere obbligatoriamente riportata nella perizia redatta dal tecnico incaricato dal Tribunale o era un'informazione che poteva essere omessa?

Grazie ancora per la pazienza e la professionalità dimostrate.

inexecutivis pubblicato 18 giugno 2021

Le informazioni forniteci non ci fanno essere ottimisti. Il vincolo risulta infatti trascritto nei registri immobiliari e dunque (anche se riferito ad una particella non più esistente) è opponibile poichè risultante tra le trascrizione "contro".

Ciò premesso, è evidente che di esso l'elaborato peritale avrebbe dovuto dare conto a norma dell'art. 173-bis disp. att. c.p.c.

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