Vendita prima del Decreto di trasferimento

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  • Ultimo messaggio 06 settembre 2021
paolasilva pubblicato 30 aprile 2018

Vorrei sapere se io partecipo ad un'asta, e mi aggiudico l'immobile; come devo procedere qualora avessi già qualcuno interessato ad acquistarlo ancora prima che io venga in possesso del decreto di trasferimento?

e quali sono le spese ulteriori da sostenere per un'eventuale pratica?

 

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inexecutivis pubblicato 03 maggio 2018

La strada da percorrere per realizzare l’obiettivo prospettato nella domanda è quella di procedere alla stipula di un contratto di vendita di cosa altrui.

Si tratta di una fattispecie negoziale espressamente prevista dall’art. 1478 c.c., a mente del quale “Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore.

Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa”.

Con la stipula di un contratto di vendita di cosa altrui la proprietà del bene non si trasferisce (non essendo il venditore proprietario a sua volta), e si produce unicamente l'obbligo del venditore di procurarne la proprietà al compratore.

L'effetto traslativo, invece, si ha nel momento in cui il venditore acquista la proprietà.

Sulla scorta di questa norma, stipulato il contratto, nel momento in cui sarà successivamente depositato il decreto di trasferimento, l’acquirente diventerà automaticamente proprietario del bene pignorato per effetto di due passaggi di proprietà: il primo dal debitore esecutato all’aggiudicatario, ed il secondo dall’aggiudicatario al terzo.

La prevalente dottrina e la giurisprudenza ritengono che questo tipo di contratto sia immediatamente trascrivibile, avvertendosi tuttavia che nella nota di trascrizione (e segnatamente nella sezione D della medesima) dovrà darsi conto della alienità del bene ai sensi dell’art. 2659 c.c. emesso il decreto di trasferimento, alla trascrizione del contratto di vendita sarà annotata l’intervenuto verificarsi della condizione necessaria al trasferimento del bene in capo all’acquirente).

vincdec10 pubblicato 25 agosto 2021

Buonasera. Ma tale contratto di vendita di cosa altrui può essere immediatamente trascritto anche se l'immobile è pignorato o prossimo all'asta?

vincdec10 pubblicato 25 agosto 2021

In che modo potrebbe il promissario venditore non proprietario procurare l'acquisto dell'immobile al terzo compratore?

inexecutivis pubblicato 26 agosto 2021

Si certamente, il contratto di venita di cosa altrui è trascrivibile.

Il promissario venditore procurerà all'acquirente il bene partecipando alla vendita giudiziaria, divenendo aggiudicatario ed ottenendo la pronuncia del decreto di trasferimento.

vincdec10 pubblicato 26 agosto 2021

Quindi il decreto di trasferimento sarà trascritto a favore dell'aggiudicatario (dopo aver proceduto alla trascrizione della vendita di cosa altrui?) e quindi contemporaneamente il terzo compratore diventerà proprietario? In questi casi non esiste dunque nessun pericolo di turbativa d'asta,contestabile da altri partecipanti o creditori? Cosa succede invece se il promissario venditore non riesce ad aggiudicarsi l'immobile e nel frattempo è stato comunque trascritta la vendita altrui? Tale trascrizione è comunque opponibile ad altri eventuali aggiudicatari?

inexecutivis pubblicato 27 agosto 2021

Esatto. Nel momento il cui viene emesso il decreto di trasferimento nei confronti dell'aggiudicatario, il promissario acquirente diventerà ipso iure proprietario, a norma dell'art. 1478, comma secondo, c.c. Non esiste un problema di turbativa. Se il promittente venditore non riesce ad aggiudicarsi il bene resterà inadempiente nei confronti del promissario acquirente (a meno che non compri il bene dall'aggiudicatario in un secondo momento)

vincdec10 pubblicato 27 agosto 2021

Capisco, ma nel caso in cui appunto il promissario venditore ( aggiudicatario)  non riesca ad aggiudicarserlo, la trascrizione della vendita di cosa altrui a favore del promissario acquirente sarà opponibile ad un diverso aggiudicatario? Ovvero al decreto di trasferimento a favore di quest'ultimo?

inexecutivis pubblicato 30 agosto 2021

no

vincdec10 pubblicato 30 agosto 2021

Il promittente venditore di cosa altrui potrebbe procurare l'acquisto al compratore senza anticipare capitali propri? Ossia potrebbe procurarsi la provvista per l'aggiudicazione attraverso la cessione di un preliminare di cosa altrui?

inexecutivis pubblicato 02 settembre 2021

A nostro avviso si; non vediamo impedimenti normativi.

vincdec10 pubblicato 02 settembre 2021

E dunque poi come potrebbe proseguire L'operazione?

Successivamente all'aggiudicazione dell' immobile prima dell'emissione del decreto di trasferimento, dovrebbe stiupulare già prima il rogito definitivo ai sensi del 1478cc?

inexecutivis pubblicato 06 settembre 2021

Esattamente. Una possibilità è questa; l'altra è quella di stipulare il rogito successivamente al decreto di trasferimento, ma a quel punto non si tratterebbe più di una vendita di cosa altrui.

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