vendita di lotto comprensivo di cespiti già alienati dall' esecutato ante esecuzione

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  • Ultimo messaggio 02 luglio 2019
ariannat pubblicato 02 aprile 2019

Buonasera, ho partecipato ad un'asta per un lotto che comprendeva una unità immobiliare e due posti auto (regolarmente indicati ed identificati su Avviso di Vendita e perizia del CTU). A gara ultimata sono risultata aggiudicataria.

Ora apprendo dal notaio che sta predisponendo la relazione ventennale (ho richiesto un mutuo per il saldo prezzo) che i n.2 posti auto sono stati regolarmente venduti nel 2011e pertanto non erano di proprietà della società esecutata.

Mi ritrovo a dover far rideliberare il mutuo, perchè cambiano l'LTV e la garanzia ipotecaria; devo saldare il prezzo di un bene che nel suo complesso non è ciò per cui avevo fatto l'offerta e avevo gareggiato; dalla perizia fatta fare a mie spese i suddetti posti auto incidono sul valore di un 10%.

Disappunto e smarrimento a parte, cosa posso fare? Ci sono diritti che posso far valere e nei confronti di chi? 

Grazie.

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ariannat pubblicato 03 aprile 2019

Aggiungo di essere consapevole del fatto che nulla posso pretendere nei confronti e ai danni dell’acquirente dei due posti auto, che non ha alcuna responsabilità nella vicenda.

astalegale pubblicato 06 aprile 2019

Per rispondere all’interrogativo occorre muovere dal principio generale di cui all’art. 2919 c.c., secondo il quale la vendita forzata trasferisce all'acquirente i diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subito l'esecuzione.

Questa norma va coordinata con l'art. 2644 c.c., a norma del quale quando un atto è soggetto a trascrizione, esso non ha effetto in pregiudizio del terzo che prima della trascrizione di quell'atto abbia trascritto un proprio atto di acquisto.

Quindi, in primo luogo occorre verificare se gli atti di compravendita dei box auto sono stati trascritti o meno prima del pignoramento o dell’evenutale iscrizione ipotecaria in forza della quale il creditore ha agito o è intervenuto nell’esecuzione.

Se così fosse, e venendo agli strumenti di tutela dell’aggiudicatario, essi vanno ricercati nell’art. 2921 c.c., a mente del quale “L'acquirente della cosa espropriata, se ne subisce l'evizione, può ripetere il prezzo non ancora distribuito, dedotte le spese, e, se la distribuzione è già avvenuta, può ripeterne da ciascun creditore la parte che ha riscossa e dal debitore l'eventuale residuo, salva la responsabilità del creditore procedente per i danni e per le spese”.

Secondo la giurisprudenza (Cass. civ. Sez. I, 09-10-1998, n. 10015) la norma, “consentendo all'aggiudicatario che non riesca a conseguire una parte del bene il diritto a ripetere una parte proporzionale del prezzo di aggiudicazione, impedisce che si verifichi un indebito arricchimento di coloro che dovranno ripartirsi il prezzo ricavato dalla vendita, in applicazione del principio generale della ripetizione dell'indebito.

In questo senso si giustificano anche alcune decisioni che ampliano l’ambito di applicazione della norma a casi diversi dall’evizione, come di confisca (T. Trapani 13.11.2001) e di illegittima occupazione appropriativa da parte della P.A., anteriore alla vendita forzata, del terreno subastato ed acquistato in vendita forzata (Cass. civ. Sez. I, 20-10-1994, n. 8554).

ariannat pubblicato 08 aprile 2019

Buongiorno, grazie per il precissimo riscontro.

I posti auto sono stati oggetto di compravendita e trascrizione ante pignoramento.

Sono molto combattuta sul da farsi.

Se non ho capito male, nel caso in cui decidessi di saldare il prezzo, nel decreto di trasferimento ci sarebbero anche i due posti auto e potrei chiedere la ripetizione del prezzo solo dopo aver subito l'evizione da parte del legittimo proprietario. Immagino che dovrei essere io a contattarlo, perchè questi come potrebbe venirne a conoscenza? Ho omesso di dire che l'immobile è una casa delle vacanze, quindi potrei non avere contatti di sorta con il proprietario dei posti auto, se ci alternassimo in periodi diversi. Quanto al prezzo di cui chiedere la ripetizione, in che misura verrebbe calcolato, e da chi? Potrei infine chiedere anche il rimborso per le varie spese sostenute oltre a quelle ordinarie? Nello specifico ad esempio le spese legali per la causa civile, la consulenza del notaio nella redazione della complessa relazione ventennale (assai più costosa di una normale relazione), il compenso per il visurista che ha effettuato la ricostruzione catastale, etc. 

Grazie.

astalegale pubblicato 11 aprile 2019

A nostro avviso occorre munirsi di un avvocato (che sia esperto in materia di esecuzioni) e proporre reclamo ex art. 591 ter cpc chiedendo al giudice che sia sospeso il termine per il versamento del saldo del prezzo e rideterminato il saldo da versae.

Riteniamo che non sia necessario attendere che l'aggiudicatario subisca l'evizione, poichè se è dimostrato che quel bene non può essere trasferito in quano a monte non poteva essere pignorato, l'aggiudicatario ha diritto ad una riduzione del prezzo.

Precisiamo solo che se prima della scadenza del termine per il versamento del saldo non dovesse intervenire il provvedimento con cui il giudice dell'esecuzione che lo sospende, dovrà procedersi al versamento per non incorrere nella decadenza, salvo poi il dirito a chiederne la parziale restituzione. Verosimiltente il giudice convocherà l'esperto stimatore per chiedergli di rideterminare il valore del lotto, espungendo i beni non appartenenti al debitore.

ariannat pubblicato 11 aprile 2019

Grazie mille!

Mi attivo subito. Se lo ritiene utile, aggiornerò questo post con l'evoluzione della vicenda.

astalegale pubblicato 16 aprile 2019

Grazie a lei. Ci tenga aggiornati!

ariannat pubblicato 20 giugno 2019

Buongiorno, vista la mia volontà di perfezionare l'operazione, negli scorsi mesi il mio legale ha incontrato il legale del creditore procedente ed hanno presentato una istanza congiunta al giudice dell'esecuzione, nella quale chiedevano una proroga per il saldo prezzo ed una rideterminazione del prezzo con una riduzione in mio favore proporzionale al valore dei posti auto. Sembrava cosa fatta, vista la volontà condivisa e l'opportunità per le parti di chiudere la questione. Il giudice ha fissato per oggi un'udienza di comparizione, nel corso della quale ha deciso di annullare l'aggiudicazione. Sono rimasta in ballo 6 mesi, ho sostenuto costi e altri ne dovrò sostenere (saldo avvocato, notaio, visurista), ho dovuto far rideliberare il mutuo due volte. Tutto per niente. Lo trovo inconcepibilmente ingiusto.

ariannat pubblicato 20 giugno 2019

Oltre alla restituzione del deposito cauzione ed al rimborso per le spese che sarò in grado documentare, ci sono diritti che posso far valere e risarcimenti che posso chiedere? Grazie.

astalegale pubblicato 26 giugno 2019

Comprendiamo le ragioni della decisione adottata dal giudice, che a nostro avviso ha una logica ben precisa: annullare la gara in quanto si è caratterizzata per la messa in vendita di beni non suscettibili di esserlo, con conseguente alterazione del paniere informativo di cui la platea dei potenziali offerenti deve disporre.

Mancando una previsione ad hoc noi avremmo operato diversamente, ma non ci sentiamo di affermare che quella adottata dal giudice sia una soluzione errata.

Probabilmente l'unico danno che potrebbe lamentare è quello della perdita di altre favorevoli occasioni contrattuali cui ha rinunciato per partecipare alla vendita, ma la prova di questo danno deve essere rigorosamente fornita.

ariannat pubblicato 26 giugno 2019

Grazie.

astalegale pubblicato 02 luglio 2019

grazie a lei

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