unità immobiliare abusiva

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oraziococlite pubblicato 1 settimane fa

Buongiorno,

a Luglio mi sono aggiudicato un immobile all'asta e ad Ottobre ho ricevuto il decreto di trasferimento. Ho quindi attivato un tecnico per l'accesso agli atti da cui sembra (nel senso che i tecnici comunali non sono riusciti a recuperare tutta la documentazione) che una delle unità immobiliari, una rimessa che cuba circa il 25% del valore dell'intero lotto, sia abusiva. Mi chiedo quindi:

1) se si configura un caso di aliud pro alio

2) se non avendo ancora un'evidenza formale dell'abuso ci siano ancora i tempi per far valere tale ipotesi

Ringrazio anticipatamente  

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robertomartignone pubblicato 1 settimane fa

Prima cosa va verificata attentamente la perizia del CTU . Comunque sta all ' aggiudicatario sanare il tutto .

astalegale pubblicato 3 giorni fa

Per rispondere all’interrogativo formulato riteniamo che occorra partire dalla previsione dell’art. 2922 c.c., a mente del quale nella vendita esecutiva non trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta.

Questa norma , che per costante giurisprudenza si applica anche alle vendite fallimentari (crf., sul punto, cass. Ordinanza n. 14165 del 12/07/2016) riguarda le fattispecie prefigurate dagli artt. da 1490 a 1497 c.c. (vizi e mancanza di qualità della cosa), ma non l'ipotesi di consegna di "aliud pro alio", configurabile, invece, se il bene aggiudicato:

1. appartenga ad un genere affatto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita;

2. oppure manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico sociale;

3. oppure ancora quando ne sia del tutto compromessa la destinazione all'uso previsto e che abbia costituito elemento dominante per l'offerta di acquisto.

Tuttavia, nella giurisprudenza della Corte di Cassazione si va affermando il principio per cui “La differenza strutturale tra la vendita forzata e quella negoziale è ostativa all'adozione, per la prima, di una nozione lata di "aliud pro alio", con la conseguenza che la nullità del decreto di trasferimento è ravvisabile solo in caso di radicale diversità del bene oggetto di vendita forzata ovvero se ontologicamente diverso da quello sul quale è incolpevolmente caduta l'offerta dell'aggiudicatario, oppure perché, in una prospettiva funzionale, dopo il trasferimento risulti definitivamente inidoneo all'assolvimento della destinazione d'uso che, presa in considerazione nell'ordinanza di vendita, ha costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario” (Cass. Sez. III, 29 gennaio 2016, n. 1669. Si trattava del caso in cui una unità abitativa la cui inagibilità, dichiarata dal Comune per la presenza di elementi inquinanti, ed emersa solo a seguito di una integrazione della perizia di stima depositata dopo il versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario, ed era solo temporanea per la piena recuperabilità della salubrità dell'immobile).

Ciò detto, ove dovesse risultare che oggettivamente si tratta di una ipotesi di aliud pro alio, nei termini che abbiamo esplicitato, si pone il problema delle modalità attraverso cui l’aggiudicatario può avvalersi del rimedio.

In passato si contendevano il campo due tesi dottrinarie. La prima riteneva l’aggiudicatario un acquirente tout court, e dunque, titolare degli stessi rimedi processuali generalmente riconosciuti in caso di vendita di aliud pro alio; la seconda invece argomentava nel senso che, poiché la vendita si inserisce nell’ambito di un iter processuale con regole sue proprie, ad essa soggiace, con la conseguenza che l’aliud pro alio deve essere fatto valere nei limiti dell’opposizione agli atti esecutivi.

Anche in giurisprudenza si riscontrava un certo contrasto.

Nella sentenza n. 4378 del 20 marzo 2012 (Pres. Filadoro, Est. Barreca), si è affermato, in continuità con precedenti arresti della giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., Sez. III, 13 maggio 2003, n. 7294; Sez. II, 3 ottobre 1991, n. 10320) che mentre i soggetti del processo esecutivo, diversi dall’aggiudicatario, possono fare valere la diversità del bene venduto rispetto a quello staggìto soltanto con una (tempestiva) opposizione agli atti esecutivi avverso il provvedimento di aggiudicazione e gli atti successivi e conseguenti, l’acquirente aggiudicatario ha a disposizione gli stessi strumenti di tutela azionabili in caso di vendita volontaria.

In consapevole contrasto con questa pronuncia si è invece posta la sentenza n. 7708 del 2 aprile 2014, (Pres. Russo, Est. De Stefano), secondo cui l’aggiudicatario di un bene pignorato ha l’onere di far valere l’ipotesi di aliud pro alio (che si configura ove la cosa appartenga a un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza, ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, oppure risulti del tutto compromessa la destinazione della cosa all’uso che, preso in considerazione nell’ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto) con il solo rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi e quest’ultima deve essere esperita comunque - nel limite temporale massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva dell’espropriazione forzata, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione - entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell’atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria.

Quest’ultimo indirizzo è stato poi confermato, seppur meglio precisato, dalla sentenza 29 gennaio 2016, n. 1669, e dalla Ordinanza n. 11729 del 11/05/2017, le quali hanno affermato che il termine di cui all’art. 617 c.p.c. “decorre dalla conoscenza del vizio o delle difformità integranti la diversità del bene aggiudicato rispetto a quello offerto, occorrendo, conseguentemente, anche fornire la prova della tempestività della relativa opposizione all’interno del processo esecutivo”.

Traendo le fila del discorso sin qui compiuto, riteniamo che se l'abuso non fosse sanabile a nostro avviso l'aliud pro alio ricorre. Se questo abuso dovesse essere stato indicato in perizia, i tempi per farlo valere sarebbero certamente decorsi. In caso contrario bisognerebbe dimostrare di aver fatto tempestiva istanza di accesso agli atti del comune. Se il decreto di trasferimento è di ottobre occorrerebbe capire quando è stata protocollata l'istanza di accesso agli atti e quando si è ricevuta formale risposta dal comune. 

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