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  • Ultimo messaggio 01 marzo 2017
bigl pubblicato 27 febbraio 2017

Buongiorno,

sono seriamente interessato all'acquisto in asta di una casa del 2010.La perizia, del 2015, parla di un'immobile in stato occupazionale libero al momento della stesura e senza vincoli e oneri a carico dell'acquirente.

Nell'atto di vendita si fa però riferimento al fatto che il debitore:

Nel 2011 ha istituito un trust, nel quale ha conferito la piena proprietà degli immobili in oggetto.

Nel 2013 è stata trascritta domanda giudiziale (di revoca di atti soggetti a trascrizione, non opponibile alla procedura esecutiva), volta a far dichiarare l'inefficacia dell'atto di dotazione di trust sopra descritto.

Non si fa riferimenti ad ulteriori evoluzioni della sitauzione.

Mi è parso di capire che l'istituzione di un trust post-mutuo a protezione dell'immobile stesso oggetto di mutuo non sia facilmente difendibile.. Il fatto che non si sia ancora arrivati a giudizio può complicare l'evoluzione delle cose in caso di acquisto? Bisognerà aspettare la dichiarazione di inefficacia del trust da parte di un giudice? Cosa può succedere se questo non avviene? E' possibile avere un aggiornamento sull'avanzamento della domanda giudiziale senza rivolgersi ad un avvocato?

 

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astalegale pubblicato 28 febbraio 2017

Per rispondere riteniamo utile partire con una premessa di carattere “sistematico”.

Con il trust alcuni beni vengono posti sotto il controllo di un fiduciario, il trustee, nell'interesse di uno o più beneficiari e per un fine determinato.

Secondo quanto prevede l'art. 2 della Convenzione dell'Aja dell'i luglio 1985, resa esecutiva in Italia con la legge 16 ottobre 1989, n. 364, il vincolo di destinazione mantiene i beni in trust distinti dal patrimonio del trustee, cui è demandato di “amministrare, gestire o disporre dei beni in conformità alle disposizioni del trust e secondo le norme imposte dalla legge al trustee”; benché il trust non abbia personalità giuridica, dunque, il trustee è l'unico soggetto legittimato nei rapporti con i terzi, in quanto dispone in esclusiva del patrimonio vincolato alla predeterminata destinazione (così Cass. 22 dicembre 2015, n. 25800; conforme, Cass. 27 gennaio2017, n. 2043)

Fatta questa premessa, per rispondere correttamente alla sua domanda è necessario verificare se il conferimento del bene al trustee è precedente o successivo all’ipoteca (se il creditore pignorane è un creditore ipotecario) o al pignoramento (nel caso in cui il creditore procedente è chirografario).

Se la costituzione del bene nel trust è successiva all’ipoteca (nel caso di creditore ipotecario) o al pignoramento (nel caso di creditore chirografario), riteniamo che, a prescindere dall’esito della domanda giudiziale, il trust sarà inopponibile alla procedura, e dunque all’eventuale aggiudicatario. Questo in forza degli artt. 2808 2 2812 (per il creditore ipotecario) e 2914 e 2915 c.c. (per il creditore chirografario pignorante), dai quali si ricava il principio della inopponibilità a questi creditori degli atti dispositivi del bene pignorato.

 

Viceversa, sarà necessario attendere l’esito del giudizio, per conoscere il quale è necessaria l’assistenza di un difensore, a meno che il pignoramento non sia stato eseguito contro il trustee per ottenere l’adempimento di una obbligazione assunta in esecuzione del finte proprio del trust, nel qual caso, non dovrebbero esserci problemi.

bigl pubblicato 28 febbraio 2017

Grazie davvero per la completezza della risposta.

Nello specifico caso l'ipoteca è stata iscritta nel 2007 dal costruttore stesso sull'immobile intero (all'epoca in costruzione) per un mutuo bancario di diversi milioni di euro.

Al momento della vendita a privato della singola unità immobiliare nel 2010 il costruttore ha ceduto una quota di questo mutuo bancario (150k euro) all'acquirente, che se l'è accollata in fase di acquisto impegnandosi a pagare a partire da fine 2010.

La costituzione del trust è successiva all'ipoteca e all'acquisto ed è stata fatta dal privato debitore verso metà 2011. Immagino che dopo poco il debitore abbia smesso di corrispondere le rate del mutuo alla banca in quanto nel 2012 è stata iscritta l'ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo, e alcuni mesi dopo la domanda giudiziale di revoca del trust. Ad inizio 2015 infine è stato trascritto l'atto esecutivo di pignoramento.

Se ho capito bene quindi la domanda giudiziale farà il suo corso in modo indipendente ma non dovrebbe influenzare in alcun modo l'eventuale aggiudicatario e l'avanzamento delle pratiche, corretto?

 

astalegale pubblicato 28 febbraio 2017

Gli elementi che ci ha fornito ci consentono una risposta più precisa.

Se non abbiamo inteso male il creditore procedente ha ipoteca derivante da decreto ingiuntivo successiva alla costituzione del trust.

Se così è, il creditore procedente verosimilmente non è quello (la banca) che aveva iscritto ipoteca all’atto di concessione del mutuo poiché se fosse la banca ad agire avrebbe potuto farlo direttamente in forza del mutuo, che è titolo esecutivo.

 

Ed allora, in conclusione, il problema dei rapporti tra trust e pignoramento potrebbe porsi poiché esso è stato trascritto prima dell’ipoteca di cui è titolare il creditore procedente.

bigl pubblicato 28 febbraio 2017

Grazie per il supporto. Per completezza vi ho girato via messaggio privato il link della specifica asta in oggetto.

Mi sembrava di capire che il creditore procedente fosse la banca:

 

Il custode dell' IVG per telefono mi ha detto in via informale che la domanda giudiziale non essendo opponibile alla procedura esecutiva non dovrebbe dare problemi ma dopo la vostra risposta non ne sono più così sicuro.

 

Grazie ancora,

astalegale pubblicato 01 marzo 2017

GRIAZIE A LEI

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