Vincoli opponibili - preliminare di vendita e usufrutto pubblicati prima del pignoramento

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  • Ultimo messaggio 20 gennaio 2022
aletir pubblicato 15 luglio 2018

 

Gentili,

 

sono interessato a partecipare ad un'asta per l'acquisto di un immobile dove l'esecutato ha registrato e pubblicato in data precedente al pignoramento un preliminare di vendita (ad un famigliare) con trasferimento della nuda proprietà, trattenendosi l'usufrutto. Tale preliminare e’ stato quindi trasformato in atto di vendita e pubblicato entro i 3 anni dal preliminare, in data postuma al pignoramento.

 

L'avviso di vendita trasmesso dal curatore specifica che sia il preliminare che l'atto di vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto NON sono opponibili alla procedura. Il curatore stesso da me interpellato ha confermato che il bene verrà trasferito nella sua piena titolarità.

 

Il mio dubbio riguarda il fatto che il contratto preliminare sia stato registrato e pubblicato anteriormente al pignoramento, configurandosi quindi un diritto di privilegio dello stesso sulla procedura. Inoltre, il suo successivo completamento, attraverso l'atto di vendita della nuda proprietà e simultanea iscrizione dell'usufrutto, ha anch'esso valore retroattivo al pignoramento, essendo legato alla data della stipula del preliminare stesso.

 

A questo punto credo che, per cancellare l'usufrutto e trasferire la piena proprietà, sia necessario revocare prima la vendita stessa, ma non sono sicuro che il Giudice dell'Esecuzione abbia questo potere e/o se il decreto di trasferimento possa cancellare anche questo tipo di formalità (usufrutto).

 

Quali sono i rischi che il bene sia trasferito nella sola nuda proprietà? Nell’ordinanza del Giudice delegato si fa menzione alla sola perizia del CTU e non alla non opponibilita' del prliminare e contratto, rilevata solamente nell’avviso di vendita pubblicato dal curatore.

In quale modo l'aggiudicatario e' garantito nei confronti di cio' che scrive il curatore nell’avviso di vendita, in particolare sulla non opponibilita' dei vincoli qialora in sede di trascrizione non fossero cancellati? Che responsabilità e titolarità ha il curatore nel determinare se/quali titoli siano opponibili e non?  

 

 

 

Ringrazio anticipatamente per una vostra cortese riposta.

 

 

 

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aletir pubblicato 17 luglio 2018

Gentii, aggiungo che il curatore da me contattato, ha sottolinieato i seguenti punti

1) Che l'iscrizione dell'ipoteca e' avvenuta prima della registrazione del preliminare ed effettuata dallo stessa entita' che ha registrato il pignoramento, da cui ne consegue la non opponibilita' del prliminare e della vendita stessi

2) L'avviso di vendita da lui pubblicato, nel quale si dichiara la non opponibilita' del preliminare e dell'atto di vendita, e' stato redatto su indicazione del giudice dell'esecuzione e dopo aver consultato la periza del CTU, dove viene fatto riferimento alla vendita dell'intera intera proprieta'

3) Che l'atto di trasferimento dell'intera' proprieta' non richiede la revoca delle vendita e dell'usufrutto, in quanto non opponibili

4) Che il giudice tavolare, tuttavia, "potrebbe" ritere non opportuna la cancellazione dell'usufrutto e quindi lasciarlo in forza

5) Che, nel caso di cui sopra, sarebbe in capo all'aggiudicatario richiedere la cancellazione dell'usufrutto attraverso una azione legale e che lo stesso aggiudicatario sarebbe titolato ad avviare una casua anche contro il curatore e la procedura stessa, per aver venduto il bene con titoli diversi da quelli riportati nell'avviso

Il curatore, inoltre, mi informa che i frutti di un contratto di affitto opponibile alla procedura sono stati pignorati da una divesa procedura ed assegnati ad un'atro creditore, ma specifica che l'aggiudicatario della piena prorieta' subentrera' anche a questo creditore, permettendogli il pieno godimento dei frutti dell'immobile e quindi del contratto stesso. Potete confermarmi anche questo punto?

Vi prego di fornirmi una vostra opinione esperta quanto prima possibile.

cordiali saluti 

inexecutivis pubblicato 21 luglio 2018

Rispondiamo alla domanda formulata osservando che le informazioni riferite dal curatore (ma dovrebbe trattarsi di professionista delegato, anche se nulla cambia con riferimento ai quesiti posti) circa la non opponibilità del contratto di compravendita sono corrette.

Infatti, l'esistenza di una iscrizione ipotecaria precedente al preliminare pone al riparo il successivo pignoramento e quindi i bene potrà essere pignorato e venduto senza che l'aggiudicatario possa subirne gli effetti. Ciò in forza dell’art. 2808 c.c., a mente del quale l’ipoteca attribuisce al creditore ipotecari il diritto di far vendere il bene come libero, anche nei confronti del terzo acquirente, anticipando al momento della iscrizione ipotecaria gli effetti del pignoramento, e quindi l’applicazione delle norme di cui agli artt. 2914, 2015 e 2919.

Altrettanto corretta è l'affermazione per cui non è necessario (né possibile) procedere alla revoca del contratto concluso dall'esecutato. Si tratta di un contratto semplicemente non opponibile all'aggiudicatario, che non potrà essere cancellato poiché esso non rientra tra le formalità cancellabili in forza dell'art. 586 c.p.c.

Infine, corretta è anche l'informazione relativa ai frutti (canoni di locazione).

Invero, il trasferimento della cosa principale all'aggiudicatario determinerà la spettanza a quest'ultimo anche dei frutti ad essa relativi e quindi la titolarità a richiederli al conduttore.

aletir pubblicato 21 luglio 2018

Gentiel Asta Legale, vi ringrazio per la chiarezza con cui avete risposto alle mie domande e per il servizio da voi offerto, che dimostra la qualita' e bonta' dello spirito che guida questo sito e dell'utilita' dello stesso nei confronti dei cittadini interessati ad avvicinarsi a queste tematiche.

Un solo chiarimento: voi non ritenete quindi quindi che vi sia alcuna possibile problematica/opponibilita' da parte del giudice tavolare nell'iscrivere la piena proprieta' del bene nel nome dell'aggiudicatario, come sara' determinato dal decreto di trasferimento emesso dal giudice dell'esecuzione?

Grazie ancora e saluti

inexecutivis pubblicato 24 luglio 2018

Esatto. Sulla scorta delle informazioni che ci ha fornito non riteniamo ci saranno problemi.

aletir pubblicato 25 luglio 2018

Ancora grazie per il prezioso supporto e gentile riscontro.

saluti

inexecutivis pubblicato 27 luglio 2018

grazie a lei

vincdec10 pubblicato 13 gennaio 2022

Buonasera.

In una procedura esecutiva non ancora arrivata alla vendita all'asta, è stata stipulata una compravendita con riserva della proprieà al venditore esecutato.

Vi chiedo se tale atto è opponibile o meno alla procedura , in paticolare il compratore, futuro proprietario ha una prelazione all'acquisto nei confronti dei creditori e acquirenti?

inexecutivis pubblicato 17 gennaio 2022

Dal contenuto della domanda ci sembra di capire che l'atto di compravendita è successivo al pignoramento. Se così fosse esso sarebbe inopponibile alla procedura ai sensi degli art. 2914 e ss c.c.

vincdec10 pubblicato 17 gennaio 2022

Ok, ma ci risulta che in base all'art 1524cc. essendo creditori del solo venditore, non sappiamo con certezza se possiamo avanzare esproriziazione contro in terzo acquirente/compratore...

La riserva di proprietà non è stata trascritta ma ha data certa anteriore al pignoramento in quanto è stata autenticata..

inexecutivis pubblicato 19 gennaio 2022

Ma è una esecuzione mobiliare? poichè se fosse una esecuzione immobiliare il 1524 non sarebbe opponibile.

vincdec10 pubblicato 19 gennaio 2022

Si tratta di esecuzione immobiliare ma preciso che la trascrizione di cui all'art 1524 cc non risulta effettuata in conservatoria ma bensì mi ha riferito il mio legale, in apposito registro ubicato nella cancelleria del tribunale...

robertomartignone pubblicato 20 gennaio 2022

 Ciò mi risulta per i beni mobili non per i beni immobili ...

inexecutivis pubblicato 20 gennaio 2022

Se si tratta di una esecuzione immobiliare l'art. 1524 non si applica.

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