Gentili,
sono interessato a partecipare ad un'asta per l'acquisto di un immobile dove l'esecutato ha registrato e pubblicato in data precedente al pignoramento un preliminare di vendita (ad un famigliare) con trasferimento della nuda proprietà, trattenendosi l'usufrutto. Tale preliminare e’ stato quindi trasformato in atto di vendita e pubblicato entro i 3 anni dal preliminare, in data postuma al pignoramento.
L'avviso di vendita trasmesso dal curatore specifica che sia il preliminare che l'atto di vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto NON sono opponibili alla procedura. Il curatore stesso da me interpellato ha confermato che il bene verrà trasferito nella sua piena titolarità.
Il mio dubbio riguarda il fatto che il contratto preliminare sia stato registrato e pubblicato anteriormente al pignoramento, configurandosi quindi un diritto di privilegio dello stesso sulla procedura. Inoltre, il suo successivo completamento, attraverso l'atto di vendita della nuda proprietà e simultanea iscrizione dell'usufrutto, ha anch'esso valore retroattivo al pignoramento, essendo legato alla data della stipula del preliminare stesso.
A questo punto credo che, per cancellare l'usufrutto e trasferire la piena proprietà, sia necessario revocare prima la vendita stessa, ma non sono sicuro che il Giudice dell'Esecuzione abbia questo potere e/o se il decreto di trasferimento possa cancellare anche questo tipo di formalità (usufrutto).
Quali sono i rischi che il bene sia trasferito nella sola nuda proprietà? Nell’ordinanza del Giudice delegato si fa menzione alla sola perizia del CTU e non alla non opponibilita' del prliminare e contratto, rilevata solamente nell’avviso di vendita pubblicato dal curatore.
In quale modo l'aggiudicatario e' garantito nei confronti di cio' che scrive il curatore nell’avviso di vendita, in particolare sulla non opponibilita' dei vincoli qialora in sede di trascrizione non fossero cancellati? Che responsabilità e titolarità ha il curatore nel determinare se/quali titoli siano opponibili e non?
Ringrazio anticipatamente per una vostra cortese riposta.