Terreno di pertinenza

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  • Ultimo messaggio 03 febbraio 2019
alice982 pubblicato 04 gennaio 2019

Buonasera, sono interessata all'acquisto di una villa all'asta. L'immobile al momento è accatastato come 2 appartamenti e 2 garage distinti, ma sono comunque realizzati nella stessa struttura che di fatto è una villa in campagna. Nella perizia si menzionano le particelle relative ai due appartamenti e due garage. Viene dato un valore agli appartamenti, alla lavanderia, insomma a tutte le parti della casa e poi viene dato un valore al terreno quantificato in 2700mq e indicato come pertinenza e recintato. Ho fatto la visita all'immobile in presenza dell'esecutato che ancora vive nella casa e insieme al custode e durante la visita l'esecutato ha espressamente dichiarato che nn fa parte del pignoramento tutto il terreno intorno alla casa dicendo anche che chi si aggiudicherà l'immobile dovrà convivere spiacevolmente con lui perché appunto la terra rimane sua (su questa terra ha costruito un garage interrato che sostiene sia la sua attuale casa, secondo me è anche abusivo e sicuramente non abitabile). Il custode era assolutamente impreparato sulla situazione del pignoramento e non ha fatto altro che avallare le dichiarazioni dell'esecutato dicendoci si fare riferimento a lui visto che appunto lui nn sapeva assolutamente nulla in merito alla situazione...

Ora io mi chiedo è mai possibile che una villa con tutto il suo terreno circostante recintato sia all'asta senza il suo terreno? Perché il perito in perizia indica il valore e i mq del terreno per stabilire il valore del bene se poi il terreno nn fa parte del pignoramento? E plausibile che non essendo indicate le particelle del terreno queste non siano davvero comprese nel pignoramento? Non so come posso tutelarmi e accertare la questione prima di partecipare all'asta o di lasciar perdere un bene temendo un problema che poi in realtà non esiste.

Ma il custode non dovrebbe essere lì per dare delucidazioni sulla situazione agli interessati alla vendita invece di arrivare lì come meri accompagnatori privi di qualsiasi informazione?

Grazie

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astalegale pubblicato 08 gennaio 2019

Il caso prospettato richiede alcune premesse di carattere normativo.

La risposta alla domanda da lei formulata necessita di alcune considerazioni preliminari.

Il giardino di cui lei parla è tecnicamente una pertinenza. Invero, ai sensi dell’art. 817 c.c. sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra, e tale è, pacificamente, il giardino di una abitazione.

In via generale il pignoramento della cosa principale comprende automaticamente anche le pertinenze. Lo si ricava dall’art. 2912 c.c., ai sensi del quale il pignoramento si estende agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata, sebbene non menzionate nell’atto di pignoramento.

In applicazione di questi principi Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1993, n. 5002 e Cass. civ., sez. lav., 16 novembre 2000, n. 14863. hanno ritenuto che, ad esempio, anche il terreno latistante o circondante un edificio pignorato, ancorché non esplicitamente indicato nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, in concrete circostanze può essere considerato come una unica unità immobiliare assieme al bene pignorato, similmente alle costruzioni che siano in rapporto di accessorietà o di pertinenza con il bene principale sottoposto ad esecuzione.

Ancora, secondo Cass. 10 luglio 1998, n. 6718 , il cortile di un’abitazione potrebbe anche non essere neppure configurabile come bene autonomo a sé stante. (Nel caso di specie, si trattava di un cortile che non possedeva una sua autonomia catastale, graffato dal punto di vista particellare con la costruzione alla quale accedeva, ed in concreto per esso non era possibile configurare un'altra funzione, diversa da quella di fornire aria e luce alle finestre ed ai balconi degli edifici).

Ovviamente, affinché esista un rapporto di pertinenzialità, cui consegue l’estensione ex lege del pignoramento, è necessario, secondo Cass. civ., sez. III, 20 marzo 2012, n. 4378 non solo che sussista in concreto una relazione di asservimento così qualificabile nel rispetto dell’art. 817 cod. civ., ma che questa risulti con caratteri di assolutezza ovvero di indispensabilità o di inequivocità del rapporto pertinenziale, in modo che si possa così sopperire alla lacuna riscontrabile nella trascrizione del pignoramento riguardante soltanto la cosa principale, a fini di tutela dei terzi.

Dunque, traendo una prima conclusione possiamo dire che:

il giardino di un’abitazione è certamente una pertinenza ai sensi dell’art. 817 c.c.;

il pignoramento che colpisce l’abitazione si estende automaticamente al giardino, ai sensi dell’art. 2912 c.c., a meno che non risulti la chiara volontà del creditore di escluderlo dal vincolo.

Rispetto a questo quadro, occorre dare conto di quanto stabilito da Cass. civ., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272 la quale ha affermato che ove “il bene, che possa in astratto configurarsi come una pertinenza, sia dotato di per sé solo di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali (tali cioè da identificare quello e soltanto quello) ed a meno che nel pignoramento e nella nota [di trascrizione] non si riesca a far menzione del medesimo con idonei ed altrettanto univoci riferimenti al primo (come, a mero titolo di esempio, con espressioni descrittive nel quadro D od altri dati negli altri quadri), non sia indicato con tali suoi propri dati nel pignoramento e nella nota, riferiti essendo questi ultimi in modo espresso soltanto ad altri beni compiutamente identificati con loro propri ed altrettanto esclusivi dati catastali (dalle planimetrie allegate ai quali o dai quali presupposte non risulti, poi, il bene che si pretenda essere una pertinenza), correttamente non va ritenuto esteso ai primi il pignoramento dei secondi: e tanto proprio perché tale situazione comporta un’obiettiva diversa risultanza dell’atto di pignoramento e soprattutto della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell’art. 2912 cod. civ” (nel caso di specie, si discuteva se una certo subalterno del NCEU dovesse essere ricompreso, o meno, nell’atto di pignoramento, che indicava un subalterno adiacente).

Dopo questa sentenza è poi intervenuta Cass. Sez. 2, 20/01/2015 n. 869, secondo la quale La costituzione del vincolo pertinenziale presuppone un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinare il bene accessorio al servizio o all'ornamento del bene principale, ma non si traduce in un modo di acquisto della proprietà, sicché è comunque necessario l'accertamento del diritto dominicale sulla cosa accessoria”. (Nel caso sottoposto al suo esame la S.C. ha ritenuto che una volta accertata la destinazione a pertinenza da parte dell'unico proprietario del bene principale e di quello accessorio l'omessa menzione del bene destinato a pertinenza in un decreto di trasferimento emesso a seguito di procedimento espropriativo non impedisse l'operatività dell'art. 2912 cod. civ.).

Così ricostruito il panorama normativo di riferimento, riteniamo che: se il terreno che circonda la villa non ha una sua autonoma identificazione catastale, a nostro avviso il problema non si pone.

Se invece esso ha una sua denominazione catastale e di questa non si fa menzione nell'atto di pignoramento o nella relativa nota di trascrizione, né direttamente, né indirettamente, il problema (stando a Cass. n. 11272/2014) potrebbe porsi.

Infine, quanto al contegno serbato dal custode, rileviamo che esso, a nostro avviso, è censurabile. Invero, a tacer d'altro, occorre osservare che il custode ha il compito di amministrare e gestire i beni pignorati (art. 560, comma quinto, c.p.c.) e quindi non può non conoscere quali beni (pertinenze comprese) siano stati pignorati, poiché essi costituiscono l'oggetto del suo ufficio.

alice982 pubblicato 19 gennaio 2019

Buonasera,

vi ringrazio per le spiegazioni fornitemi, alla luce delle quali ho contattato il perito che ha redatto la perizia estimativa, il quale è convinto che facesse parte del pignoramento anche il terreno, però mi ha poi fornito una planimetria catastale che identifica le particelle e la casa è identificata con una particella diversa rispetto a quella del terreno e quest'ultima non è citata nè nella perizia nè dell'avviso di vendita, malgrado come dicevo inizialmente sia quantificata in mq e in valore nella perizia. Non saprei come verificare la nota di trascrizione.

Ho scritto anche al tribunale e all'avvocato incaricato come delegato alla vendita per avere chiarimenti. Il custode mi ha richiamato subito e mi ha detto di avere riguardato la questione di cui non ricordava nulla quando siamo andati a fare il sopralluogo e mi ha messo al corrente  che la questione del terreno era già emersa in passato, era stato richiesta l'ampliamento del pignoramento anche sul terreno, ma non sa come e se si sia evoluta la questione.

Mi ha consigliato quindi di parlare col delegato alla vendita dicendo quest'ultio deve necessariamente conoscere il dettaglio dei beni oggetto di vendita all'asta. Ovviamente l'avvocato delegato dopo una settimana dalla mia mail (al telefono non risponde) mi ha scritto che avrebbe chiamato il giorno seguente la Banca che ha disposto il pignoramento e ovviamente ad oggi che sono passati 14 giorni non mi ha ancora fatto sapere nulla, malgrado i solleciti, specifico che tutte le e-mail vengono trasmesse tramite pec.

Come dovrei comportarmi di fronte a questa situazione? Sembra che non interessi niente a nessuno, l'asta è ormai a breve, io sono veramente molto interessata e vorrei partecipare, ma non mi mettono nella condizione di farlo. E' lecito questo atteggiamento di completo menefreghismo? C'è qualcosa di più concreto che io possa fare? Questa situazione mi sembra veramente assurda, c'è un immobile alla 5 asta e un papabile acquirente (per un prezzo ancora abbastanza elevato) e nessuno mi sa chiarire quali siano i beni oggetto di pignoramento... 

Grazie per il tempo dedicatomi

astalegale pubblicato 25 gennaio 2019

La prima considerazione che ci viene da svolgere è che il professionista delegato non sta' svolgendo con la diligenza richiesta dal codice il suo compito.

Invero, l'art. 570 c.p.c. dopo aver previsto che l'avviso di vendita deve essere pubblicato, ha aggiunto che maggiori informazioni rispetto al suo contenuto possono essere richieste alla cancelleria del Tribunale, o al delegato a norma dell'art. 591 bis c.p.c.

Ciò detto, ci sembra di capire che in questa procedura vi sia una contraddizione tra quanto stimato in perizia (dove viene considerato anche il terreno) e quanto catastalmente indicato nell'avviso di vendita dove la particella che identifica il terreno non viene riportata.

A questo punto le strade da percorrere potrebbero essere diverse.

In primo luogo suggeriamo di eseguire una visura ipotecaria per verificare se la particella che rappresenta il terreno sia stata indicata nella originaria nota di trascrizione del pignoramento (anche magari nella sezione D della nota di trascrizione) che è presente nel fascicolo processuale o se eventualmente sia stata fatto oggetto di un pignoramento successivo da parte del creditore (se ciò è stato fatto, la relativa nota sarà presente nel fascicolo).

Sarebbe anche utile verificare se la particella che identifica il terreno è ancora esistente o sia stata soppressa a seguito di accatastamento del fabbricato che su di essa è stato realizzato (nel qual caso non ci sarebbero problemi).

Se fosse ancora esistente, potrebbe verificarsi sulla planimetria catastale (che normalmente il perito acquisisce e che diviene un allegato della perizia) se le due particelle (quella del terreno e quella del fabbricato) sono unite dal simbolo grafico di riferimento (una "s" orizzontale).

Altra verifica dovrebbe riguardare la conformità tra quanto indicato nell'atto di pignoramento (presente nel fascicolo) e quando indicato nella nota di trascrizione.

Se alla luce di queste verifiche si dovesse ricontrare che vi è insanabile differenza tra quanto indicato nell'atto di pignoramento e quanto riportato nella nota di trascrizione o nella perizia di stima, le suggeriamo di depositare una formale istanza al professionista delegato affinché chieda al giudice al sospensione delle operazioni di vendita e la riconvocazione del perizio per chiarire la questione.

Ricordiamo infatti che la procedura è improseguibile quando, per la insanabile diversità tra i dati riportati nell'atto di pignoramento e quelli indicati nella nota di trascrizione, non sia possibile individuare con certezza l'oggetto del pignoramento, e quindi l'oggetto della vendita.

Le suggeriamo di affidarsi comunque ad un esperto (possibilmente con la E maiuscola), non perchè la cosa sia in sè complicata, ma perchè la materia dell'esecuzione è altamente specialistica. 

alice982 pubblicato 25 gennaio 2019

 

 

alice982 pubblicato 26 gennaio 2019

 Vi ringrazio ancora, l'avvocato delegato se la sta prendendo con comodo dopo giorni questa la risposta

"Gentile sig.ra,
ho parlato telefonicamente con il CTU che ha redatto la perizia il quale mi ha riferito che da un attuale controllo della situazione catastale relativa all'immobile in questione non vi sono cambiamenti rispetto alla data di redazione della perizia.
Inoltre mi spiegava che formano oggetto del pignoramento tutte le particelle indicate in perizia e, quindi, tutto ciò che è ricompreso in dette particelle.
Infine comunico che non ho potuto verificare personalmente la attuale situazione catastale dell'immobile in quanto sono in attesa delle visura effettuate dal CTU.
Cordiali saluti."

In queste 4 righe non trovo alcuna informazione utile a mio avviso, anche io ho parlato col CTU che insiste nel dire che il terreno fa parte del pignoramento, ho chiesto più volte di avere tutti i documenti utili per analizzare la procedura, ho impiegato settimane per avere la planimetria e invece di darmi la castale mi è stata data una inutile planimetria di progetto.Mi è stato suggerita anche la soluzione dell'acquisto del credito direttamente dalla banca per poi avere modo di procedere con un'ipoteca giudiziale sul terreno. Ho letto qualcosa on line sull'acquisizione del credito ma non ci ho capito granchè, sapete darmi qualche indicazione anche in merito a questa possibilità? E può effettivamente essere una soluzione alla questione terreno? Non mi rendo conto nemmeno dei costi e dei tempi per poter procedere poi con ipoteca giudiziale, non voglio andare in contro a procedure lunghe anni, anche perchè in questa casa io ci voglio andare a vivere a breve (avrei in mente di ristrutturare e traferitimi) e non ho alcuna intenzione di andarci se ancora l'esecutato è proporietario del terreno... e con una procedura del genere in corso.

Ho più volte pensato di farmi assistere da nn professionista con ottima esperienza nel settore visto quanto è complicata la situazione, ma non ne conoscono, mi sembra di capire che voi siete a Perugia, io vivo a 1h di distanza da li, potete darmi assistenza voi? eventualmente possiamo sentirci in privato e prendere un appuntamento. L'asta ormai avrà luogo tra meno di 3 settimane, ho veramente interesse a partecipare

astalegale pubblicato 28 gennaio 2019

Purtroppo non possiamo esserle d'aiuto poichè allo stato non svolgiamo attività di assistenza ai privati.

Il nostro obiettivo, infatti, è quello di stimolare il dibattito in materia di esecuzione forzata, fornendo la nostra opinione sulle qustioni che ci vengono prospettate, la quale non vuole essere una consulenza, quanto piuttosto l'offerta di un punto di vista.

Non esiti tuttavia a contattarci in caso di necessità

alice982 pubblicato 29 gennaio 2019

Vi ringrazio comunque, purtroppo non riesco in alcun modo ad entrare in possesso dei documenti che mi indicate come indispensabili a capire se il terreno fa o meno parte del pignoramento. Il delegato alla vendita non mi risponde più alle e-mail, ieri ho parlato di nuovo col perito, unico che si premura sempre di rispondere alle mie e-mail, che mi ha ribadito telefonicamente che per lui il terreno fa parte della particella oggetto di pignoramento. Nella mappa catastale che mi ha mandato infatti c'è  il simbolo della S che mi indicavate voi pertanto le due particelle risultano tra loro graffate.

Come accennavo vorrei rivolgemi ad un avvocato esperto in materia, ma vorrei farlo quando almeno ho la certezza dei beni che fanno parte della procedura, sinceramnte mi scoccia pagare un professionista se poi il bene non corrisponde alle mie richieste e quindi non parteciperei all'asta. Non è mio lecito diritto avere chiarimenti su cosa vado a comprare ?

Secondo la Vostra esperienza ho modo di avere i documenti che mi avete citato in qualche altro modo oltre che tramite il delgato alla vendita? Se vado direttamete al tibunale hanno l'obbligo di rilasciarmi i documenti che compongono il fascicolo della procedura o mi tirano fuori quelli pubblicati sul sito per problemi di privacy?

Vi ringrazio ancora

astalegale pubblicato 31 gennaio 2019

Si rechi in cancelleria e depositi una richiesta scritta con la quale chiede di esaminare il fascicolo dell'esecuzione in qualità di interessato all'acquisto, rappresentando le ragioni della richiesta.

Modo più velore è quello di recarsi all'agenzia del territorio ed estrarre una copia dell'atto di pignoramento e della nota di trascrizione. Esegua poi una visura sulla particella che non risulterebbe pignorata per verificare se eventualmente in un momento successivo il pignoramento è stato esteso.

alice982 pubblicato 31 gennaio 2019

Dal tribunale mi rispondono così

"Salve, Lei non può accedere al fascicolo del tribunale senza apposita autorizzazione del Giudice, in quanto lei non è parte della procedura. Tantomeno può interloquire col Giudice. E questo non sono io a deciderlo, ma sono le ovvie regole di visibilità del fascicolo a tutela della privacy delle parti processuali. Se ritiene opportuno, può sentire un legale di fiducia. Tuttavia le ho già detto che non deve continuare a chiamare inutilmente il delegato, ma casomai è necessario che lei senta il CTU (di cui trova il cel in perizia), in quanto è il lavoro del perito individuare i beni pignorati e riportare il tutto nella perizia. Noi come custodi giudiziari non possiamo dire cose differenti da quelle che dice il ctu circa la consistenza dei beni pignorati, in quanto egli ha depositato una perizia giurata ed è sulla base di quella che il delegato forma l'avviso di vendita. La prego di porre le sue (condivisibili) domande ed i suoi dubbi a chi ha fatto la perizia, il quale deve aver depositato al Giudice tutti i documeti relativi. L'IVG è in possesso solo dei doc. che lei ha già visto; dal nostro archivio non emerge altro. Noi possiamo accompagnarla a visionare i beni, ma deve comprendere che non possiamo essere noi a fugare dei dubbi per i quali il Tribunale nomina per l'appunto un tecnico professionista del settore che deve rispondere sotto propria responsabilità a tutta una serie di quesiti affinchè sia chiaro l'oggetto della vendita. Detto ciò, come già le dissi per telefono, non sono andato io personalmente all'epoca insieme al ctu all'accesso di presa in custodia del compendio e non so come mai si sia protratta una situazione di incertezza circa la consistenza del pignorato. Se lei vorrà ulteriori risposte dall'IVG la dovrò rimandare - per sua tranquillità - al mio superiore e direttore di sezione, non volendo sembrare che io mi stia sottraendo nel fornire informazioni sulla vendita. Tuttavia immagino che il collega le dirà la stessa cosa che le sto dicendo io. Cordiali saluti"   E così mi hanno liquidato... al telefono la persona che mi ha riposto in questa mail mi disse che era il delegato che doveva dirmi quali beni erano oggetto di pignoramento, ora mi rimanda al CTU...   Detto questo non ne verrò mai fuori, il problema del terreno non si risolve e onestamente sono sempre più convinta che tutto ciò sia lasciato nella confusione non per una casualità... domani andrò da un tecnico per farmi fare le visure ipotecarie e poi con quelle da un notaio per chiedere un parere sperando di avere qualche risposta concreta. Ancora grazie per il vostro sempre puntuale riscontro.

 

astalegale pubblicato 03 febbraio 2019

La tutela della privacy non c'entra. l'art. 570 cpc prevede espressamente che maggiori informazioni (rispetto a quelle contenute nell'avviso di vendita), anche relative alle generalità del debitore, possono essere richieste in cancelleria.

depositi una istanza in tal senso presso la cancelleria.

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